实探4XXX的济南西区恒大公寓：除了租金，全是真的

这几天恒大又在玩屡试不爽的套路——全国打七折，在今年年初恒大用过同类75折的招数，“全渠道广告+中介推广+集团新闻“，这一次释放的价位下探更低，西客站公寓4XXX的单价，总房款20万冒头，最低首付2.4万，分期三年，让很多购房者包括业内人士怦然心动。

△疫情期间75折

△这次是7折

昨天傍晚，洋楼是实探了一下恒大西区的公寓，也就是现在中介朋友圈铺天盖地的恒大雅苑、恒大财富中心、恒大翡翠华庭（御澜国际）三个盘。因为西南部的恒大睿城已经消化完毕，所以西边的这三个盘都集中在一处案场售卖，案场位置在远大购物广场的西侧，因为人非常多，车辆也非常多，比较容易发现，有的中介发排队照片，现场的确是这样。

△人气很旺，白天人更多

中介所释放的价格、房源、现场人气、卖点没怎么注水，的确是供销两旺，在这个略冷淡的行情下堪称一景，洋楼大概呆了1个半小时，在这短短的时间里大概有3组客户相谈甚欢，估计会买。

在售的房源分为两种：

一种是2021年交房的，这种房源的价格在7000元上下，基本上与6-8月中介所发的6XXX的特价房的价格相差不大，带精装修，有平层有LOFT，这种房源已经比较少了，只有少量西侧与北侧可供挑选。

另外一种，也就是4XXX的房源，这种房源集中在恒大翡翠华庭(御澜国际），也是主力房源，毛坯交付，多为西户北户，2023年交付，我现场看了看工地，正在搭框架，算上恒房通分期等杂七杂八的优惠，成交价5200-5500之间，一共46层，现在在销售30层上下的房源。

△中介释放的价格,注意是一次性

△在售的楼座

△在售的楼座的工程现状

△21年交付的楼座

从恒大西客站的公寓来看，全国7折比之前所谓的85折、8折以噱头为主的活动更有诚意，价格的的确确下探了不少，尤其是总价控制的很好。

单纯从价格看，这个价格已经到位了，毕竟5000-6000元每平在现如今的济南，只能买到小产权房；

但是唯一值得诟病的是投资回报率的问题，一般来说房产收益主要两个途径：一是物业升值，二是租金收益；买住宅多数期待的是物业增值所带来的增值收益，公寓因为交易税费高，多数是为了持有收租，关于恒大公寓，只有下图的房租1500块，我是不信的……

△中介宣传的租金

△实际的租金

从租金的角度看，恒大这种公寓属于表面无门槛，实际上门槛很高的一种公寓，更加适合专业运作公寓、或者闲暇时间比较多的朋友购买。

拿御澜国际举例，位置不错，交通便利，距离会展中心、远大购物中心都很近，价格也不高，但是西客站后续的公寓体量着实太大，仅这个盘就要有上千套公寓对外出售（出租）。

△一份不完全的西客站公寓地图

租金是否能像中介所宣传的租金冲抵房贷，现在来看难度还是很大。毕竟现在来看，西客站的三室两厅才整租2000元，购买公寓出租还需要与住宅抢租房客户（现在已经近1400套了。后续随着大批量的公寓不断交付），我认为1000元/月会是这种公寓租金的常态，甚至还会有800拎包入驻的……

如果按照1.2万的年租金计算，总房款24万的公寓回本需要整20年，如果按照800块每月计算，回本则需要25年。

西客站产业仍然处于培育期，写字楼的空置率还比较高，在产业尚未大批入驻，年轻人入驻数量有限的前提下，更大的可能性是完全找不到租客，唯有空置，所以在买公寓之前，我的建议是去周边走走看看，问问实际的租金水平，不要被人气烘托的上头。

这种公寓适合空闲时间多、做专业日租房的朋友购买，价格的确很便宜，专业装修+专业服务在加上适度的营销推广，还是有可以赚到不菲收益的，就像图上显示的泊寓那样，租金高而且不愁租客。

但是，如果你想的是公寓放在那里一劳永逸，坐等租客上门，我表示悲观。