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说到地租费，公寓业主应该不陌生了。英国的大部分公寓，基本都以租赁产权出售的，购买这类房产，您只能算是一个长期租客，每年，业主都需要给永久产权持有者一笔地租费，相当于租金。通常情况下，租赁产权的租期很长，从90年到999年不等，地租费也不高。换句话说，买了一个房，您家好几代人都可以住在里面，它是租赁产权又有什么关系？可是，一些不良商家会用诱导性策略让买家签下一份不公平合约，其中的条款规定了可怕的地租收费标准和规则。很不幸，本篇主人公就签了这样的一份合同，根据合同上的规则，她算了一笔账：如果她想一直住在这套房子里，50年后，她就得为这一套17万英镑的公寓每年交上100万英镑的地租费！据《This is Money》讲述，英国女士Carole是两个孩子的妈妈，经过十多年的奋斗，2016年，她终于登上房产阶梯，在伦敦南部拿下了一套17万英镑的单人公寓房。 
（图片猜测为该女士房产 摘自《每日邮报》《This is Money》）
Carole买的是这套公寓的租赁产权，在购房前她就知道了，每年，她需要给永久产权持有者一笔地租费。可是，在签署租赁合约的时候，她没有仔细看合约里的条款，根本没有发现其中的一条规定：这套公寓的地租费每五年翻一倍。Carole告诉《This is Money》的记者，她的账单从2016年的525英镑上升到今年的1050英镑：按照这个速度，2031年的地租将是每年4200英镑，50年后将上升到超过100万英镑，在100年后这个地租费可能上升到5亿英镑。其实，租赁产权丑闻最早曝光在2017年，英格兰和威尔士地区有超过10万多人，他们像Carole一样签下这样的不公平合同。在入住以后，这些业主们才发现自己被捆绑在合同中，地租螺旋式上涨，变得非常昂贵。去年，英国竞争和市场管理局已经开始打击开发商的不当销售行为，并且对英国四大建筑商开展调查，命令他们取消合同中的不公平条款。另外，今年1月，英国住房部部长又进行新的改革，以打击"不公平和滥用"的租赁合同，数以百万计的租赁者将有权以零地租的方式延长他们的租约，最长期限为990年。换句话说，通过这项改革，地租制度将被废除，没有地租费，租赁者可以省下不少费用。同时，他们也可以彻底避免这些不公平的“翻倍”收费规则。可是，竞争和市场管理局的打击行动并没有针对英国所有的开发商，很多业主签署的不平等条约根本没有得到解决；而政府的这一改革措施也尚未在议会进行辩论，估计要到2022年后，它才能真正落地。就在这个时候，Carole必须要支付高额的地租账单了，而且，她也不能确保这项改革是否可以帮助她。目前，Carole公寓的永久产权持有者也退步了，他们愿意为她改变租赁条款，但是，他们有一个条件：Carole必须一次性给他们支付10万英镑，这相当于该房产现在价值的四分之一。这相当于丢给了Carole一个选择题：您是愿意一次性交10万，还是未来交100万？为此，Carole苦苦争执，她对媒体说：“我没有从事什么高薪职位，我只是一名人力资源管理员，也没有做其他生意，你让我一次性交这么多钱，真的很绝望。”据《This is Money》称，目前，Carole已委托伦敦的Osbornes Law公司来处理这件事情，在该公司的建议下，Carole将要起诉前律师FBC Manby Bowdler事务所。Osbornes Law事务所的诉讼主管Shilpa Mathuradas说 “我们的客户已经陷入了非常可怕的处境，她根本无法出售她的房产。我们有理由怀疑，Carole在购买公寓时，她原来的律师团队没有提供合理的服务，因此，该责任应该由其前律师来承担。”Carole称，她在购房的时候，她聘请的律师确实没有提醒她合同里的这一项条款就让她签下合约了，一直到2018年，Carole的房产被一家名叫MEA的房地产有限公司收购后，并要求她交纳比预期要更高的地租费后，她才发现这一条款。让Carole更气愤的是，同一个公寓楼的另外三位居民根本不需要交付不公平的地租费，Carole更有理由相信，那是另外三位居民的律师提醒他们了。据媒体报道，随着越来越多的业主被不平等条约所捆绑，很多律师事务所都开始鼓励租赁者起诉那些让他们最开始签署合同的律师，以弥补损失。不过，其前律师FBC Manby Bowdler则有另外的说法，他们向媒体称，出于对客户保密原则，该公司不能对案件发表评论。在一份声明中，他们表示：他们是一家受到法律协会监管的独立律师事务所，他们遵守《律师职业行为守则》。另外，据政府一位发言人对媒体说：“本案中出现的问题比其他案件要严重得多，议会正在处理相关法案。”
以前，每年租赁物业的地租会随着零售物价指数（RPI）的增长而增加。然而，一些房屋建筑商在租约中采用了特殊的地租条款，使地租的增长远远高于零售价格指数。比较恶劣的情况，他们会在条款里规定每五年或十年将地租翻倍的说法。因此，根据每10年翻一番的地租租约，最初每年500英镑的地租将在50年内增加到每年16,000英镑。还有报道称，开发商在房主不知情的情况下，将永久产权卖给了第三方投资公司，按照合同的规定，后者有权再次提高地租的成本。签下了这类不公平条款的合约，业主们就被捆绑着，他们也没有办法搬走，因为抵押贷款机构是不愿意为这些类型条款的租赁物业提供贷款的。当然，就像本篇主人公一样，您要选择以上方法就得付一笔资金。如果运气好，您可能支付的钱比较少，如果碰到比较不好说话的永久产权者，就不好说了。因此，您还可以选择：向房屋交易律师或房产中介公司提出专业疏忽的索赔 向有关部门投诉开发商“不当销售”行为
从媒体给的信息来看，丽莎无法评价该律师事务所是否违反了规则。不过，值得注意的是，绝大多数的房产交易都是通过房产交易律师的服务进行的，律师必须负有专业的审查责任。如果律师未能正确告知租赁购买者他们的合同条款，以及规定的初始和未来费用的真实水平，那么，他们可能会被认为违反了他们所承担的责任。在这种情况下，业主确实可以提出赔偿要求。同时，我们认为，近两年，竞争和市场管理局已经加大了打击力度，对不同的开发商进行调查。如果遇到此类情况，只要您有证据，也可向当地议会或相关部门投诉当时的开发商，看看他们是否存在”不正当销售行为”，如果开发商被处罚，有可能会被勒令免费取消不公平条款。最后，我们还是要提醒各位买家，在购房的时候，您必须要上点心，虽然您的律师承担着为您审查资料的责任，但是，您也需要好好看看合同，如果遇到一些不懂的条款，可以主动和您的律师谈谈。如果您也遇到这样的情况，请联系丽莎律师行，我们的房产律师可以为您提供比较专业的法律意见，为您处理相关问题。好了，本篇文章就到这里，如果喜欢我们的文章别忘了为我们点赞或者转发给您的朋友，您的支持是我们前进的动力，我们会持续为您提供实用的文章。
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发表于 2021-5-10 00:00:00
