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千万不要投资日本的“包租”民宿!

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发表于 2020-9-10 19:44:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 大门未知子

版权声明:本文首发于掘金日本房产(ID:Japan_gold),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。

人不在海外,要买海外的房子,不需要自己打理只要坐收收益,这样的需求逐渐成为国人出国“海淘”的主流。



要省心投资,一个重点就是丢给别人管理,拿别人给的承诺收益。这在业内就叫“包租”。


但是,如果你打算投资日本民宿,我坚决不建议投资“包租项目”!


现在市面上,很多这种民宿包租:保证5年年化回报固定6%。其他事情你不用管,每年只需要收租就行。


但是,我们要严肃告诉你,迎合这类心态的投资,坑多且深,不小心踏进去,你拿到的“看上去不错”的资产,分分钟成为负资产。


假包租真租赁,换个说法而已。


这些包租项目明面上跟你“承诺回报”,是投资分成,看似跟年金保险理财差不多,签订以一个保证年化回报率的合同,在约定时间内持续会有资金进账。


但,实际的套路可深了!房产包租并不是金融类别的投资,保险公司跟你做承诺回报可是要签有法律效益的收益合同的,如果违约,保险公司将被罚巨额违约金。


房产包租则不然,它一不需要金融从业资格证,二有不少漏洞让运营方钻空子。


当你买下房子、变成房东后,这些公司跟你签署的实际是租赁合同,而不是保证回报的收益合同。


首先,他们没有资格跟你签收益合同,因为他们的从业资格仅在于“房产开发、中介”等。


其次,日本是个保护租客的国家,如果租客不想租了,毁约时最多只要担负1~3个月的租金,交了便两清。也就是说,其实这个包租你5年,保证回报6个点是没有法律保障的。


如果这家包租公司哪天资金玩不转了,就可以摇身变成“租客”,跟你说“对不起,我不租你的房了!”然后交1个月违约金逃之夭夭。


这操作,服不服?


回报中的钱,其实很多是羊毛出在羊身上。


包租公司的套路非常多,除了上面狸猫换太子的“真假合同”之外,还有一个常用套路:我承诺你的钱,其实大部分是你给我的。


怎么理解这句话?我们来看下下面这张图:



以上两个房,都位于大阪浪速区,距离大阪知名车站难波站都是步行11分钟。左边是刚发售的新房,售价2200万日元;右边则是即将交房的新房,大小差不多,售价2800万日元起。


套内面积,A房源是24.5平米,而B房源则是25平米,售价比A足足贵出了600万日元。


有人说,但它租金回报率也高呀,而且还保证5年原价回购。但是,细品,相似地段差不多大小的房子,怎么会房价差这么多、回报率又高出2%?


...(思考时间)


懂了吧!


我们简单计算一下就知道咋回事了。


A、B房源的地段相似,A是将要交房的新房,B是还要一年才交房的(可能仍然是个工地)。因为A做的是长租,所以它的租金回报更能反映市场上的价格。这样算下来,A每个月能拿到手的净租金73333日元。


短租的租金可能高一些,但是把运营成本等等扣七扣八,最终拿到手的往往不会超过1.3的倍数。也就相当于,做短租B房源一个月的房租约为95000日元。


一年下来,可以拿到多少呢?可以到手114万日元


那按照包租公司给你净收益6%的承诺,一年你能拿到多少?168万日元,纯拿到手的收益,比上面整整多出了54万日元(约3.5万人民币)!这还没算上短租期间可能的空档损失。


那么,这些多出来钱从哪来?难道包租公司做慈善自掏腰包补贴给你?


No, no, no。从你掏的虚高的房价利润中扣。人家从你那多赚了600多万日元,肯定足够补这个“高收低出”的差价啦。


注意,这里的B项目还是一个2021年才交房的期房,等于说你买到了一堆空气,要等着它交房了才能开始算收益。不过,有些为了吸引客户铤而走险的公司,会承诺客户:你只要买了房,就开始有回报!


相当于前一年的租金他们公司出,钱够吗?当然,你多给了600万,他只要从中抽成168万,就补上了。


但是期房毕竟没有现成的效果,它会不会后面偷工减料?甚至有些开发商,资金周转不灵,期房期间直接卷款跑路也都屡现不鲜。


所以,卖期房时,销售给你吹得保障多好、前景多优秀都是空气,对着还没有成型的东西就要掏钱之前,一定要考虑清楚。


看到这是不是感觉配方如此熟悉,好像在哪里见过?没错,这就是最近新闻频繁爆出的,国内那些跑路暴雷的包租公司的伎俩。


日本不是所有地方都能做民宿!


长租投资选东京,民宿投资选大阪,京都买房为情怀。


这是我们总结出来的投资日本房产最性价比高、最稳妥的一种姿态。


如果想要4%-7%的低收益率净回报,选择东京投资小单间,或者一栋楼做长租,往往能稳稳拿收益。


而如果你想要回报高一些又稳一些,首选去大阪做民宿。



为啥是大阪而不是京都?主要两个原因:


1. 大阪是特区民泊,可以一年365天运营民宿;京都虽有美景,但每年只有180天可运营的民宿


比较有点研究的朋友看到这会怼我说:那我可以申请“简易宿泊”呀,在京都一些地方照样可以365天运营


这就要说到另一个原因了。


2. 在京都,不论是只能运营180天的民宿,还是可以全年运营的简易宿泊,售价都比同类在大阪的房屋贵1倍,甚至更多。可同时,它每天住宿费达不到大阪的1倍,往往跟大阪差不多。


也就是说,在京都买房投资,它需要你花更多的钱,拿到的回报却不能跟付出对等。所以才说,论性价比,大阪的民宿最高


但如果你喜欢京都、又多金,也是可以考虑的。毕竟咱是为情怀买单,情怀是很贵的~


讲到特区民泊,就需要跟大家科普一下日本在2018年6月开始实施的《住宅宿泊事业法》,俗称“新民宿法”。


这部法律将酒店、旅馆和民宿业的管理进行合并,对整个旅住行业做了非常细致的条文规范:什么区域能申请365天民宿运营,或者只能运营半年?什么地方不能运营?房东要有怎样的资质?房子是什么规格才能申请民宿?等等事无巨细。


不同地区的民宿经营,会因为当地居民要求的不同,而产生很具体的差异。比如东京23区内各个区,该如何经营民宿各区各异。


值得一提的是,大田区是这其中唯一一个民宿特区,在这里满足条件的房屋可以365天全年经营民宿,但特定区域的特定时间内禁止运营民宿。


这个《住宅宿泊事业法》规定的东西非常非常细,所以不懂不投,我们不建议在除了大阪以外的其他城市投资民宿。


大阪有不少在日本深耕多年的民宿托管企业,把自己的民宿交给专业的人去打理,虽然会产生管理费用,但整体的回报会比东京长租高一些。


此前我们推荐的日本传统町屋民宿,放在大阪就是很好的选择。




大阪天生适合做旅游业,所以也很适合在此运营民宿。


图片来源:えつよ(ins:etsuyo623)


它位于日本历史悠久的关西地区,地靠京都、奈良、宇治等网红古都,去日本旅游的外国人一定都要去这些城市,而且会反复去。


图片来源:えつよ(ins:etsuyo623)


另外,它拥有日本最繁华的商业街,环球影城也是年轻人们去日本时必须打卡的娱乐场。以及正在兴建的2025年大阪世博会,吸引大量人群来大阪旅游观光。


图片来源:えつよ(ins:etsuyo623)


并且,大阪赌场、关西金融都市、大阪都规划等等,正在打造这座城市变成一个更为现代化、吸引更多人去居住、游玩的日本大都市。


目前,日本民宿法实施以来,全国民宿申请量屡创新高,特区民宿更是不断增加,来到2020年3月已经将近总数的1/3。



这其中,公寓式民宿居多。你去网上搜,出来的类型大都是这种:


(酒店式民宿)


除非地段很好,或者低于市面的价格的公寓民宿,在整个市场上有别人没有的优势。


其他个人经营的酒店式民宿怎么赢得过那些大品牌连锁,以及那些真正的酒店?松下、大阪地铁、高岛屋等等都纷纷入场了大阪民宿业,做起了酒店式民宿。


所以,要如何吸引日本当地人和来日本旅游的外国人居住,差异化、有自身特色的稀缺性民宿才能走得更远。


比如下面这一类町屋民宿:



这样的町屋民宿还有一个好处,可以留着自住。跟投资东京的长租公寓,或者大阪的公寓式民宿不同,町屋民宿不仅仅是一个理财产品。


如此漂亮的町屋,一年有那么一段时间来大阪生活时,就可以到此落脚,还可以带朋友、亲人一起来体验日式生活。



我们反复确认过,这样的町屋民宿不会有市面上的那类套路——承诺包租回报结果签的是租赁契约。它只做运营分成,赚取的是托管服务费用。去年,已经在运营的町屋民宿平均净回报更是高达8%以上。


这样一个自住、投资皆可的日式传统町屋,你想不想更深入了解一下?


即使因为疫情没法到现场,我们也能线上来看一看大阪这系列的町屋民宿!本周六(9月12日)下午2点,町屋民宿房主将在掘金日本房产平台进行线上直播看房!带你直接感受日本町屋的魅力,挖掘大阪民宿深层的投资机遇。





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