跨界“抱团”，长租公寓正在模仿酒店？

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近日，绿地集团旗下酒店旅游集团与建设银行旗下上海建信住房服务公司签订战略协议，在长租公寓经营、存量物业合作、房源改造升级、项目拓展、金融赋能等方面开展深入合作。双方将以上海绿地徐汇铂瑞公寓、徐汇田林铂派社区为首批试点项目，并逐渐扩展至各城市的绿地现有存量物业，合力打造中国住房租赁新生态。加上之前建行已与保利公寓、华润有巢、乐乎公寓和麦家达成战略合作，重新洗牌后的长租公寓正在纷纷寻求“金融赋能”的有钱伙伴， 冒进者退场之后，耐力型长租公寓选手开始陆续登场……

相比起其他房企而言，绿地入局长租公寓的时间稍晚一些：2018年12月，首个长租绿地公寓项目——上海漕溪路长租公寓开工，标志着绿地长租公寓战略在上海正式启动；2019年3月绿地长租公寓4大品牌正式发布：铂瑞服务式公寓、铂骊服务式公寓、铂派青年公寓、铂派企业公寓。

据了解，目前绿地品牌长租公寓布局全国13大城市，运营管理项目近30个，达成总规模约3.5万间的成绩。根据克而瑞发布的2020年上半年房企长租公寓规模排行榜来看，3.5万间的体量，足以让绿地跻身TOP10的队列之中。

尽管起步晚，但是成绩优异的绿地，为什么要与建行合作？原因有二，一是能够获得金融赋能，二是绿地从重资产试图转向轻重并举。在双方战略合作内容中， “通过金融赋能，以百亿元的规模，对应可建设近千亿元的长租项目，建设面积近千万平方米，由绿地长租公寓品牌运营，在短期迅速形成建设规模与运营规模。”尽管未明确说明项目建设方是谁，但很清晰的是运营方是绿地长租，未来运营或将在绿地长租公寓板块营收所占份额越来越重，建行更多的还是提供“金融赋能”。

一般房企切入长租公寓市场的主要模式是盘活存量房和租赁外部房源，而绿地的做法是直接拿下租赁地块。据媒体统计，在绿地购买租赁用地并正式进军长租公寓的2018年，截至当年12月中旬上海成交的60宗宅地中，租赁住房用地达到40宗，成为市场土地供应“主流”。因此，绿地选择重资产模式可以说是顺势而为。不仅如此，这些租赁用地中有51块是大多由国企以低价摘得，在传统租金收入之外，重资产模式之下的物业增值想象空间同样十分诱人。

但是随着“三条红线”重压之下的债务压力，回报周期漫长的长租公寓重资产成了不少房企避免触及的“雷区”。因此，房企们在原有的重资产之上，开始了多元化业务模式的摸索，试图转向轻重并举的资产模式。

以位居房企系规模榜首的万科泊寓为例，探索集体用地、自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管的业务发展模式，根据城市特点打造泊寓产品是其近年来的重点发展方向。先后推出了全国首个集体用地建设的租赁住房——成寿寺社区（泊寓|院儿）、济南首个市级统筹人才公寓泊寓丁家庄店、深圳泊寓城中项目等等，减轻资产重压的同时，还通过代建代管的方式实现了规模的快速增长。

另一房企系巨头龙湖冠寓则选择了在“工改组”业务模式做出突破，将济南一处原本长期闲置的厂房项目改造成了252间的租赁住房，落成济南住建助力的“工改租”首个落地项目。对于房企而言，工业用地的价格大幅低于住宅及商办类项目，所以其经营成本优势十分突出，实现盈利可能性更大。

因此，我们可以看出，不止是绿地、万科和龙湖，越来越多的房企系长租公寓都在多元化业务模式上不断探索。但大多房企是出于能够缓解重资产的压力，在长租公寓业务板块，都在积极寻求新的商业模式，或者直接寻求新的资金外援，以实现轻重并举的资产组合新模式。

资产重组之外，近两年的长租公寓行业从顶层制度设计到底层运营管理，正在发生颠覆性的变动。

上至行业头部上市公司蛋壳公寓，下至乐居公寓、小鹰公寓、城城找房等，并不十分知名但规模仍不可小觑的长租公寓运营商2020年陷入了集中爆雷的僵局，几乎将行业早期积累的信誉度毁于一旦。据观点指数不完全统计，年内传出爆雷消息的企业多达26家，大部分均因为创始初期依赖“高收低租”的扩张模式导致资金链断裂，从而经营困难或倒闭，2020年的长租公寓进入了“凛冬之境”。

但或许也因为此，今年以来，随着行业监管趋严，资本进场愈发谨慎，品牌生长不再野蛮，长租公寓产业正在“触底反弹”。当下的长租公寓行业，正在迎来3个转机。

顶层管理制度的完善和趋严，这个行业的老大难问题有了实质性的进展。根据中指研究院发布的长租公寓市场年度报告，在所有关于长租市场的政策中，有约四成属于市场规范类。规范的对象包括市场主体登记信息、住房租赁中介机构行为、租赁资金使用、违规和高风险经营行为等。

2020年9月，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》，为住房租赁领域首部条例性文件。今年4月26日，住建部发布的《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，被认为是行业中首个顶层监管文件。从地方层面看，密集出台的地方政策就行业中因“高收低租”爆雷企业的处理和善后，提供了解决依据和未来风险规避的有效举措。

资本的进场愈发谨慎，其中资产证券化逐渐成为融资主流方式。据媒体统计，2020年长租公寓企业融资事件累计只有11次，远低于2016年的76次，相比于2019年的28次收缩也非常明显。谨慎的同时，长租公寓市场融资方式也发生了新的变化。根据观点指数整理近半年租赁行业融资情况发现，融资产品以住房租赁专项债及ABS为主，主体大都为长租公寓头部企业或实力较为雄厚的房企公寓品牌，如上海浦东房地产、荣盛发展、龙光控股、迪马股份等等。相比而言，部分独立第三方公寓企业融资难度比较大。

实际上，资产证券化作为主流融资方式在市场中存在，对于行业而言是利好。因为这类金融产品发行的前提是，有可靠的资产包和企业规模限制。对于爆雷过后的长租公寓市场而言，这样的新玩家，能够更快取得消费者的信任。

在把长租公寓当做资本游戏的冒进者退场之后，还在场上的玩家们开始审视行业发展逻辑的对错。思考过后，他们会发现运营质量、服务品质才是行业发展的新导向，而做有耐力的“长跑者”才能在市场上持久生存。在自身实力短时间内难以实现巨大突破的企业而言，取人之长，补己之短，达成双赢，成了不少品牌方在疫情过后的发展方向。

因此，各类战略合作、收并购…2020年行业的集中度进一步提升。仅2020年下半年，安歆集团、自如、乐乎公寓等企业均实现了逆势扩张，并完善了产品体系、拓展了区域布局以及更新了商业模式。有序组合，成了长租公寓品牌在爆雷之后发展的新方向之一。

绿地长租公寓和建行的合作，可以看成是跨界“抱团”。这种品牌生存方式，在当下整个中国商业发展中，早已不是新鲜事。同样提供住宿服务的酒店行业，就存在不少跨界“抱团”的经典合作案例。

3月22日，华住宣布和融创文旅成立合资酒店经营管理有限公司永乐华住，双方（华住、融创文旅与战略合作伙伴时代环球）各自占股50%。通过这一场“联姻”，华住将旗下施柏阁、花间堂等品牌的未来开发、运营授权至合资公司，融创文旅也将旗下堇山等品牌授权至合资公司。同时，双方的会员体系完全打通。未来3到5年里，永乐华住还会开发宋品、永乐半山等高端酒店品牌，要成为中国管理规模增长最快的高端管理公司。

25天之后，亚朵和万科实现了“牵手”。亚朵宣布和万科旗下的酒店管理公司——广东瞻云酒店管理有限公司达成战略合作，双方会在酒店市场拓展中优先匹配相关资源，联手合作新玩法。

酒店之所以跨界“抱团”，自然是各取所长，长租公寓的立足点也是如此：通过合作，各取所需。

对于在长租公寓拥有庞大“朋友圈”的建信住房而言，依靠资金和资源优势，做大租赁市场的供给和资产包是它的目标，而具体运营是它的需求。因此，它的目标合作对象是拥有精细化运营能力的市场化企业，从而实现资管分离的发展模式。基于这个筛选标准，建信已达成战略合作的清单中，除了绿地，不乏中骏方隅、乐乎公寓、安歆集团等多家运营能力突出的品牌。

在近期签订战略合作的另一对“房企CP”——新城控股和朗诗寓，尽管具体合作模式没有公布，但是双赢是相同的出发点。于新城而言，从2018年宣布“试水”长租并推出品牌“新橙寓”至今，长租业务一直没有太多起色。引援朗诗寓这个“专业人士”，借力发展。于朗诗寓一方，其能够获得的好处显而易见，搭上拥有庞大物业体量的新城，相当于是为自己的业务扩张打开了一条稳定的新渠道。

因此，长租公寓的跨界“抱团”，与其说是“模仿酒店”，不妨说是一种面对竞争趋向激烈的市场环境的“生存本能”。这种“长板+长板”的品牌组合新形态，将推动合作的进展，并助力品牌在长租公寓领域的持续深耕。

对于长租公寓而言，原本的护城河是规模。只有当开业规模的数字不断跳动，品牌才有安全感。爆雷之后，行业回归理性发展，品牌的护城河由产品取而代之。

在这一点上，不同派系之前的进度差异较大。房企系品牌大多在诞生之初就有意识地搭建定位不同客群的产品体系。如龙湖旗下的长租公寓品牌冠寓拥有松果，豆豆和核桃三大产品线。相比而言，创业系稍慢一些，但也在发展过程中不断完善产品体系，如安歆集团2020年通过并购易企租公寓以及战略并购新起点公寓，不断强化职住型头部企业的产品优势。

精准卡位不同市场需求的多元化产品体系，不仅有效帮助品牌实现市场占比的增加实现规模拓展，同时还能从中实现品牌价值的提升获得投资市场的青睐。这一点，在酒店行业早已成为“真理”。因此，长租公寓品牌在组合过程中，选择能填补自有产品体系空缺的品牌，或是进一步丰富原有主力产品，都是强化护城河的有效途径。

随着商业空间各类业态的合作不断推进，长租公寓开始接触到越来越多的“近亲”。服务式公寓，可以在与酒店客房分布在不同的楼层；大社区公寓，能够与共享办公同处一个园区之中，如此等等。

近日，这类合作就时常在行业中现身。5月8日，优客工场、共享际和经佳文化签订战略合作协议，三方将通过社交公寓、共享办公、商业IP、多元社群等方面的结合，以及“空间+内容”的复合运营，为园区及入驻企业赋能。早前，零秒创新空间也与龙湖冠寓沪苏公司达成战略合作，未来双方将共建“创新办公”ד品质居住”新生态。

未来，长租公寓品牌还需要面对这类不同的生活场景交互、链接、碰撞的空间生态，甚至有可能场景更多，业态更复杂。

所以，在选择组合对象时，长租公寓需要考量这个品牌与其他商业业态的适配能力——一方面需要能够根据不同的商业空间大环境，做出产品调整；另一方面，需要与其他业态实现有效融合，提升租客的居住体验。在这方面，大型租赁社区的几位玩家的适配能力，值得学习，例如上海首个集体土地租赁房项目运营方华润有巢、杭州瓜山未来社区运营方朗诗寓等等。