这个区域“准豪宅”的积分上了70分！

上海新房指南 · 发表于 2022-7-6 18:02:13

大家好，我是观观。

蟠龙三期结束认购，不出意外，总计收到2000多组的认购，完全在意料之中，目前只是静待分数的公布。

但同天结束认购的，奉贤南桥板块的银河丽湾，颠覆了我们一贯的认知。

这个奉贤新城核心区域内，铁三角之一的大平层。

总计收到272组认购，相对于76套房源，目前预估的分数，极有可能无比接近金海壹品72.8分的五大新城最高分。

奉贤新城的“准豪宅”，如今也要高分才能入围了，到底是为什么？

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老盘加推多次，为何突然走红？

银河丽湾的走红，可以说是情理之中，意料之外。

为什么这么说？

大家都知道，整个奉贤的核心在奉贤新城，奉贤新城的核心就在10单元，10单元的核心在的铁三角。

龙湖天曜2020年开盘时，并未遇上积分新政。

而此后金海壹品二期创下72.8分的五大新城记录。

但是银河丽湾虽然一直不愁卖，上一期四期，只是44.84分的低分触发。

银河丽湾，自带两大标签，大平层，高总价。

但是积分，基本不需要的。

很多人都会问，为什么这次又要积分了呢？

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同样的配套，1000万降到500万

换你，买不买？

说到底，静下心来，看下五期供应的户型，就能明白原因。

五期卖的是弱化版的银河丽湾。

我给大家上一张银河丽湾上一期，四期的一房一价表，供应的是约297平的四房四卫的户型。

基本总价上了1000万。

上了1000万什么概念呢？

就是市区百平米的总价，通常这类楼盘的社保系数0.16。

而这次银河丽湾五期的76套呢，社保系数直线下降，0.11分/月。

这个社保系数分，相当于大虹桥的百平米的总价。

搭配的面积段，不是297了，而是相对平易近人的142平。

大家请注意了，面积段和总价段几乎拦腰砍掉了一半。

另外，还有约161平的中间套复式户型。

平均的套均总价，比“低保”0.1稍微高了一丢丢。

潜台词是买大虹桥的钱，可以买奉贤新城顶级的弱化版大平层了。

中间我们插播一条银河丽湾三期时的认购数据，认购银河丽湾的客群之中，83%的来自本地奉贤。

银河丽湾就是奉贤楼市，皇冠上的明珠。

我们再来看下官方给的五期的一房一价表，76套房源里，除了最后一套顶楼321平总价1123万之外，整体的套均价，就在500-600万之间。

换句话说，这是大部分奉贤人都买的起的大平层。

难怪大家都争先恐后了。

因为从保利双子的大户型产品的接受程度而言，奉贤新城的买房“耐受”程度，并不完全是金海壹品的400万左右，上限起码还有150-200万的上浮。

早在保利明月湖光一期和金海壹品同期销售的时候，在金海壹品刷出72.8分的同时，保利明玥湖光同样刷出68.5的高分。

当时湖光的终极户型，143平的最高总价接近650万。

而如今银河丽湾的平层总价基本都还低于湖光的上限。

整个奉贤，有改善意愿的能不埋单吗？

奉贤新城的改善客群愿意为品质和面积拼搏，尤其是600万左右，完全可以承受的。

肯定向前冲啊！

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写在最后

说回整个奉贤新城的房价，其实也已经在悄悄爬坡了。

一方面，整个奉贤的联动价悄悄突破，16单元最新的地块延续了中建海樾府的4.2万。

另外，银河丽湾，依旧维持在若干年前的3.7万。

本身岁月变迁，一些小户型会被时代淘汰，但主打到户型的银河丽湾没有这方面的烦恼。

在整体奉贤房价稳中有升的阶段，居然单价还处于“3”字头。

再者，目前银河丽湾前期交房的房源已经进入二手房市场，通过核验价的一些房源挂牌价都在5万左右，且还是中低楼层。

我们算它有一定的水分，但是对于3.7万的新房单价而言，还是太香了。

所以，对于银河丽湾的热销，以及可能突破的70分成绩，就是综合性价比的体现。

你也可以认为这是位置更好的一次保利双子星的加推，并且和全市一些红盘“傲娇”的骚操作不同。

人家正常卖，前提你凭积分来买。

能够在蟠龙三期热销的同时，占据楼市一点的版面和话题，本身就已经证明了，银河丽湾在改善客群中的话语权，即便更多的只是在奉贤。

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