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楼市观察丨全民“恐寓症”时代,为何西咸公寓却屡创热销奇迹?

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发表于 2021-5-11 09:30:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

很多朋友一听到“公寓”,多多少少都呈现抵触态度:嫌弃公寓税费高、后期难出手,产权只有40年,水电费贵、物业费高、住房成本高······逐渐地,公寓一时间成为人人唯恐避之不及的的对象。

公寓产品是否就是“大坑”?还得具体问题具体分析。


Part壹


今年以来,西安楼市调控连番重击出招。

从3月16日购房资金核验、3月23日预售资金监管,到3月30日楼市新政,西安住建局在半个月内连续3次发文,调控政策一次次从严,从一二三级市场齐下手,让西安楼市进入了“限购”、“限贷”、“限售”、“限价”、“限资金”的“5限时代”,尤其是3.30新政堪称史上最严楼市调整新政。

限购升级,房票紧缺,投资范围被压缩,投资门槛大幅度提升,市场逐渐从住宅转向不限购的商办类产品,越来越多的地产投资者向公寓投资进发。

此外,房价上涨,抬高资金门槛,倒逼刚需购房者选择公寓。公寓产品建面小,首付五成,但总价可控,置业门槛仍低于住宅,倒逼资金有限的刚需客群选择公寓进行过渡。

紧接着,我们看到的是,西安公寓项目的热销,沣东公寓项目的热销,沣西公寓项目的热销,在全民还沉浸在“公寓必死”的概念中时,在所有媒体都在抨击公寓产品时,有一部分人已经开始疯狂上车了!

公寓能买吗?想必市场已经给出了肯定的答案。


Part贰


当然,并不是所有的公寓都是值得入手的“黄金资产”,我们对市场上热销的公寓进行了数据分析后,得出以下结论。

一套优质的公寓资产,必须具备以下因素:

第一是区位优势。丨

优越的区位是影响公寓后期是否便于出租、是否可以租上价格以及资产的增值速度等的关键因素。

优质的公寓多数在交通、商业、教育以及医疗等配套成熟的消费中心,城市核芯产业聚集区(比如中央商务区、总部经济园区、科技创新平台等城市经济增长极之上),这样的地段租金相对稳定且高,存有巨大的市场需求。

沣西新城总部经济园丨

第二是产品优势。丨

从开发商背景来看,开发商的实力越雄厚,给公寓带来的品牌价值和物业价值无疑会更高,后期承诺兑现也更高效,可以给客户充足的信心。而那些地方性质的小开发商,往往是不具备良好的物业和品牌服务力,购买完之后后续无保障,影响公寓的持续价值。

从产品方面来看,公寓项目的整体设计定位越高端,产品户型设计更合理,物业服务标准越高,便越受市场欢迎。

第三是投资回报率。丨

巴菲特说过:“一生能积累多少财富,不取决于你能够赚多少钱,而取决于你如何投资理财。”

在全球通胀的大环境下,投资公寓已经成为不少人对抗通胀、资产保值的重要手段。投资公寓的回报一般来源于长期持有收取的租金。

就目前的大西安市场,公寓的投资回报率一般在3-5%之间,在我们看来,公寓的投资回报率至少要达到4%以上(含4%),才值得购买。

很显然,具备以上条件的公寓项目,是具有投资的价值空间的,可以进行重点关注及选择。


Part叁


在大西安市场上热销的公寓项目中,橙天地文化中心则是其中的佼佼者。

橙天地文化中心以三大“硬核”价值,领衔大西安公寓市场。

其一,“硬核”区位,价值之巅。

橙天地文化中心项目位于沣西管委会旁,周边轨交密布,地铁5号线已经通车,地铁1号线三期正在建设中,同时规划有地铁11号线。

橙天地文化中心区位图丨

作为沣西新城的政经核心,项目周边汇聚了秦创原驱动平台核心区、交大创新港、西部云谷一二三期、浙商银行总部、西工大翱翔小镇等千亿产业集群,超526家企业已入驻。

周边教育、医疗、商业、景观等配套更是丰沛。

橙天地文化中心地处大学城腹地,7大高校汇聚,三所985加持;3公里围绕7个大型居住社区;项目自持约3.8万㎡艺术购物中心,集体验式购物、餐饮、娱乐等业态于一体,与已经开业的西咸沣西吾悦广场遥相呼应;陕中二附院(西咸新区中心医院)已投用;大西安中央公园、新渭沙湿地公园、沣西文化公园、沣西绿廊等多所公园环伺。

西咸沣西吾悦广场实景丨

未来,区域将辐射白领人口超2万,学生人口超10万,居民人口超5万。强劲的人口支撑带来大量的租住和商业租赁需求。

其二,“硬核”产品,亮点十足。

51载橙天娱乐集团携手沣西新城打造橙天地文化中心、沣西橙天360剧场两大核心商业、文化项目,其中橙天地文化中心是其布局沣西的重点项目之一,未来将承载服务秦创原驱动平台核心区2万高收入高消费人群,定位高端。

项目占地50亩,总建面约18万㎡,将文化艺术、商业地产、互联网进行跨界融合,打造集休闲、购物、餐饮、文化艺术、学校、办公为一体的一站式商业综合体。

橙天地文化中心鸟瞰效果图丨

项目自持约3.8万㎡的商业中心,涵盖精品超市、时尚购物、巨幕影院、活力健身、连锁酒店公寓、环球美食等多维业态,从功能特性看,项目建成后将成为沣西新城多功能的“潮”地标。

项目采用一级资质的金地物业,将享受金地物业陕西区域租售中心的全部资源,高品质的物业服务成为投资的又一重保障。

在产品户型上,项目的公寓在产品设计、细节考量、空间构造等方面,具备复合型优势,堪称投资佳品。

项目规划建面约38㎡一室、55㎡两室艺术新美寓产品,采用百变设计,层高3.15米,单设卫生间,罕见飘窗设计。

橙天地文化中心建面约38㎡户型 |

橙天地文化中心建面约55㎡户型 |

从面积空间来看,该项目的公寓产品商办皆宜、适合各类中小微企业办公、个性化工作室、年轻群体过渡居住等,宜住易租,满足多样化置业需求。

其三,“硬核”回报率,碾压市场。

据贝壳租房市场数据显示,同区域内,一室租金约1500-1800元/㎡,两室租金约2000-2500+元/月。

目前,橙天地文化中心毛坯公寓均价7800元/㎡,总价28万元起,首付14万起,月供1500元/月起。

橙天地文化中心样板间效果图丨

按照最低总价28万元的价格,加上自己装修费5万元,合计总价33万元,租金按照1500元/月计算:

租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(1500*12)/33万≈5.45%,静态租金回报率碾压市场平均水平。租金贷款互抵,小投入撬动大资产。

项目全新产品已于5月入市,开盘即热销,感兴趣的客户可在留言区评论,留下联系方式,将享受额外折扣。

END

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