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相比逐渐回暖的住宅市场，武汉公寓市场似乎略有几分失意。
疫情过后，长租公寓行业警报频频，直接影响到买家的心态和决策。 随后，武汉公寓市场频现“打骨折”、降价、甩卖促销等行情，已成为楼市的一个特殊现象，再次拉低了市场预期。 那么，武汉公寓市场到底怎么了？ 不得不说，公寓作为一种特殊商品房，长期以来，市场的看法都褒贬不一，舆论行情不容乐观。那么武汉公寓的真实市场情况究竟如何？是产品天生的弊端还是仅仅是舆论在做祟？未来发展趋势如何？本篇将从数据出发，对武汉公寓市场现状及未来发展趋势做出客观解读。
1st 市场观察 数据一：武汉公寓成交量连续4年下滑 先从成交量说话。据亿房网数据显示，2018年、2019年、2020年，武汉公寓销售套数分别为2.12万套、1.7万套、1.26万套。很明显，2020年过去一年，武汉公寓市场成交销量呈现大幅度下滑。而这也是武汉公寓成交量自2017年开始，连续4年继续下滑。都说楼市短期看政策，与成交量息息相关的是市场供应量。近几年武汉公寓供应方面如何？不妨看看下面这组数据。数据二：供大于求，武汉公寓库存量持续增加 从数据来看，2017-2019年武汉公寓供应面积在持续增加，在2020年开始有所下降。由上表数据可统计，2017-2020年武汉公寓总供应677万㎡，成交面积为460万㎡。这也就意味着有将近200多万方的公寓库存量，市场竞争自然也就激烈了。那么高库存下武汉公寓价格走势如何？不妨继续来看下一组数据：数据三：公寓价格增幅有限 涨价幅度慢 从2012年至2016年5年时间内，公寓涨幅达1573元/㎡；2016年至2020年5年时间内，公寓均价涨幅为1435元/㎡；而这期间，武汉住宅价格多数涨幅已翻倍。相比而言，公寓的涨幅缓慢，确实是不争的事实。究其原因，除了供应量大外，公寓作为住宅的补充，居住属性的缺失，房价自然跑不过住宅。当然，从另一方面来讲，也说明公寓的投资逻辑与住宅是不一样的，住宅靠溢价谋利，而公寓的投资回报，是租金，是持续稳定的现金流，周边的租赁需求很重要。
2nd 变化趋势 不可否认，在供大于求的市场下，一场突如其来的疫情，公寓作为商办产品率先开启了降价潮。但如果仔细观察，随着疫后经济的重启，武汉公寓市场也迎来的新的变化和转机。 数据一：2021年武汉公寓逐渐回暖 个案表现良好！ 一方面部分购房者对公寓产品有较大的抗性，但也挡不住市场买单的步伐。随着武汉疫后经济重振，发展按下“加速键”，楼市逐渐找回熟悉的节奏，武汉公寓市场也从疫情过后开始逐步回暖。从数据来看，武汉公寓月成交从疫情最初的4月份536 套，开始逐月回升，12月份最高值为1824套，达到2020年同期水平，市场热度开始上升。从分布来看，武汉公寓成交仍集中在二七后湖片、光谷东、武昌中心区等主城区，另外江夏、新洲等区域也所有增加。其中部分个案表现良好，比如福星惠誉东湖城，年度公寓成交量突破千套；绿地汉口中心、碧桂园云玺、绿城尊蓝等项目表现也不俗，去化表现良好。从结构上来看，目前公寓去化较好的产品以小户型为主，大户型公寓产品去化情况不容理想，面临挑战。从产品来看，天然气、层高、价格是公寓产品的重要竞争因素。数据二：公寓“消费场景”多元化 产品逐渐升级 说到底，公寓是用来居住和使用的。随着武汉市大力发展服务经济和第三产业，将公寓用作民宿、酒店、写字楼办公、自住、摄影棚、美容院、培训室等需求越来越多，消费场景的多元化，让公寓产品越来越“好用”。当然，这样同武汉城市的发展密不可分。从2014年开始，武汉GDP突破万亿，2020年武汉GDP达1.56万亿，经济的迅速发展，这些都给公寓市场提供了发展的舞台。购买公寓人群的需求越来越多元化：周边城市人群投资、小企业主办公与居住、年轻创业者共享办公、婚前置业等等。伴随着需求的提升和场景的多元化，武汉的公寓在品质上出现各种创新。 比如多样化的共享空间，健身房、会议室、书吧、共享厨房、洗衣房、会客厅、自习室等，甚至小区园林，全方位提升公寓生活品质体验，舒适度更高，后期无论是自住、出租或是办公，都非常适宜。 
营销上，为了提升公寓的出租率，不少项目还推出了无忧托管的方式，后期交由专业的公寓运营机构进行运营和管理，大大减轻投资者的后顾之忧。在浩哥看来，这也将是后期武汉公寓在产品和品质上逐渐提升的方向之一。数据三：人群两极分化将明显，高端公寓渐成新方向 当然，在公寓产品类型上，除了LOFT、SOHO等总价不到50万的双钥匙小公寓，大面积、总价千万级别的“总裁公寓”比例增大现象也开始出现，以长江两岸滨江沿线为主的高配的大平层公寓也逐渐成为市场关注的新方向。 探究背后的原因，或许与武汉整体城市地位的提升不无关系，高端消费人群的需求助推之下，武汉长江及滨江两岸的价值正在被不断挖掘提升。 相反，在出现高端圈层公寓的同时，以低总价购置公寓作为自主或“落户”的年轻群体比例也开始逐渐增加。 相比市中心一套200万以上的住宅，花五六十万即可在稍好的地段买个小面积的公寓作为居住过渡，成为很多当代年轻人的选择。随着时代的不断变迁，90后的置业理念和居住需求都有了很大变化，追求张扬个性，追求性价比，注重设计感，还要成熟配套，交通便利，公寓无疑是最佳的选择。有数据调查显示，公寓产品已受到35%的90后喜爱。同时，在投资和自住上，用作自住的比例达到了20%。▲置业类型占比图 【后记】 任何事物都有两面性。 当前的武汉公寓市场不容乐观，在持续的供应量但成交量没有跟上的步伐下，库存量持续加大，唯有通过降价来打破这一局面，传导到消费者身上就是，信心不足，从而市场陷入低迷。 但同时我们也要看到硬币的另一面。 首先，公寓作为住宅的补充，不限购不限贷及低总价的特点，一定程序上可以满足部分人自住及投资的需求； 另一方面，从长远政策来看，武汉服务业经济占比只有59%，远远落后于北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等地，大力发展服务经济是未来的重中之重，也是国家化大都市必由之路。随着公寓使用场景的多元化，未来公寓市场必将有更大的舞台和发挥空间。 而对消费者而言，满足自身刚性所需的，就是最好的。只是如何度过当前市场低谷，还需等待时间来见证。 2021年5月—6月，由武汉房地产自媒体联盟联合真会投资平台发起的“2021年武汉活力公寓节”已正式启动，参与更多公寓话题的讨论，敬请关注！ 
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发表于 2021-5-10 09:28:15
