积分更低？上海第4批次39新盘入市官宣！

楼市突发 · 发表于 2022-8-15 17:57:45

上海4批次新房的公示最大看点，恐怕就是刚需捡漏盛宴、积分更低？先看8月14日昨天下午官网公示的4批次39个新盘总体情况！

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4批次楼盘分布图，整理来源：网上房地产

经历了对3批次各种失望过后的上海新房市场，节奏加得特别快……上海2022年第4批集中入市新房，39个项目，全部面积段+套数+过会价已出。另外我们的独家预测触发积分制入围分数也新鲜出炉了！积分、积分、还是积分预测最关注！

以上图片可以点击放大，人工整理，时间匆忙，如有错误，欢迎指正！

整理数据来源：网上房地产www.fangdi.com.cn

我们的分数预测依然一如既往的相对保守，谨慎、理性，也许更有利于现在形势下保持头脑清醒。

从入市楼盘数来看，2022年4批次数量和去年4批次（42个）明显减少，这批39个新盘里面临港的金融湾晶占据2席，你可以理解为实际上是38盘（39个独立申报项目）。

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大家期待的众多热盘依然没有来，不管是豪宅类的浦开江南里、保利世博项目、安康苑、香港置地启元（这个很特殊，后面我们单独说），还是改善类的天安豪园、尼德兰星屿等等都继续放了鸽子。

传统的内环内更加是只有宝珀公寓的12套孤品房源，买到浦西传统市中心7区，则只有内环内静安宝珀公寓+内中环普陀天元府+内中环普陀大华峯汇，选择少的可怜！

老盘新黄瓜刷绿漆出场依然有：闵行金虹桥的湘府花园古北首席出来了31套房源，性质其实是动迁小区内的部分商品房性质。

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2022年第4批入市新房特点鲜明

1、刚需互啄、积分更低？

2022第4批次集中入市仅39（38）个项目，138.9万平方米供应，12421套房源，豪宅一个都没上，不过1000万以内的购房者选择多得很。

500-800万的刚需用户，光浦东就有浦发唐城、招商璀璨公馆、招商璀璨城市、金茂横沔项目这几个项目，这几个项目单拿出来，至少都是70+吧，不过凑在一起了，积分估计会更低。

小编实地去看过浦发唐城，真的是地铁上盖，不过，也真的是荒凉，但是在浦东就不一样了，毕竟，浦东人民要什么，政府就给造什么。

浦发唐城旁，创新中路地铁站外实拍图

还有保利云上浔光、四季都会绿龙北这种300多万起的捡漏盘，所以说，第四批上海的刚需新房会不会积分更低呢？

2022第4批次集中入市39个项目，内环内1个，外环线内总体7个，占比18%。

2、热盘依然缺失，亮点不多

从第3批就开始放鸽子的热盘，浦开江南里、保利世博项目、安康苑，这几个算是临阵退场，更不用说什么汇成南街里、格力前滩壹号等等传说中的项目。

当然入市亮点也有。东方悦澜算是这次最大的亮点了，就是前滩54-01地块，独苗苗一个，预计积分94-96，接近满分，我们建议没有基础60分+220个月以上社保，就不要去凑热闹了。

东方悦澜位置示意图

这次单价排行前三甲分别是大华峯荟的13.2万、东方悦澜的11.9万、宝珀公寓的11.2万。

预算2000万+用户选择，只有大华峯荟和仁恒华发·海上溪云的个别大面积特殊户型可选了。好难受。

这里要说到我们之前讲过的special one，徐汇滨江的香港置地启元（历史报道点击：这里），虽然这次4批次名单里面没有它，我们依然觉得它一定是那个非常特别的仔！随意乱预期哈，香港置地启元单价可能在15.8万元/㎡左右。另外有个无责任大胆猜想，也许很快的不久，它会不会以某种特殊方式悄悄入市呢？

2021年4月21日，位于杨浦区的上海院子部分房源入市认购，那个时候，上海新房集中入市机制已经建立。但上海院子独立于当年1、2批次，单独入市，并在初始阶段因为信息披露问题引发舆情。

「香港置地·启元」实拍

3、老盘新卖，继续抢滩

每次新盘过会都有老黄瓜刷绿漆了，这一次又来了个老盘新卖：

闵行金虹桥的湘府花园古北首席，均价7.8万元/㎡，在当下，这个价格还是比较便宜，数量不多，估计不触发积分。

4、认可“三无”，认可“盲买”

这个其实跟4批次入市无关了，只是一个老生常谈问题。上海部分热门楼盘，作为消费者，你如果要买到，必须放低姿态，别开口闭口到处问，“我要找销售”、“我要去售楼处”、“我要看样板间”。

不好意思，对待热门楼盘，请认可”三无“。即无销售、无售楼处、无样板间，或者都有，但不对外。能有个网传的非官方版本户型图，都算不错的了。比如前滩大热的东方悦澜。

要买，嘿嘿，做好准备，备好资料和钱，对了，还有你的宝贵分数，直接盲买吧。反正现在线上认购啊，自助搞搞定，也没什么大不了的！

东方悦澜效果图

总体来说，这回2022第4批次楼盘集中供应略微让人有点小失望，但依然对积分选手考验不小。认清自我，认清形式，准备下手哦！

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再让我们来看这次的几个特别关注数据：

1、本批最高备案均价是普陀区的大华峯荟13.2万元/㎡，最低备案均价是金山区的新华御著24638元/㎡。

2、本批39个盘中，均价在6万元以上楼盘有17个，10万元以上楼盘有3个。

再次强调：

动态社保分数跟着每个不同项目的社保系数走，社保系数0.1-0.24区间，然后按照缴纳月份相乘，举例假设某盘社保系数定义达到0.24，按照最长计算月份233个月，最高动态社保分可达0.24*230=55.2分！而且随着时间推移，后续更晚认购时间的新盘最长计算缴纳月数还会在234个月上继续增加！（从2003年1月开始，8月认购楼盘计算234个月）

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2022第4批次这39个新盘，你打算选哪一（几）个下手，留言区说说看！

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