新区新中心，还能再现3万+/㎡的高光时代吗？

关注我们苏州市房地产新媒体专业委员会周签约榜单的同学可能已经发现：新区浒关“消失”在榜单里很久了~

上一次出现还是上周一发的周签约榜单，在全城面积榜和套数榜上分别排名第10和第7。这久违的露面还是项目以价换量得来的，成交均价仅1字头！

新区新中心，就这么“不值钱”？！

但事实上，这里早在2019年左右就已经有盘站上了3万/㎡，板块豪宅扛把子中交路劲璞玥风华入市均价约3.1万/㎡，如果没记错，当时苏州大市的均价才21567元/㎡！

3万+/㎡的新区新中心！放到如今的高新区也是第二梯队的房价水平！

不可思议？但这却是真的！

想来也是唏嘘不已，曾经作为京杭大运河第一重镇，近几年在楼市却失去了不少风采。现在楼市里谈到这里，最多的评价还是位置偏远、乡镇板块、刚需聚集地…

板块实景，源自浒墅关发布

我们始终觉得，这不是它应有的结论和地位！去年我们就说过，板块现在的价值被低估了。

XUSHUGUAN

先说个背景，大约在14年的时候，苏州楼市里流行的概念还是“三大新城”——“城铁新城”、“高铁新城”、“太湖新城”。

这个“城铁新城”就是指的浒墅关镇老镇改造工程是市政府实事工程，东至沪宁铁路、西至京杭大运河、南至保丰路、北至苏钢厂。

作为市政府重点打造的“北新区”，建筑面积达300万平方米的大型综合板块，将成为苏州中心城区西北部城市的重点发展片区及高新区北部的城市门户。

规划很宏伟，如今的兑现也很可观：

齐聚的四大商业巨头，这个商业配置高度可以算是国内罕见。

四家商业客流互补，三家在苏州具备唯一不可替代性，苏州几乎每个新城都会做商业建设，我私下里觉得目前为止这个板块做到了极致。

再加上汇金、兴贤、大润发、文昌农贸市场、以及浒关大码头蚕里街区等，日常购物休闲选择众多，商业比重不低于金鸡湖双湖和狮山；

浒关大码头蚕里街区实景，源自浒墅关发布

四通八达，新时代版“江南要冲地，吴中活码头”

Ⅰ.近312国道、十分靠近西环线。可直接自驾上中环西线、西环快速路和中环北线，通达全城各处CBD短则十几二十分钟，长则四五十分钟，放到整个苏州市区来看，区位很优越；

Ⅱ.交通便利性够强。机场，苏州西部实现机场自由zui便宜快捷方式——苏锡公交1号，2元直达苏南硕放机场；高铁，板块内就分布着苏州市“两主九辅”铁路枢纽的重要组成部分——苏州新区火车站；

苏锡公交1号实景&地图，源自高新区发布

地铁，开通的3号线、在建的6号线，这也是新区目前为止除了狮山之外有地铁的板块；有轨电车2号线；其他，还有多条公交线路和有轨电车2号线。四维一体的复合交通，四通八达的强大串联，在整个苏州都少见。

有轨电车实景，源自网络

不断精进的教育配套，人文生态环境其实很强

虽然板块的教育一直以来在市面上声名不显，但是之前在这个板块踩盘的时候，一位销售对这里的教育介绍让我印象深刻：“我们这边本土的客户对文昌学校、阳山初中还蛮认的。”

近几年教育资源也在不断升级优化。高新区文贤实验初级中学在2021年与上海世外教育集团正式签约…

图源苏州高新区发布

同时板块还成为高新区集团化办学“最大的受益者”：文昌实验小学、浒墅关中心小学已经纳入高新区实验小学教育集团，文达实验初级中学（在建）是新区一中教育集团扩容…

图源浒墅关发布

一句话总结起来，现在这里早已不是大众刻板印象里的偏远乡镇板块，而是名副其实的“北新区核心”！

近些年来板块的所作所为也的确是向着这个目标不断迈进的，所以这里汇聚了4大商业巨头，高铁、地铁、轻轨&机场四位一体的交通体系，高新区集团化教育的先行冲锋，以及各种高新技术产业的不断加入…

图源浒墅关发布

2023年，博锐创合总部与研发中心项目、艾益动物疫苗总部及产业化基地项目、道晟半导体项目、默迪夫生物总部&苏州默迪夫多肽研发生产基地等都迎来了新的进程…

产业项目回顾 / REVIEW

艾益动物疫苗总部及产业化基地

梅里埃体外诊断试剂项目

中细软集团全球总部项目

上市科创园二期项目

图源浒墅关发布

连续不断的重磅级产业利好！产业是城市的价值所在，也是聚集人口的核心武器。板块深知只有狠抓产业发展，抢抓长三角一体化、“沪苏同城化”等重大战略机遇，板块能级方能在苏州遍地强敌的环境下拔高乃至跃升。

图源浒墅关发布

你以为这就是新区新中心所图的全部了？早了。

早在14年要打造城铁新城的时候，板块就喊出了“加快老镇改造建设、加快城铁新城建设，努力将浒墅关镇打造成高新区的新增长极”的口号，当时几大新城的母版，就是工业园区。

换句话说，板块心中的丘壑——成为高新区的新中心。这一目标，从未改变。

图源浒墅关发布

之所以这么说，是因为板块在2022年整体区域初具规模的时候，迎来了区域首个超大型城市TOD综合体落位——

整个项目包括总部办公、商务集群、国际酒店、商业街区、品牌公寓和科技住宅等6个业态。

从东京六本木新城、纽约曼哈顿新世贸中心、中国香港九龙站，再到上海万科天空之城、莘庄TODTOWN天荟等知名地标，TOD已经成为一座顶级城市的ZUI前沿开发模式。

对于时下想要建造新核心的新区新中心来说，TOD模式显然是更有效的手段。

效果图

并且这一TOD综合体还不简单， 集约化、复合型、内外相合、体量约百万方，这是苏州近年来ZUI大体量的城市综合体，也是一座“高铁+地铁+产+商+城+居+人”一体化全盘高阶塑造的TOD5.0版本！

此乃苏州首创，这样一座产城人深度融合的城市大盘，必将源源不断为板块注入能量，极大带动区域消费与人口流动，促进板块经济的进一步发展，成为板块崛起的重要助推力量。

讲到这里，再结合前面我们说到的，这里的新房签约均价徘徊在1字头、2字头，辛酸不辛酸？

“产业兴，则房价兴”，这是苏州这些年发展总结的硬道理。作为未来“高新区新中心”，尤其是坐拥如此宏伟城市规划和不断升级配套的城市新中心，TA的房价不应该是这个水平。

图源浒墅关发布

那么问题来了，如果板块产业助推了房价上涨，谁zui有可能率先让其房价重回3万+/㎡？

答案几乎呼之欲出——【雅乐云庭】。

第一，板块的新房格局变了。

目前有个比较超出许多人的情况，就是现在的新区新中心，是真的没那么多房子，它已经不是大家印象中的还是十几个盘大乱斗模样了。

贝壳安居客随便搜一搜，就发现这里的大部分楼盘都是售罄或者仅少数尾盘在售，如运河与岸、金茂熙悦、洛克公园、苏悦湾等。

板块新房供应，截至2023.7.15

这里的天花板中交路劲璞玥风华也所余数量不多，近两年的新盘仅中建虹溪璟庭、雅乐云庭、嘉澜轩三个！

第二，雅乐云庭自带百万方TOD加成。

而这三个新盘中，雅乐云庭是唯一一个自带百万方TOD加成的项目。

这个TOD综合体，以TOD5.0模式充分浓缩产业、生态、人居，将科技创新、商务办公、全新居住体验与生活消费融为一体，营造出独属于项目的24小时生活闭环。

TA做到了一个项目拥有一座城的功能，承载的是一个区域的中心标志，这种地标上的住宅价值，不言而喻。

第三，朗诗绿色科技住宅的差异化。

项目本身的产品设计和打造，也让TA担得起这份期许。

雅乐云庭，是由苏高新产城和朗诗地产，两大实力房企+绿建巨头双强联袂打造的绿色科技健康人居，项目一开始的定位就是高端科技住宅，焕新城市人居，引领这座城市的绿色科技生活视野与格局之作。

雅乐云庭实景图

为此，项目立面以经典高级灰色调，搭配高透low-E玻璃，融合中西在地风格，匠造建面约105-135㎡自由方舟科技住区，以高窗比流线体+金属质感包边+超大窗墙比等，彰显精致典雅，凸显国际恒贵人居质感，敬献城市层峯人群。

A1 约105㎡3房2卫

A2 约105㎡3房2卫

A3 约105㎡3房2卫

C1 约135㎡4房2卫

同时引入朗诗地产全新一代智控科技系统「自由方舟」，以“集中能源+户式末端”相结合的系统形式、八大自由主张，全方位覆盖绿色生活，自然、智慧、人文、科技于此完美共生，仅为呈现给苏州卓越的产品品质。

多年的市场表现证明，朗诗的科技住宅本身就是一种价值保证。在苏锡常等城市，朗诗已交付楼盘在二手房市场上的租售价，普遍高出周边同期楼盘约20%-30%，更加保值。

雅乐云庭效果图

像苏州南门的朗诗南门绿郡、科技城的朗诗绿洲天屿等，几乎都是引领着区域二手楼市行情，是同板块房价的天花板。

所以说，新区新中心的楼市并非毫无潜力，相反，潜力巨大。

最后，雅乐云庭能否令板块房价再次崛起，重回3万+元/㎡？或是能否延续二手市场上的“朗诗现象”？我们相信，时间会给出最终的答案。