住宅小区配套设施权属分析｜MHP君悦评论

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早年笔者确实遇到过开发商买房送车位的操作，但那是90年代和新世纪初房地产市场不景气的情况。眼下上海一个地下车位动辄就几十万，有些甚至超过百万，相信没有哪家开发商会傻到通过约定的方式同意车位归全体业主共有；即使赠与购房业主，多半也是羊毛出在羊身上。

如果开发商已经把地下机动车位进行了面积分摊，那么就归全体业主共有；证明面积是否进行分摊，核心的证据是开发商办理大产证时所依据的实测报告。

既然开发商拥有地下机动车位的产权，那么卖还是租自然就是开发商说了算，需要明确两点：一是如果卖的话，必须本小区的业主才能买，因为地下车位不单独发产证，必须附记在业主的房屋产证后面；二是如果租的话，租金归开发商。

业主买地下民防车位，无论是销售合同、交易流程还是产证办理，和普通地下车位没多大区别。最大的不同在于产证上会注明是民防工程，而且业主必须做出承诺，承诺内容见下条。

如果真遇到自然灾害、战争之类的情况，地下民防车位的业主必须将民防车位无偿提供给相关主管部门用作民防用途。

既然会所属于开发商所有，那么开发商同样可租可售。

商品房预（出）售合同未对会所的经营服务方式和具体服务功能进行约定，广告、售楼书等宣传资料对此也未作明确具体承诺或宣传的，由房地产开发企业决定会所的经营服务方式和具体服务功能。说白了，开发商想怎么用就怎么用。

如果开发商对会所的经营服务方式和具体服务功能有明确具体的承诺或宣传，就必须遵守；开发商将会所对外租售的，承租人或者买受人也必须遵守。

关于权属没啥好多分析的，法律已经说得很清楚了。

属于全体业主共有，并不代表业主就可以随便停，更不代表业主停车不要钱。实践中，住宅小区地面停车的具体规定一般由业委会与物业公司约定，停车费由物业公司与全体业主三七分成（实践中也有二八、四六、对半分的，但没见过物业比业主拿得多的），属于全体业主的分成纳入小区公共收益。

关于权属没啥好多分析的，上海就是这么规定的。非机动车库无论建在地下还是地上，也无论是独立建筑还是其他建筑的一部分，只要是规划图纸上的非机动车库，就属于全体业主共有。

和地面停车位一样，共有不代表可以随便停，更不代表可以无偿停。

关于物业管理用房的权属应归属于全体业主，没有什么争议。

关于物业管理用房的面积配置，不同历史阶段有不同的规定：

（1）1997年7月1日之前竣工的住宅小区，可以不配备物业管理用房；已经配备物业管理用房的（建设图纸上可能显示为值班室、管理室、传达室、信报间等），未经业主大会合法程序，不得变更其物业管理用房用途。

（2）1997年7月1日至2003年8月31日竣工的住宅小区，物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。所谓实际使用情况，就是小区进行物业管理过程中需要使用房屋的最低限度，如果有争议，由法院酌定。

（3）2003年9月1日之后竣工的住宅小区，物业管理用房不得低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%，且不得低于建筑面积100平方米。

2003年9月1日之后竣工的住宅小区，物业管理用房必须是在物业管理区域内的地面上的独用成套房屋，并具备水电等基本使用功能。这里有三点需要注意：一是某个小区的物业管理用房必须在这个小区内，二是不能设置在地下室，三是必须独立成套。

关于业主委员会用房的权属应归属于全体业主，没有什么争议。

关于业主委员会用房的面积配置，不同历史阶段有不同的规定：

（1）2003年8月31日之前竣工的住宅小区，可以不设置业主委员会用房。

（2）2003年9月1日之后竣工的住宅小区，业主委员会用房建筑面积不得低于30平方米，并且同样必须在小区范围内，不能在地下室，必须独立成套。

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