高不成低不就！6.5w的柏悦前湾倒挂多少？

地产热点观察 · 发表于 2022-3-18 21:36:27

华漕碧桂园柏悦前湾快认购了，

很多朋友在问：它市场价到底是多少，有没有倒挂？

因为从目前的的蛛丝马迹里，实在找不出它倒挂的痕迹。

项目周边二手房多数售价在5W左右，而备案价6.5W的它，似乎没有任何性价比可言。

这就是大多数人计算倒挂率的一大误区，

无视房龄和产品品质的倒挂计算都是耍流氓。

同样是商品房，2014年的马德里洋房能卖8.64W，而美邻苑只卖6.04W。

这就是房龄和品质差异，带来的巨大房价落差。

目前柏悦前湾周边二手房房龄从99年到14年不等，商品房与动迁房混杂。

想要计算它的倒挂率，我们必须要剔除房龄和品质差异的影响。

利用房龄系数，我们将华漕绝大部分二手房都还原成了2020年交房的楼盘价格。

还原后，华漕整体的房价底色已经是6W+了，

价值高点已经突破10W。

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根据上张图，华漕二手房价格格局可以分为四个梯队：

一梯队：虹桥核心区片区，该片区住宅容积率多在1.5-1.6左右，其中靠近核心商业、商办的品质次新价格还原后已经高达10W+，动迁房也已经高达7W+。

二梯队：包括西郊别墅区和前湾地区，西郊别墅区住宅容积率基本在1.2左右，二手住宅还原后价格大概在9W+，品质较高的会突破10W；前湾地区住宅容积率在1.8左右，目前刚交房不久的虹庐湾二手价在8.5-9.6W之间。

目前2各片区的市场底色都在9W左右，西郊别墅区稍高，待未来前湾建成，这个价值格局可能会有所改变。

三梯队：诸翟镇片区，这里多以动迁房和老房子为主，容积率多在1.3左右，房龄系数还原后商品房价格大概7W+，动迁房则在6.5W左右。

四梯队：爱博北片区，天山西路以北的爱博地区为动迁房聚集地，容积率多在1.5，房龄系数还原后价格基本在6.5W+。

碧桂园柏悦前湾，正好位于4大价值梯队交汇处。

城市界面更趋近三梯队靠近沪常高速的片区，这里的住宅还原成2020年的价格是7W只有，所以可以大致判断柏悦前湾的市场价大概在7W左右。

至于这个价格是多少，仅看房龄还是不够的，我们要进一步考虑产品品质，这就要具体到案例分析了。

为了更深入的了解这个项目，我们特地走访了柏悦前湾片区，。

项目北侧紧邻华漕敬老院和华师大教育用地(踩盘当日仍是空地，新房教育资源为公布，存在不确定性，具体以教育局公布为准)，

南侧则贴近沪常高速，东侧还有铁轨。

经过走访对比，我们最终选定西郊九韵城做对标案例。

两个项目的相似点：

1、两者就一路之隔，都靠近铁路和高速；

2、两者容积率都是1.8

两个项目的差异点：

柏悦前湾有会所、立面采用部分铝板，社区打造档次更高。

通过与城市界面更为接近的西郊九韵城对比，

我们得出铂悦前湾的房龄系数为1.3、品质系数为1.1，

所以柏悦前湾最终的市场价参考价为7.6W左右，

倒挂率约为85折左右。

在普遍倒挂率7折左右的大虹桥新房市场中，

碧桂园柏悦前湾由于距离核心地段较远，且周边小环境拉跨，

多少有有点“高不成、低不就”的感觉。

但凭借大虹桥的势能，相信依旧会取得不多的成绩。

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