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深圳楼市近期老搞“大新闻”：
出台二手房指导价，7部门联合调查炒房行为…… 官方调控楼市的决心和力度空前，不仅上了央媒，有的措施还被其他兄弟城市借去抄了作业。 在政策高压的态势下，不少人对市场的注意力，从住宅产品转移到了小产权和公寓。 深圳壹地产此前调查了部分公寓市场的租金水平，戳链接回顾：
科技园公寓最高30万/月，西丽才几千，南山公寓租金大起底
公寓租金调查！福田中心区最高6.5万/月，仅深圳湾1/5？
公寓也要摇号，深圳房东好当吗？实探宝安5大公寓真实租金
本期深圳壹地产回顾了过去两年来，深圳公寓产品的供应情况，以供应端的最新变化，来回答这两个基础的问题：公寓能不能买，该怎么买？
我们选取了2019年至今，每年的年初、年中两个时间节点，统计出彼时市场上在售的公寓产品的项目数量，得到以下结果。2019年年初，深圳全市在售的公寓产品数量为39个。从2020年下半年开始，全市在售的公寓项目变多，到2021年4月份，数目已经攀升到了65个。单从在售项目的数目上来看，增幅超过了67%。2020年全年，深圳公寓批售项目46个，批售商务公寓24910套，同比上升23.6%；批售面积合计147.0万平，同比上升23.7%。住宅市场通常是龙岗、宝安这样原特区外的区为成交大户，但在公寓市场，福田、南山等原关内行政区也不遑多让。福田+罗湖+南山三个中心区，公寓项目数目与宝安+龙岗相差不大。单看商务公寓这一种类的成交量，也是如此。南山区2020年的商务公寓成交量超过了龙岗区，2019年的成交量超过了宝安区。福田区2020年的成交量超过了龙华区。福田区在2019年初，有6个公寓项目在售。到了2021年，有9个项目在卖，数量上变化不大。到了当前，福田区在售项目全部为公寓，住宅卖无可卖。同时我们还可以留意到，福田区大面积段的公寓产品，比例明显上升。2019年2月，南山区17个在售项目中，7个是公寓产品。1、过去两年来深圳公寓产品供应持续上升，眼下正是供应高峰。未来随着政策效力开始发挥，公寓供应量会开始下滑。2、福田、南山等中心城区的公寓供应量，并不逊色于原关外地区。并且福田、南山等区还基本出现了全域公寓化——在中心城区，几乎只有公寓可买。3、福田这样的中心城区，大户型的公寓产品越来越多，换言之，小户型的公寓产品越来越少。
商务公寓这一种类的产品，即将在深圳退出历史舞台。我们回顾完公寓过去的供应情况，需要展望未来，讨论未来商务公寓消失过程中对楼市的影响。
此前行业内的大V朱罗纪，就曾明确呼吁，深圳应当停止建设商务公寓这一类产品。后来政策的调整方向，也算是顺应了业界的呼声。商务公寓用地停批后，原本会被这类产品占用的土地空间得到释放，得以用于供应住宅产品。加上此前深圳的旧改政策从“双百”改变为“双95”，未来福田这样的城区住宅产品的供应会有所改善。但是期待中心城区的住宅产品，供应量大幅提升，也不现实。住宅可以说是一个系统性工程，增加住宅，还需要考量学校、医院、交通等配套资源。在土地资源本就不充裕的前提下，新建学校、医院还是比较有挑战。2、如前文所述，深圳中心城区的公寓产品，有户型越来越大的趋势。如果以建面90平米为界限划分大小户型，我们会发现在2019年初，市场上只有一个纯粹的大户型公寓项目。但是到了2021年初，纯粹的大户型公寓项目变成了4个。如果中心城区的购买力，足够消化有限的供应，那么开发商就没有动力去做小户型产品——如果180㎡的产品卖得好，就不需要做2套90㎡的产品，费力地去成交两次。从动因上看，要不是有“7090”的政策限制，中心城区的住宅产品，也会变得越来越大。当前，很多深圳人留在中心城区的机会，越来越少：住宅没名额，或者买不起。公寓产品还越做越大，门槛也随之变高。因而，在买不了住宅的前提下，目前在售的一些小户型的公寓产品，其实是香饽饽。市中心的公寓产品，解决了长距离通勤的痛苦。即使是用于出租，小户型的产品通常也更容易出租。
此前壹地产的很多文章也说过，深圳市中心不少公寓项目的回报率其实不低，升值幅度也很可观。在没房票的前提下，那些位于深圳中心区域、配套完备的小户型公寓，值得入手。这是很多人留在城市中心最后的机会。 时任深圳壹地产总编辑陶文杰，也曾在内部研讨会上表示，我们需要改变传统的市场观念。未来在深圳市中心，地段大于产品性质。如果你有成功的公寓购买案例或经验，也欢迎留言分享。
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发表于 2021-5-13 09:43:08
