50分上车大虹桥：碧桂园柏悦前湾VS中建颐璟臺，你会怎么选？

上海新房火箭哥 · 发表于 2022-9-17 15:37:27

直播预告：今天晚上8点，加推第5批新房认购指南直播，火箭哥带大家解析第5批高中低分如何选，欢迎来玩：

大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

大虹桥，一直都是高分选手的聚集区、低分选手的梦碎地——

一个平均分68分的地方，注定和绝大多数人没有什么关系。

在第5批，大虹桥上市了这样5个新房——

看似供应很多，其实50分的选择很少，本质就是2个项目的PK和抉择：

中建颐璟臺VS碧桂园柏悦前湾，你会怎么选呢？

01 “中建颐璟臺”

中建颐璟臺是一个小体量的住宅小区、和俊灿星城一样距离地铁相对较远——

项目为4栋高层组成的小体量小区，容积率仅1.6，是目前大虹桥可见新房中容积率最低的项目、预计推出90-140平3-4房户型：

去年，中建方程以7.46亿元竞得青浦区徐泾镇叶联路西侧B-1A-5地块，成交楼板价：33500元/㎡，溢价率0%，房地联动价60000元/㎡。

项目最大的亮点，在我看来是产品力——

我们已经看腻了两梯四户的100平3房、除了讲三开间朝南之外讲不出任何花样，几乎都是清一色的长这样：

而在第5批中即将上市的「中建颐璟臺」，拿出的户型就很创新——

面积都一样、但做的真的不一样。

户型不同于以往100平三房大客厅小餐厅设计、而是直接放大南向面宽做成横厅设计、做出了极致的采光：

1.入户隐私玄关

进门不朝内、看不到任何室内空间，隐私性保障；

2.南北通透：

厨房北向开窗和南向阳台形成南北通透

3.拐角阳台：

阳台带有双面采光，室内更明亮

4.大面宽横厅：

面宽约5.1米横厅，100平面积段下极致设计

5.没有过道：

没有任何浪费面积，方正

如果看到更大的140平4房，在入户玄关等设计之外又做了更大升级——

3.超大面宽横厅：

面宽约7.4米横厅，已经接近市区160-180平级产品面宽；

4.书房+1设计：

140平4户型理论上能做到5房功能性

5.飘窗梳妆台

卧室带边侧开间，采光更好

更值得一提的是，该户型拥有3.15米的层高，这在大虹桥普遍2.95米的层高下更显稀缺。

项目为4栋高层组成的小体量小区，容积率仅1.6，是目前大虹桥可见新房中容积率最低的项目、预计推出90-140平3-4房户型：

参考俊灿星城，可能不触发积分是项目未来的积分预期，适合低分上车大虹桥的同学考虑。

项目预计在9-10月上市、上一期未触发积分；感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：

02 “碧桂园柏悦前湾”

碧桂园柏悦前湾从45.12涨到57.54分，实际是有迹可循的——

第1批中，碧桂园柏悦前湾供应528套房源；

但因为疫情原因，柏悦前湾活生生拖到了复工后才认购，客户还没有反应过来，认筹就已经结束了：

疫情前，柏悦前湾售楼处也没开放、样板房更是无从谈起，大家在网上看到最多的评论就是：

1.有动迁房

2.靠着高速

3.地铁站远

上述情况的确是客观事实，而且因为舆论只会放大缺点、缩小优点，叠加项目首批528套房源的天量供应，导致最终项目收关仅45.12分——

而第2批之所以分数回升，一是因为项目此次套数仅126套、比起上期528套降低了76%，触发积分的人数要求也更少；

二是项目样板房&泳池会所正式开放，大家更喜欢接受看得见、摸得着的品质，这对于非顶级流量的盲盒项目而言非常重要：

（会所泳池实景图）

（会所健身房实景图）

（会所书吧实景图）

（会所下沉式庭院实景图）

翻看2021年的新房清单，我们会得到这样的数据：

在全年309次（其中包含部分多批次开盘的项目，所以用次数代替个数统计更为严谨）开盘项目中，大家猜猜有多少个项目是有泳池会所的？

18个，占比5.8%

2022年至今官宣3批次的119个新房中，含有泳池会所的项目有多少个呢？

13个，占比10.9%

（上述统计为人工整理，仅供参考）

而看到大虹桥2020年至今的21个新房中，仅有3个新房配套有泳池会所——

恰巧，碧桂园柏悦前湾就是其中之一。

从竞争格局上看，柏悦前湾是2021年积分政策至今大虹桥最低分、也是虹桥主城区范围内唯一一个分数低于60分的项目：

虹桥主城区的积分竞争向来激烈、虹桥璀璨公馆&蟠龙府都是高分预期——

低于60分想要入住虹桥主城区，也就只有碧桂园柏悦前湾一家。

所以，如果要总结此次柏悦前湾的积分提升，本质其实是一种价值回归——

因为对周边抗性的放大&样板房会所的不确定，项目积分预期跌破50分；

而随着展示面逐渐开放、大虹桥热盘动辄70分的预期，让柏悦前湾回归该有的估值水平：

再怎么样，这也是在虹桥主城区内的大虹桥。

买在柏悦前湾，大家也都知道周边的情况和缺点，但业主们更多看重的整体规划——

前湾，其实恰好处于未来的前湾核心区&虹桥商务区之间，在自驾15分钟半径内，出行至虹桥主城区各大关键节点都很方便：

（图片以目前在售的碧桂园柏悦前湾为圆心）

我们以碧桂园柏悦前湾为例，比起位于虹桥西南角的徐泾，相比之下前湾的优势更加明显:

以方圆3公里生活圈中，覆盖的是几乎整个大虹桥的核心节点；

而当下徐泾热门项目的3公里生活圈中，却覆盖不了前湾。

无论去前湾、徐泾东还是虹桥商务区，碧桂园柏悦前湾都在三者核心，这本身就是地段价值的加分项。

同时，从板块的天花板上限来看，前湾的想象空间可能要比徐泾来得更大——

徐泾发展至今其实已经超过20个年头，讲到公办教育一直都是一个老大难的问题：

没有强力的教育集团引入优势公办教育资源，是到现在仍然没有解决的痛点。

而如果看到闵行的华漕，却可以说是超前的布局和眼光——

2019年9月17日，华漕出让了第一块住宅用地，也就是今天的首创禧瑞荟；

2020年1月17日，整个板块发展最初始的时间点，华漕镇政府就和华师大教育集团签署合作框架协议，合作共建7所公办学校，包含幼儿园到初中的十二年教育。

看看这时间节点：

刚拍了第一块地，4个月后就落定教育资源导入，这样的响应速度在其他片区是从未见到过的。

好巧不巧，其中一所华师大所属的九年制公办学校，就在碧桂园柏悦前湾一街之隔：

新房不承诺学区，最终以教育局划分为准

过往的板块规划，通常是住宅先行、配套后发；

但在前湾，是实行了住宅+配套并行的发展模式。

在一个板块发展之初，就先落定了教育资源、增强板块信心——

如果就从这一点来说，前湾的起点要比徐泾要更稳、更有确定性。

据悉，项目还将在下一批继续推出最后一批房源、预估在200套左右、入围比依旧在1.3:1，预算在600-1000万级的同学可以重点关注；

目前售楼处内的泳池会所&样板房已经正式开放，感兴趣可以长按下方报名通道预约参观：

以上是正文，来自火箭哥

火箭哥现已开通多平台更新，欢迎大家关注支持：

		记住	找回密码
密码			加入慢享