今年大虹桥主城区第一枪！「碧桂园·柏悦前湾」首开528套！均价约6.5万/㎡！将于本周末起预约参观样

作为第一批次中的“大虹桥新盘独苗”！又至今为止还“未公示认购时间”！碧桂园·柏悦前湾顺理成章地，几乎吸引了当下购房者的“全部注意力”！

重磅！

据悉碧桂园·柏悦前湾将于3月中旬开放样板间！将于3月下旬获证认购！

效果图

碧桂园·柏悦前湾终于要隐去了其“神秘的面纱”，将真正的步入新房市场之中！

说实话，要不是因为现在的“严格居家”，笔者认为该项目成为广受追捧的“热销红盘”，完全是一件毋庸质疑的事情！

而因为当下的“疫情现状”，大量购房者被迫不能“出行在外”，包括售楼处的“严控”，比如需要48小时内核酸证明等等，反而让碧桂园·柏悦前湾此次的“入市成绩单”，多了一个大大的悬念！

但悬念只是结果！碧桂园·柏悦前湾“高性价比、高定位、高品质”新房的标签，可是依旧相当牢固！

肉眼可见的一二手倒挂价格！

虹桥核心区内定位更高的前湾板块！

碧桂园首次进沪核心区域的匠心品质产品！

所以也导致了许多购房者如此评价碧桂园·柏悦前湾：

这盘，买到就是捡皮夹子！

“严谨”的笔者其实也很认这句评价，毕竟因为新房限价，虹桥核心区的新盘其实都属于“捡皮夹子”。

但万一，我们做个假设，没有新房限价的话，碧桂园·柏悦前湾应该会“卖”多少钱？

笔者将从市场价值、地段价值、产品价值三个纬度进行综合评估！以供购房者参考！

碧桂园·柏悦前湾将于本周末起接受预约参观样板间！或将于3月下旬获证认购！

效果图

首开528套房源！公示均价约为6.5万元/㎡！

鸟瞰图

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肉眼可见“成熟”的二手市场！

至少应售8.5w+！

要说碧桂园·柏悦前湾能够给购房者带来“捡皮夹子”感受的最大因素，无非就是“一二手倒挂”。

如今碧桂园·柏悦前湾所在板块——闵行华漕内的优质次新房（房龄在10年以内），挂牌房源均价已经达到了约9.2万元/㎡！

（该数据为一房一万统计，来源于经过了核验的众多大型中介挂牌房源，共涉及约150套，会有不同中介渠道挂牌为同一房源的现象发生。）

在更加严谨的某绿色中介app上，虽然闵行华漕内房龄10年以内的优质次新房挂牌房源仅有4套，但挂牌房源价格也都已经超过了8.5w+元/㎡，甚至9w+元/㎡！

来源于某绿色中介app截图

而碧桂园·柏悦前湾此次公示价格仅约6.5万元/㎡！

甚至这还是公寓产品和叠墅产品的“综合均价”！实际高层产品的均价将会更低！据悉或仅约6.3万元/㎡！

但即使我们以6.5万元/㎡的价格来看，碧桂园·柏悦前湾的入市价格，也远低于周边二手房！

更重要的是，如此价格的二手房房源，还并非是“有价无市”！

根据二手房成交数据来看，仅凭借着万科时一区、富力虹桥十号两个小区，基本每年的成交套数就已经达到了七八十套！

（数据表明，2020年两个小区共成交了87套，2021年两个小区共成交了74套，在挂牌房源有限的情况之下，如此数字已经非常好看。）

而且2021年的成交均价，也已经达到了约9.2万元/㎡！

也就意味着如此价格、如此一二手倒挂，是“实实在在”存在且被市场、被购房者所接受的！

来源于某绿色中介app截图 该app上成交数据缺失太严重，但也可以看出在去年年初的时候，真实成交价格也已经达到了约8.7万元/㎡以上！

更何况，在闵行华漕的新房，本身就具有着相当严重的“稀缺性”。

闵行华漕自身板块的二手房市场分布，本就就以房龄10年以上的房子为主，而且房龄10年以内的次新房，也存在着不少动迁安置房，本身区域内的改善需求就比较浓厚！

而从未来的规划上来看，闵行华漕所在的“南虹桥规划”，即使2035规划了新增住宅总体量388万平方米，但其中动迁安置和租赁住房就占掉了220万平方米以上！

也就是说，从未来的角度上来看，新房也是“体量不大”！

僧多粥少，供不应求的现象之下，像碧桂园·柏悦前湾这样的新房产品势必将会受到相当大部分购房者的青睐！

其实从前两年闵行华漕入市新盘的火热程度中，也能够看出来，该区域的“购买力”，究竟有多么强大！

所以，无论是从挂牌，还是从成交来看，碧桂园·柏悦前湾所在的闵行华漕板块二手房价格，涉及到的最低价格就是某绿色中介app上的那一套约8.5万元/㎡的挂牌房源！

笔者即使以“过于保守”的方式来讨论，如果不限价碧桂园·柏悦前湾会卖多少钱，这个价格也不会低于约8.5万元/㎡！

毕竟二手房还有着诸如税费的购买成本，以及新房自身的“新房优势”！

即使碧桂园·柏悦前湾卖到约8.5万元/㎡！依然会是被真实市场所欢迎的新盘！

碧桂园·柏悦前湾将于本周末起接受预约参观样板间！或将于3月下旬获证认购！

首开528套房源！公示均价约为6.5万元/㎡！

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虹桥核心区内“更高”的前湾定位！

或是未来大虹桥“楼市天花板”！

约9w的价格都依旧具有优势！

前文中也提到了一点：碧桂园·柏悦前湾所在的“南虹桥” ，或者现在称其为“前湾”更为贴切！

碧桂园·柏悦前湾将享受大虹桥核心区规划的“重磅”——前湾规划！

其实在判断碧桂园·柏悦前湾的价值的同时，还应该从规划的角度出来，来看下该项目的“未来价值”。

毫不夸张地说，碧桂园·柏悦前湾所在的前湾板块“未来价值”，或就是整个虹桥核心区房价的“天花板”！

更为明显和直接的“证据”就在土地市场上！

碧桂园·柏悦前湾所在的前湾板块内的成交土地，其房地联动价是整个大虹桥核心区内，最高的区域！

这里笔者想插一句：为什么前湾板块会是整个大虹桥核心区内房价的“天花板”？

在笔者看来或许有3点原因：

1、前湾规划确实定位高端！规划重磅！

虹桥主城前湾地区位于虹桥商务区北部，面积约30平方公里，是虹桥国际开放枢纽城市功能的核心承载区，是虹桥“十四五”发展的新中心，定位为“长三角总部经济首选地、国家产城融合示范标杆和绿色开放共享的国际主城”。

前湾区域将规划建造三个产业片区：

以及TOD开发：

与国际新文创电竞中心、国际艺文中心等高能级公服设施相互呼应，打造长三角联动中央活动区！

还有约2平方公里以总部商务功能为核心的中央活动区：

建设标志性高层建筑群，据悉将以260米的地标建筑云霄塔为核心！

而除了产业外，前湾区域另一重规划的重点，还有“生态”。

根据规划，前湾将围绕前湾公园“C”型公共绿地，打造“五分水景、五分城韵”的尚水之城。

产业+生态的“双重重磅规划”！给予了前湾区域更广阔的“未来空间”！

2、从楼市的角度上来看，前湾区域或更容易形成“居住氛围”！

而从前湾规划中有着大量的生态规划也可得出一个结论：前湾区域其实相比于大虹桥核心区域内的其他板块，更宜居住！

包括前湾地区发展空间广阔，受虹桥机场净空限高影响小，这也为后续打造城市地标、形成宜人的城市天际线、塑造上海西部城市门户提供了无限可能。

而前湾自身目标定位也有这样一条：

建设具有高品质的高端人才国际社区！未来5年，加快统筹建设超百万方新一代国际社区，打造国际社区新标杆！

居住氛围感更浓！享受国际社区定位和规划！甚至各个高端资源配套也在逐渐落地！

交通方面，前湾区域拥有着13号线西延伸规划，未来将东联上海市区，南接大虹桥，非常便利；

商业方面，直线约1km里到达大润发、开市客，直线约3公里到达国家会展中心、虹桥世界中心、虹桥CBD以及虹桥天地、龙湖天街等商圈。

教育方面，华漕板块的国际和公立教育配套可谓是阵容豪华。目前区域内已有上海新加坡国际学校、台商子女学校、上海美国学校、上海英国学校等国际学校；

2020年，闵行区教育局、闵行区华漕镇政府与华东师范大学签署合作创建“华东师范大学闵行新虹桥基础教育实验园区”项目框架协议。（具体项目可享受的教育资源以公示为准）

医疗方面，周边有新虹桥国际医学中心（一期已竣工），包括华山医院（已建成）、泰和诚肿瘤医院（已建成）、百汇医院（在建）等综合性专科医院。

如此的前湾地区，尤其是在楼市之中，成为大虹桥核心区内房价的“天花板”，似乎完全不会稀奇！

3、毕竟除了前湾规划外，还有个“闵行”亲爸爸！

而且，相比大虹桥核心区内的其他区域的所属行政区——青浦，前湾地区的“亲爸爸”可是一向霸气的“闵行”！

前文中也多次提及，闵行、华漕。

闵行政府的执行力和能力可以说是远在青浦之上！从前文中提及的千万区域几套“大动作”中，也足以看出闵行政府对于前湾规划的重视！

强强联手！才打造出了如此前湾！

话说回来，作为“天花板”区域内的新盘，若无新房限价，碧桂园·柏悦前湾的应售价格即使比上一part所界定的约8.5万元/㎡再“高些”也很正常！

均价即使达到约9万元/㎡！依旧拥有着足够的价格优势以及规划优势！

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更何况还是高品质墅居！

大虹桥住宅“标杆”！

自带“品质加持”！

包括在碧桂园·柏悦前湾自身的产品品质上，其实也给项目带来了一定的“品质加持”。

在上海的楼市之中，一向有一个不成文的规定，“买涨不买跌、买好不买次”，产品品质在二手市场进行交易的时候显得格外重要。

虽未有明确数据表明，但要说一个品质高的房源要比一般普通房源在市场上更受欢迎，一定是被大家所认同的。

而碧桂园·柏悦前湾，作为碧桂园在上海核心区域首次亮相的新盘，在品质上是相当“值得信赖”！

必须打响这“第一炮”！

从项目整体的社区规划中，就能够体会到其“高品质”舒适生活！

极具质感和辨识度的外立面：

高层则采用米白色铝板加浅灰色真石漆。融合现代美学、与实用功能；

社区内部打造了“度假式”归心社区：

下沉庭院

景观效果图

景观效果图

丰富的社区商业配套，甚至可能包含恒温泳池：

如联合办公空间、餐吧、下沉庭院、儿童空间、瑜伽室、舞蹈室等。

恒温泳池

健身房

地下轻餐吧

即使是大堂设计，也别具匠心：

项目效果图

同时，在户型的设计上，碧桂园·柏悦前湾也可以说均是当前更受购房者喜爱的“优秀户型”!

比如：建面约101㎡3房2厅2卫的小高层户型；

三开间朝南设计！更受欢迎的飞机户型！几乎没有面积浪费！

值得一提的是，小高层还有15套捡漏户型75-80㎡2室2厅（1楼），总价有惊喜。

叠拼产品的户型设计就更不用提了，舒适度、尊贵感MAX！一步到位置业！

约138㎡（3房2厅3卫）的上叠户型：

中间的平层是约150㎡（4房2厅2卫）：

约148㎡（4房2厅3卫）的下叠户型：

关于叠拼房源，笔者也多提一嘴：

如今大虹桥新盘产品其实看得出来，大多数都在往“越来越小”、“上车大虹桥”的方向走，像碧桂园·柏悦前湾这样的大户型叠拼、终极置业的产品其实格外稀缺！

而且，是稀缺，且价值更高。

随着大虹桥人口的“引入”，改善需求日益“增加”，如此大户型、尤其叠拼产品的价值，也势必将会越来越高！

综上，在考虑了市场价值、地段价值、产品价值之后，如此碧桂园·柏悦前湾若非新房限价，笔者认为：

即使略保守估算，也应该要卖到约9万元/㎡！

（高层均价约8.5万元/㎡，叠墅均价约为9w+元/㎡，依然会被市场所欢迎，且“有价有市”）

碧桂园·柏悦前湾将于本周末起接受预约参观样板间！或将于3月下旬获证认购！

首开528套房源！公示均价约为6.5万元/㎡！

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