集体土地入市变使用权公寓，能买不能买？

日前，中房君应中介邀约，来到位于广州大道南逸景路的公寓项目“海珠米立方”（标准名：凤和商业广场）。正如中介在电话中所说的，项目与万达广场距离不到100米，不远处还有合生广场，不愁人气；

紧挨广州大道，交通十分便利，规划中还有一个11号线逸景路站地铁口开在附近；

产业方面有中大附近产业量级的轻纺市场作为支撑，加上离琶洲会展中心、电商基地和珠江新城都不远，公寓单位出租基本不成问题。

项目在售户型包括48平方米的单层公寓和96平方米的“双钥匙”公寓，单价约10000元/平方米。

公寓可返租给酒店经营10年，头3年保底租金2800元/月，之后逐年递增，另每个季度有利润分成，一年收益率可达14%。

项目对面的万达广场

但是，高回报必定意味着高风险，以下我们来一一厘清其中的风险因素有哪些。

1.项目转让的并非产权，而只有使用权。

景观中介在邀约电话中“套路”客户，称销售的是产权公寓，但在销售案场的公示栏里，明确指出项目“不具备出商品房房产证，只具备合作建房合同”。

而从开发商提供的“合作建房合同书”来看，甲方为“广州市润华物业管理有限公司”，乙方为个人置业者。甲方拥有项目地块的使用权，乙方则通过支付“合建款项”，获得甲方所“分配”的项目“使用权”。

众所周知，使用权的投资风险相当大。一方面，使用权转让时面临被产权方限制的可能；另一方面，产权方可以抵押已转让使用权的单位，一旦发生经济纠纷，资产可能被查封，而使用权拥有者的维权难度，远远大于产权拥有者。

2.向个人置业者出让使用权的只是“二房东”。

虽然，向个人投资者“分配”使用权的是润华物业公司，但是，润华物业公司公司并不是项目的产权持有人。

实际上，从案场公示的“建设用地批准书”可知，土地所有权性质为集体所有，项目用地的产权方应为广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社。

那么，润华物业公司和产权方的关系是怎样的呢？据现场销售介绍，项目用地来自“农村集体经营性建设用地入市”，润华通过与凤和经济联合社签署租赁合约，获得了项目使用权，然后再在凤和经济联合社的批准下，向个人投资者转让使用权。

由于案场并未展示润华公司与产权方凤和经济联合舍的相关协议证明，所以难以确认润华公司是否具有项目用地使用权的分配权。

如果没有，这种情况在白云区早有前车之鉴——去年，白云区戴维斯公寓承租方“珈然投资”在未经产权“易通四方”书面同意下，对公寓进行使用权认购，出现纠纷，导致戴维斯公寓的小买家面临血本无归的局面。

另外，由于置业者的签约对手是“二房东”润华公司，而不是产权拥有者凤和经济联合社，也将导致的严重风险。一旦“二房东”破产、跑路，个人投资者与“二房东”润华物业签订的合作共建房屋协议，形同废纸，而通过协议获得的“使用权”，也难以维权。

3.项目收益没有看起来那么高

投资者看到一年回报率可达14%时，相信都会眼前一亮。但是这可能只是个障眼法。

通常而言，一个理财产品的收益率都是建立在本金能获得保障的前提下计算的，但由于在目前相关法律细则并不清晰的情况下，使用权的转让存在一定困难，万一投资者所购买的单位使用权无法在市场上流通，便可能导致真实利润必须先扣减掉购买单位使用权的本金，收益率将大打折扣。

责任编辑：肖恩

审读：戴士潮

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