公寓是被住宅的行销套路玩坏了

在开发商眼里，商服地块的公寓、LOFT、写字楼等，由于无法快速套现、回笼资金，一直都是难啃的硬骨头。

近几年，越来越多的城市，在土拍这道关卡上，增加了拿地的自持比例，无疑给开发商上了一道紧箍咒。

习惯了卖住宅、快周转的开发商，钱越来越难赚，但舒服的钱赚多了，既有的固定思维还是会影响公寓的行销。

一块地皮，住宅是货值大头，容易出清，公寓也不难卖，只是开发商不能接受它卖得慢。因此，外包给中介等第三方，“骨折降价、甩卖促销”，是公寓收尾的常见套路。

毕竟，只要够便宜，没什么是卖不掉的。朋友圈曾经刷到的武昌“中南某公寓项目”热销画面，就是这么来的。

效仿的人多了，公寓就掉进了一个怪圈：平时不吭气，一夜之间突然行情走俏，公寓热销，来得突然，加上总跟降价捆绑，公寓就有了卖家很难卖、买家不敢买的市场印象。

武汉楼市刚需打底，是常识。这意味着，武汉人买房子，是以住为第一出发点，这种思维也影响到了公寓的买点。

住宅是家庭功能的产物，多人口长期相处于同一空间，居住时间长，对环境、采光、日照有硬性要求。

从诞生上来讲，公寓是舶来品，最早是西方国家企业主的厂房，严格来讲算工业用地。

厂房人口密集，加上机器设备庞大，厂房楼层高，建筑内部很少有承重梁柱，都是大开间。

后来，为了招揽工人，也就是如今流行的“包食宿”招工广告，企业主就在厂房内部进行小空间切割，再利用层高上下隔层，才有了“公寓”的雏形。

由于厂房+员工宿舍混杂，居住环境一言难尽，出于消防安全，这时候的“公寓”不可能有水电。随着公寓这种居住形式逐渐标准化，水电气才开始成为基本配置。

在同一地段，公寓的价格一般是住宅的一半，这是公寓能干赢住宅最朴素的理由。

比如汉阳曾经的扛把子碧桂园晴川府，住宅售价3.5-4万，但公寓只要2万，公寓相当于在城市最高级的地段，留出了一道豁口。

买不起住宅，入手一套总价50-60万的公寓，就是留在城市最现实的办法。

武汉的公寓为什么很难卖，其中有一个原因，可能会存在很大争议——武汉的房价还不够高。

以一线城市为例，房价最高的地段，突破10万一平米，都是超大平层的豪宅，千万级总价是分分钟的事，哪怕入门级600万+总价，一般人都买不起。

公寓面积小、总价低，倒逼买不起普通住宅的人，用公寓暂时替代，在一线城市非常常见。

曾经看过一个八卦，王思聪的众多前女友中，有一位转型做了明星，现在熬出头，接了不少女一号的戏。前期，她只能接演小成本网剧，还是配角，收入只够付得起北京35㎡的公寓，人家也是贷款，自己还月供。

明星长期在外拍戏，一年到头只住几个月，加上一人居住，很多住宅的功能区可以直接省略，他们更多需要的是衣帽间和客厅。去掉厨房，点外卖不香吗？

在这个层面上，房价太贵的痛点，武汉的年轻人和在北京上海的小明星，完全通感。人家买房差的那上千万，和你买房差的一百万，并没有差别。

以上，是公寓住的问题，再来谈谈商用。

写字楼是商务功能的产物，但是面积大，比较考验买家的支付能力，公寓算是居住+商务的折中产物。

写字楼动辄上百平米，牛掰的个人玩家，整层整层地买，买单间都是少数，实力强劲的企业玩家，都是整栋整栋地承包，那就不是一般人涉及的概念了。

普通玩家买写字楼，是靠出租赚点小利，高级玩家考虑的是资金流通，用规模优势跑赢通胀，起码账面上来看，“死钱”是没有价值的，只有流动，才能去换取其它方面的利好。

租用写字楼，起码企业规模在20人以上，10人以下规模的微小企业、创业型的夫妻店，公寓既能降低租金成本，也便于后期灵活改动，就显得友好多了。

公寓的轻巧多变，就有很多想象空间了。网红直播室、定制服装店、私人摄影工作室、VIP家宴厨房、收藏圈的品鉴会等等，公寓已经开始偏向小众化需求。

某种程度上，公寓还是“小而精”商铺的延伸，承接O2O模式的实体平台。

商铺的通行逻辑看重展示面，越是繁华的街口，越是吃香，那些无力承担高额租金的小本经营，只能寄托线上平台。

在疫情期间，干地缘买卖的小区商铺，学会组建业主微信群，接受居民外单，这个行为已经被发扬光大。

在消费端，尤其是年轻人买东西，第一反应不是逛街，而是“有需求，手机查”，以大众点评、美团为首的饮食类APP，在线上构筑起一个业态链。

年轻人猎奇，喜欢拔草，也爱种草，无数人点评打分换来的高分，会促使年轻人追随网评坐上电梯，走进公寓去打卡“网红餐厅”。

公寓的投资属性，只是物尽其用，小玩家计较利率月供、商水商电，人家考虑的是用得方不方便。

在一线城市，公寓是享受型资产，投资倒是其次。今年五一期间，深圳蛇口意外启发了这一点。

深圳最不缺的就是商场，走经福田CBD的地铁站，商场挨着商场，目不暇接，但深圳很小，不像武汉多湖临江，尤其比较缺乏自然生态资源丰富的商圈。

海，就是深圳的宝。

蛇口是招商局的老家，贴近海岸线，这样的商圈就很容易诞生享受型资产，只有晚上才能一睹真容。

商圈停靠着一艘豪华游轮，名为“海上世界”，原为法国建造，一共9层，现主要经营酒店、大型主题酒吧、世界各国主题风味餐厅等，以巨轮+喷泉公园为标志性节点，与周边商场联动，后来商圈逐渐成型。

这里诞生了深圳首个最贵、总价1400万元/套起步的公寓项目——伍兹公寓。

由于楼栋表面没有贴单向膜，到了晚上，这栋楼的中上楼层，散发着穿透性明显的灯光，隐约露出了内部的空间轮廓。很遗憾，手机夜拍功能太差，无法提供实景图。

有灯光的功能区，大概占用3层左右，有的楼层将公寓内部隔断打通，空间拆分成若干区域，有的则把面向商圈的一面做成了整面落地窗，如果你在巨轮“海上世界”里吃饭，肉眼清晰地看得到类似私人会所、酒吧、健身房的空间形态。

这时候，梯控很好地保护着使用者的隐私，而不是被武汉楼市用烂在住宅上。

公寓的享受性，武汉也初见端倪，以长江两岸核心区为主的超大平层公寓，开始走热。

说到底，公寓的活跃度，是与城市经济结构挂靠的，这需要武汉大力发力第三产业，尤其是高端的金融服务业和贸易业等，吸引大批高消费能力的人群和企业，替城市创造公寓更多花样化的市场需求，才是正解。