独家揭秘！在苏州，什么样的公寓值得入手？

最近，笔者在朋友圈刷到，位于金鸡湖核心，是苏州地标的东方之门，推出83-85层拿云阁公寓。重点是，总价300万起就能入手一套。

这一消息直接勾起我的好奇心了，要知道园区湖西CBD，一个自带超级热度的地段，就算是公寓产品，也应该能引发一波抢购热潮。

不过，笔者发现，东方之门拿云阁公寓从今年年初就开始卖了，并且还推出了5套特惠房源，最高优惠40万，一口价306万起，如今半年快过去了，怎么还有公寓房源在售？

所以，房观现场实探苏州的地标东方之门拿云阁公寓，让大家看一下核心地段的公寓真实的市场。

实探！“宇宙中心”湖西CBD

东方之门拿云阁公寓，客户行李箱装钱全款买

东方之门拿云阁公寓，处于湖西CBD，星港街与苏雅路交汇处，且楼下就是地铁1、3号线和最高人气商业苏州中心。这地段真心好到爆，直接是王炸级别，可以看到苏州最一线湖景（金鸡湖和独墅湖）和最震撼的城市夜景。

笔者在轨交1号线东方之门站下，一出地铁口就找到了东方之门营销中心，旁边就是拿云阁的宣传广告。

据销售介绍，拿云阁是东方之门超高层精装公寓，位于83F和85F，一共101套，户型建面约50-220㎡，总价300-1200万，不限购不限贷。

户型分布图如下：

其中，83F是今年年初就开始在卖，目前还有少量房源在售，85F是5月份才开始出售。

笔者本想实体看看公寓的样板间，却被销售告知：目前是毛坯状态，精装还没有做好。

原因竟是因为迫于资金回款压力，所以先将房源推出来，后期等样板间做好了，已购买的客户再实体过来看就行。这就有点风险了！

最终我们在81楼的住宅样板间看了下外面的景观，朝东是小户型公寓，户型面积55㎡起，可以看到音乐喷泉和金鸡湖景，价格比朝西的贵；朝南是大面积公寓，只有4套，可以看双湖景观，金鸡湖和独墅湖；朝西也是小户型，可以看城景。

讲到这里，必须来个视频才能有感觉：

除此之外，笔者还了解到以下几个信息，比如：

第一、小户型卖得快。小户型公寓因为面积小总价低，后期转手会更快，且东向景观非常加分；大户型公寓自然面积大总价高，后期不太好脱手，且预算有限的客户，根本够不到。

当前主推的85F公寓，购买的客户并不多，而且我在接待处也竟看到2组客户在了解项目，并没有想象中那么抢手。

第二、销售表示，从投资回报率来看，分为租金和溢价空间，租金回报需要10年左右才能回本，参考楼下咖啡网红店，租金每天每平米的收益是6-8元；升值角度来讲，如果5年房价翻一翻，成本就回来了。

第三、客户群体：苏州占5成，上海占3成，外地2成。其中苏州主要园区本地人多一些，还有就是苏州的拆迁户，手里有闲钱，就买来做投资。

其次，还有客户买来自己创业，做工作室，比如美容美发、直播带货、咖啡馆等等，还有小型的金融微型公司用来注册公司，排面充分到位。

第四、鼓励全款客户，且会有优惠，付款周期越短，优惠越大，最大优惠5-8个点，甚至还能再降。而贷款客户可能不太接受，要看最终的去化速度。

销售表示，前两天，有个客户拿两个行李箱往营销中心一放，直接全款拿下一套公寓，太飒了！

第五、物业是世邦魏理仕，这个级别相当高端！拿云阁物业费暂时没有定，按前期已开的公寓来定的话，物业费19元/㎡/月，双水双电（电1.8元/度，水费2.4元/立方米），算下来，还真不便宜啊！

第六、精装交付，拿云阁公寓的精装标准暂时也没有出来，只有楼下前期已开公寓的标准，和当前在售公寓大致类似，可以用来参考。

什么样的公寓值得买？

提及公寓，我们第一反应就是，能买住宅，就千万不要买公寓！商住公寓产权只有40年；首付高（最低50%）；商水商电，生活成本高。

最重要的是，商住公寓既不能落户，还不带学区，仅有居住属性，让它的价值大大缩水。

几乎是谈公寓就抗拒！

但笔者要说的是，在苏州，核心地段的高端公寓，甚至卖得比住宅还要火爆！

比如，位于园区湖东的九龙仓国金中心，2019年3月29日，40年产权的公寓在售楼处内公开摇号开盘，面积50-110㎡精装公寓，预约客户100多组。

最终共售出89套，仅剩19套，去化率高达82%！

/开盘现场

也许你会质疑，是他们不知道公寓痛点么？像商住公寓这种大坑还有这么多有钱人接盘。

其实，不是所有公寓都不值得推荐，核心地段商住公寓可以算得上“准住宅”，因为地段太稀缺了。

就像上面讲到的东方之门拿云阁公寓，地段无可挑剔，放眼四周，可以清楚看见周边高端、顶级的商业配套和随处可见的顶尖商务集群。

直接看图更震撼：

尤其是，东方之门本身就自带高端配置，1-19楼是待开业（暂定8月28日开业）的威尼斯水城购物中心，定位比苏州中心更高端，无敌了。

况且湖西CBD的土地价值非常稀缺，以全部发展饱和，不可能再有住宅用地供应。相对周边的住宅单价而言，东方之门商住公寓相对有所优势，总价300万起就能买一套。就连热销的国际金中心，面积50-110㎡的公寓总价也不过190-380万。

关键！只要是像湖东湖西这样核心地段的公寓，价值也比普通公寓价值要高。自住和出租都有一定的优势，必然会深得投资客青睐。

买公寓！买的是将利益最大化

总价300-1200万的房子，首付50%就是150-600万，甚至可能不接受贷款客户，直接全款砸，能轻轻松松拿出几百万买公寓的人绝非是普通人。你以为他买公寓是傻吗？都是一群对资本最敏锐的人精。

这么说吧，在苏州买公寓，可以贷款50%，买完一定期限后又可以再按评估价再抵押，最高7成。

什么意思？有没有仔细算下这笔账，里面到底是多少的杠杆呢？

所以你以为大家买的是公寓？是，也不是。这里不展开，自己理解。

另外要强调的是，买公寓，买的就是一种预期！

要知道，东方之门地铁站节假期最高日均客流超百万，且地标商业苏州中心在楼下，周客流量33万+，吸引全市客流，这些都是后期生活和出租的加分项之一。

据了解，东方之们目前的公寓每月租金2万，一旦下半年威尼斯水城购物中心开业，必定又会在此客流基础上翻一番。也就是说，租金可能还有上升空间！

最重要的是，在园区十四五规划里，这里是金鸡湖商务主核，打造苏州国际会客厅。千万别忘了，作为自由贸易区，园区是产业经济多面发展的优等生，升值空间会不会收到一个超大红包？笔者认为这个概率还是很大的。

最后，借用东方之门拿云阁公寓实探，我们想说，公寓既然存在，那就有一定的合理性，尤其是稀缺地段，优质核心公寓值得入手。我们最应该做的，就是将利益最大化。

但是，一定要明确的是，我们不鼓励各位买公寓，能买住宅，还是要先买住宅。