有钱人在“追高”，刚需等降价，市场这么分化了啊…

当下市场，分化依然是主旋律。

今年上半年，千万级豪宅成交火爆，有价有量，销量同比涨60%，吊打广州一众普通住宅。

豪宅、刚需盘成交量分化

上半年千万豪宅量涨60%

近几年，千万级豪宅走出一波独立行情，今年也不例外。

今年上半年楼市数据一出炉，千万级豪宅的成交，再次抢眼。

据合富研究院数据显示，2023年上半年，全市千万级豪宅成交近2300套，相当于去年全年八成以上成交量。

而且，成交量环比上涨35%，同比上涨60%，势头很猛！

其中，琶洲南TOD和琶洲樾，总价达3000万起步，推新去化可达5成。

又如，天河新晋网红盘保利天瑞，首开去化率高达60%以上，荔湾的白鹅潭悦府首开时，成交超100套。

一些刚需项目的流通速度，甚至还比不过豪宅。

那么，这些千万豪宅成交主要集中在哪些区域呢？

对比今年上半年广州各区千万以上一手成交情况，海珠成交968套，全市最高，占全市约36%。

| 数据来源：克而瑞

其次是天河560套、荔湾380套，像增城、花都、从化等郊区，成交寥寥无几。

可看出，中心区核心地段是千万级豪宅成交集中地，市场上资金热衷涌入。

值得一提的是，中心区一众豪宅项目去化较好，也拉高了中心区去化率，今年上半年整体保持35%以上去化水平。

| 图源：合富研究院

郊区市场的热度，已不复从前，市场观望情绪较浓，这与中心区尤其是豪宅市场的火热，大相径庭。

通过千万豪宅和刚需盘成交量鲜明对比，可以发现，市场分化愈演愈烈。

而这种分化，也是买家分化使然，买家对不同价值的房子，购买意愿有了更明显的转变。

当下市场会出现这样的买家分化，其实不难理解。

先来看有钱人热衷买豪宅的情况。

时间维度拉长到近几年来看，千万级豪宅成交均价不断上涨。

缦云广州去年开盘有部分单位是7字头，今年部分房源卖10万+/平；

琶洲南TOD今年1月均价约12万/平，有大平层卖到16万/平；

华润置地·白鹅潭悦府，首推7.5万/平起，新楼栋加推喊价8-9.5万/平，最少涨价5000元/平

……

这样的涨价底气，除了来自本身价值足够高，能对抗市场周期，在楼市君看来，还有一个重要原因。

那便是，有钱人保障资产安全和增值的意愿增强。

今年2月底，全国M2余额275.52万亿，已创造7年来新高，但至6月，几乎每月还在上涨。

至6月末时，全国M2余额287.3万亿元，同比增长11.3%。

在这个时候，高价值的千万级豪宅，就会是很多有钱人的选择。

不仅可以自住，让生活品质变得更好，还可以实现资产保值增值。

再来看刚需市场情况，这一两年来刚需盘“价格战”打得响亮。

刚需盘聚集的郊区，不少项目近两年降价让利，以价换量。

从今年来看，2季度以来，近郊区有5成项目降价4-6%，远郊区有1成项目降价5-10%。

尤其是南沙、增城，不少楼盘降价，甚至是“跌穿底裤”。

如增城的奥园中新誉府，一度卖2万/平，5月曾叫价1万/平；敏捷绿湖首府，2019年可卖1.6万/平，而今年4月，有房源卖8988元/平……

再加上整体楼市趋于冷静，政策在频繁调整，刚需客看到这样的降价让利，自然会选择持币观望，等待“价格底”。

看到这里，也就不能理解，为何有钱人在“追高”、刚需在等降价。

这种分化的加剧，或许也会呈现这样的趋势：

豪宅会卷更多维度的附价值，如地段、产品、配套等，而刚需盘，则会更追求性价比，在价格战中突围，买家的眼光，也会更加犀利。

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