上海楼市重启后，新盘认购却真正进入了盲盒时代。

过去，虽然部分楼盘的倒挂和潜力是盲盒，

但样板房、大致积分、认购效率比较稳定或可预期，

有足够信息量思考、判断，选错了也算“愿赌服输”

但这批新房却有太多出人意料，感觉都是谜。

现象1：高预期新盘积分接连“爆冷”

几个原本预期高积分新盘，似乎分数都远低于预期。

中企海睿82.21分（0.23分/月）静安府约71分（0.24分/月）

• 82.21分=基础分30分+227月社保
  

• 约71分=基础分25分+约192月社保

意味着连“二套”家庭也有机会买到！

静安府（0.24分/月）系数后积分约71分，

对于基础分50分和60分的购房者来说，相当于裸分“仅”60-65分。

而它显然是个倒挂率惊人的新盘

同小区高层行情价都14W+了，叠加才卖11W不到。

就算这批房源是靠马路靠商业的第一排又怎样？

而且总共才12套房子，怎么看都很像去年杨浦滨江“准满分”的天阅滨江。

苏河世纪（0.2分/月）和中企海睿（0.23分/月），

它们倒挂率都在7折左右，放过去裸分至少70+

但实际上，系数后积分据说都在85分以内

（中企海睿滨江已确认为82.21分）

对于基础分50分和60分的购房者来说，相当于裸分都在70分以内。

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现象2：预期低门槛新盘也有门槛

宝山淞南板块的柏悦江湾和上港星江湾，

包括我们一直认为大概率不触发积分，但又打脸了。

上港认购约1300组，碧桂园也1000+，双双触线

从上帝视角来看，这当然能够解释

700w左右，有地铁、环境不错、产品力优，未来还有一定潜力，确实找不到多少选择。

从个人的眼光来看，也确实都是不错的楼盘。

但重新给我们判断一次，也很难得出不同结论

毕竟上港过去虽卖得不错，但认购率最多100%上下；

而这次碧桂园+上港，2个项目一次性拿出约900套房源，入围比还高达2，怎么看都很难触线。

甚至连开发商自己，认购前的预期也是如此。

那么问题来了，

重启后的上海楼市究竟怎么了？

为什么会出现这些变化？

我认为至少有1点变化是非常明显的：

越来越多购房者，正在追逐更高的确定性。

高预期项目不敢冲，首开项目犹豫，大家“平均主义”

回到上文中举的几个例子

1）是真没人愿意认购静安府吗？

当然不是，很多人听到低分的第一反应是“骂街”

整齐划一，都是一副悔不当初的样子

静安府之所以“爆冷”很大原因在于：害怕陪跑

2）碧桂园与上港的pk也能说明这点

认购前，普遍预期都是碧桂园会比上港更热门一些。

因为如果就社区整体规划以及产品设计而言，

碧桂园相对更符合上海人居住偏好、审美喜好。

但如果只看认购率，结果却是上港略微领先

其中比较重要的原因，就在于：上港确定性更强

• 由于疫情管控，碧桂园连样板房都没能在认购前及时开放，而上港早已有了交付实景，蓄客也更久；

• 并且，上港本地国企的背景也成为了一个加分项。

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之所以会发生这样的变化，很大原因在于：

认购新盘的“隐性”成本大大增加了。

1）入围比提高，买到房时间成本增加

举个例子，原本入围比是1.3，那么入围后，假如不挑房源就有77%概率买到房；而提高到1.8入围比后，却只有56%概率能买到

买到房子所需时间也就长了，每次选择都更“贵”了

2）推盘节奏提速，新盘“撞车”错过成本增加

有消息称，今年或将入市7批新盘，即每月1批新房。

由于认购新项目，必须前一个完成开盘，更密集的认购，肯定有更多盘档期冲突。

3）信息获取更困难，判断成本增加

比如上文提到的样板房来不及开放；又比如部分红盘“骚操作”，特别是结合如今线上为主的大背景，

结果都是大大增加购房者获取信息的难度。

特别是，如今认购时长缩短至4.5天，真出现了问题，即便要处理反馈，很可能也耽误了认购。

最初天真以为，2批次启动线上认购将大大提高效率

购房者们认购新房将变得更加便利、能更好做出决定

只不过事与愿违，在各种因素的叠加下，

2批次开始认购新盘的“潜在”成本明显增加，

逼着购房者们转向了对“确定性”的追逐。

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