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买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。 下半年，大虹桥将迎来抄底机会—— 周六下午，火箭哥整理了过往3年大虹桥的新房供应以及下半年的项目节点后，发现了这样的结论。 积分高低，项目自身的性价比很关键、但更大的影响因素实际是供需关系： 在2022年接下来的4个多月里，我们可能有机会用60分+的分数，买到原先大家预期70分的项目！ 01 “供应” 积分高低，微观看户型总价、中观看同批竞争、宏观看全年供应—— 我们用数据说话： 
宏观层面，如果我们复盘大虹桥新房供应，会发现这样的规律： 1.无积分政策的2020年，平均认购率超过400%，远超当年中内环平均水平；
2.出台积分政策后的2021年，大虹桥0.1系数下平均入围分达到68.4分、无限接近内环当年裸分； 
2022年比起2021年供应增加超过55%、分数还能保持一样吗？
根据目前的情况来看，大虹桥在接下来的5-7批次实际还有7个项目、3795套房源等待上市；而截止前4批，大虹桥有8个项目、3399套房源已经官宣；少了1批次、房源却还多了396套，分数要维持去年高位其实已经很难达成——这也意味着，2022年下半年大虹桥可能将迎来“捡漏”机会。 （注:这里未包含大华紫樾府，加入的话已经超越上半年供应）我们可以根据接下来大虹桥新房的上市节奏来做一个简单的批次预测 ——
可以看到，第3批大虹桥供应单批次房源是非常多的、即使对比去年也是单批次新高；其中，我们要注意蟠龙府虽在第3批次、但取证时间却和第4批撞车，所以低分机会实际会在第4批发生；而在接下来的第5批和第6批，供应预计会冲上新高——蟠龙府距离2号线地铁最近； 中铁虹桥逸郡有泳池会所；
虹桥璀璨时代距离虹桥核心区更近、且有徐泾东地铁站加持；
其中，虹桥璀璨公馆已经再次取证、此次拿出679套的超大供应、在蟠龙府&虹桥天玺领峯同期竞争的前提下积分有望继续下探到65分水平；如果大家积分在65分左右、可以重点关注虹桥璀璨公馆项目的认购情况，此次推出了面积更紧凑的70平房、主力依旧是86-104平户型：
104平3房 
项目最快月底再次取证、积分65分左右都有机会入围，感兴趣的同学可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：
中铁虹桥逸郡项目位于虹桥主城区内，距离蟠龙府就是一河之隔、过了沈海高速就是俊灿星城，距离地铁站在1.5公里左右的步行距离（仅供参考）：项目房地联动价为6.2万，看似比起蟠龙府有了一些2k的单价涨幅，但实际项目容积率为1.8、蟠龙府为2.33，容积率越低价格越高也是合理。根据设计方案，中铁地块分为10/16层2种高层组成，16层为两梯四户、10层为一梯两户：从设计方案来看—— 项目规划占地面积：约60407.9㎡ 总建筑面积：约154546.63㎡ 总户数：可售商品房1128套，2-4房，7栋10F小高层，14栋15-16F高层，共20栋 装修配置：精装交付 车位配比：约1:1 绿地率：约35% 容积率：约1.8（高于周边地块，居住舒适度更好 层高：小高层约3.1米、高层约3米 项目自带会所：约1200㎡（200㎡挑空泛会所，1000㎡地下会所：健身房、瑜伽室、阅读书吧、儿童益智休闲空间，仅对小区业主开放）根据6.2万的房地联动价、项目主力推出76-120平2-4房、预估总价在400-800万之间，是继蟠龙府之后下一个小户型上车的不错选择—— 88平3房1卫 预计总价550万级 
项目最快10月取证、可以作为蟠龙府&虹桥璀璨公馆的备选；总价预算在400-800万的同学可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：
虹桥璀璨时代距离徐泾东地铁站更近、也距离虹桥商务区近在咫尺；而项目最大的优势并非在于地铁，而是一览无余的优越景观： 环绕会卓路地块东西两侧的，是徐泾别墅区最早的一代独栋别墅社区：久事西郊花园和久事西郊名墅，这也意味着项目小高层的高区景观将非常开阔、俯瞰整个别墅区！
项目西南两侧为别墅区、东南两侧为天然河道、除了东侧的嘉闵高架算是不利因素之外，小区基本没有什么硬伤。 项目目前还未最终确认设计方案、但根据80%中小套型面积限制、据悉将主打89平3房户型、最大140-150平4房—— 从设计方案来看，项目容积率为1.8、主要由10栋11-13层的小高层组成—— 其中，最大的140-150平4房户型（预计）在小区最前排、直面低密度别墅区。 项目最快11月取证、可以作为蟠龙府&虹桥璀璨公馆的备选；总价预算在500-900万的同学可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：
俊灿星城作为接下来大虹桥最大供应之一，也将在第5批推出627套70-130平供应—— 
项目上批没有触发积分，对于看好大虹桥的低分选手而言，俊灿星城是大家的优先选择——
3.15米的层高和超越同级的装修标准，是产品的卖点之一。
隔着沪青平公路，房地联动价6万的中建颐璟臺也有望第5批入市——项目为4栋高层组成的小区，容积率仅1.6，是目前大虹桥新房中容积率最低的项目： 
1.6的低容积率和优秀的户型设计，对于低分选手一样友好。
建面约132-134㎡ 3房2厅2卫户型 俊灿星城&中建颐璟臺目前都已开放售楼处，积分在50分的同学可以重点关注；感兴趣可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：
积分高低，微观看户型总价、中观看同批竞争、宏观看全年供应；下半年供应井喷，在需求没有大幅增长的前提下必然会导致积分下降。建议预算500-800万的同学可以下半年持续关注，不用灰心。以上是正文，来自火箭哥 想要加入2022年第4批新房讨论群，可以添加火箭哥微信拉你进群：
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发表于 2022-8-20 20:48:09
