P2P之后是长租公寓，爆“雷”声滚滚

文｜邓浩志

长租公寓暴雷已经不是什么新鲜事了，过去2年根本没有停过，是一茬接一茬。而最近又有了新趋势，那是暴雷的企业数量越来越多，规模也越来越大，近期国内市场上是接连多家企业 “爆仓跑路”。租客损失，房东损失，投资者也损失，完全没有受益者。如此一来导致一些没有暴雷的城市也紧张起来。例如广州，上周紧急约谈了相关机构，广州地产租赁协会更是发出风险警示：谨慎选择租赁企业，防范“租金贷”风险。从近期影响看，主要还是来自于疫情，租赁市场出现了一定程度的萎缩，不单长租公寓企业日子难过，酒店、民宿等一并如此。从深层原因分析，则是整个长租市场就建立在一个错误的框架下。

因应上面的总结，官方出台了一些新的管理办法，但我认为加强管理并不能改善长租公寓市场的困境，更无法彻底杜绝“暴雷”“骗贷”的情况。因为长租公寓的一些基本政策就有问题：

1、 脑残的租金贷

本来每个月给房东付租金是最经济的最简单的做法，现在的银行却非要弄个“租金贷”业务。就是给你一次性贷10年的租金，然后每个月再还银行。如果连每月租金都支付不了的，凭什么一次性给他10年的贷款？而真正租房的人谁会愿意房租后额外增加利息成本？那些愿意贷款者主要目的压根不为租房，明显就是看上这种低息，无抵押的贷款。这是极为简单的道理，用脚趾头都能想明白，可这种贷款就是出现了，还一直持续到现在。这个超级大漏洞不堵上，换着办法骗贷的绝对不会停止。

2、 奇葩的发展中间商赚差价模式

“没有中介商赚差价”才是最简单、最经济的方式。以前的房东对租客就是这个模式，普通中介也只是提供撮合而已，但自从要发展长租公寓市场后，就硬生生地出现了要赚差价的长租公寓运营商。

长租公寓的盈利模式成为了最头痛的问题。如果你赚差价，房东直接对租客就可以了，更省钱。如果提供些增值的服务，诸如管理、有偿服务、活动等，只会让房租在原租金水平上额外加价，租户就更难承受。至于不少长租公寓机构通过二次装修，希望提升租金，但本质上装修也不是他们的本行，为了严控成本，一不留神类似甲醛超标等情况便时有发生。

按目前国情，在高房价城市发展租赁市场是有必要的，这可以解决买不起房的家庭的居住问题。但为什么非要以鼓励发展中间机构，鼓励个人贷10年租金这种方式进行推动呢？管理者明显是没有想清楚这个问题，只看见国外都是这样做的，都做得不错，殊不知国情、观念、目标都完全不同。

额外再啰嗦几句，大型的由房企发展的长租产品这两年也已经被彻底证实失败了。之前所有参与的房企，要么低调默默减仓，要么想方设法苟延残喘。本质问题是自持物业经营是重资产模式，在房企融资难度大、成本高的背景下，是不会有房企在财务上吃得消的。而因防范金融风险的需要，国内几乎又全面暂停了REITs。所以长租公寓市场是更加地发展不起来。前几年各地流行的土地拍卖“竞自持”模式，现在也陆续偃旗息鼓了。以上的种种问题和结果，我早在3、4年前已经详细分析并预测过了，现在回看，全中。而对于未来，我认为只有调整租赁市场发展的目标，重新搭建发展长租市场的框架，废除一批不合理的政策，这个市场才有可能实现摸着石头过河。现状，只是反复撞南墙而已。

（本文图片来自网络）

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