史柯丹：“高收低租”是否必然构成合同诈骗？ ——长租公寓爆雷事件分析 |热点刑评

根据杭州市住房保障和房产管理局于2020年8月13日发布的《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），2020年8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理；2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

值得关注的是，同样是在8月，杭州、上海多家长租公寓先后爆雷，长租公寓企业人去楼空，房东和租客则是索赔无门。目前，新近爆雷事件所涉公司尚未被刑事立案，但是从去年喔客公寓的处理方式来看，并不排除以合同诈骗罪立案之可能。因此，针对长租公寓企业“高收低租”的行为模式，笔者拟从合同诈骗罪的角度出发，对此展开分析。

长租公寓企业“高收低租”的行为是否构成合同诈骗罪，应当根据合同诈骗罪的构成要件进行判断。其中，合同诈骗罪的客观构成要素包括利用合同实施的欺骗行为、合同当事人的认识错误、财产处分和被害人的财产损失，而主观构成要素除了需要一般性地针对客观构成要素的故意之外，还需要考察行为人是否具有非法占有之目的。具体到长租公寓事件，租客基于其与长租公寓企业之间的租赁合同实施了财产处分行为，并遭受了财产损失。在此前提下，判断长租公寓企业是否构成合同诈骗罪，则需要重点关注其在签订、履行合同的过程中是否具有非法占有之目的。

据笔者在裁判文书网的检索，结合最高人民法院的观点，就行为人是否具有非法占有之目的而言，在司法实践中主要可以归纳出以下几条认定规则。

（一）签订合同的直接动机

合同诈骗罪中的非法占有目的，要求行为人在签订合同时具有非法占有他人财产的直接动机。否则，即便其行为具有一定的欺骗性，也不能认定为具有非法占有之目的。在吴联大合同诈骗案中【《最高人民法院公报》 2003年第1期】，法院认为吴联大在代表樱花公司与长城公司签订和履行技术合作中，一些行为虽然具有一定的欺骗性，但是其与长城公司签约的直接动机，是希望西门子分公司的有关技术合作项目能够转让成功，使其本人能够从中获取高额技术转让费，因此其主观上尚不具有以欺骗的手段非法占有长城公司财产的目的。

在长租公寓案件中，则需要考察长租公寓企业在签订合同时的直接动机。若其签订合同的目的本身就是为了非法占有租客的租金，那么认定其具有非法占有之目的也就毫无疑义，然而实际情况却并非如此。正如前文所述，在长租公寓尚未形成寡头市场的当下，“高收低租”是一种有效的市场竞争手段，而大多数长租公寓企业与租客低价签订长期租赁合同的直接动机并不在于非法占有财产，而是试图通过该种方式抢占客源和市场。因此，从直接动机的角度来看，尚不能认定长租公寓企业具有非法占有之目的。

（二）客观上是否具有合同履行能力

客观上是否具有合同履行能力，应当区分完全没有履行能力和只有部分履行能力两种情形。就第一种情形而言，若行为人在签订合同时完全没有履行能力，且主观上也明知自己没有履行能力，仍然通过欺骗手段签订合同，骗取他人财物的，构成合同诈骗罪并无疑议。而在第二种情形中，若行为人只有部分履行能力的，则需要进一步分情况讨论。如果行为人客观上只具有部分合同履行能力，且主观上明知自己无法履行合同，但仍然通过欺骗手段诱骗当事人签订合同，骗取其财物的，则可以认定其构成合同诈骗罪。反之，如果行为人虽然在客观上只具有部分合同履行能力，但是在主观上自认为经过努力可以具备完全履行合同的能力的，则不能直接将其认定为合同诈骗，而应当结合其是否积极实施了履行合同的行为，以及合同无法履行的原因等要素综合考察。

在长租公寓案件中，也需要综合考察长租公寓企业在签订合同时是否具有履行能力。鉴于长租公寓企业处于抢占市场的成本投入阶段，因而不能粗暴地将运营亏损作为没有履行能力的依据。举例来讲，即便是已经成功上市的青客，2019年运营亏损也高达4.48亿元(约6272万美元)，但是其发展仍然总体向好。因此，在认定长租公寓企业是否具有履行能力时，不能简单地根据“高收低租”的模式就认定其必然不具有履行能力，更要结合涉案企业的发展前景，是否有后续的资金来源，同类企业的发展状况和市场潜力等各方面进行判断。综合来看，大部分长租公寓企业应当属于具有部分履行能力的情形，且主观上也自认为经过努力可以具备完全履行合同的能力，因而不能简单地根据不具有完全履行能力而将其认定为合同诈骗。

（三）是否具有积极履行合同的诚意和行为

是否有积极履行合同的诚意和行为，应当从两个维度进行考察。第一，从资金流向、对财物的处置方式等方面认定行为人是否实施了积极履行合同的行为；第二，若合同最终无法履行，应当考察是否存在合同无法履行的客观原因，以及是否是行为人在签订合同时所能认识到或者预知到的。例如，在高浜浜合同诈骗案中【（2015）参阅案例28号】，法院认为被告人高浜浜采用了“高买低卖”的方式进行套现，对于自己的经济状况及低价销售行为导致无力履行合同的后果是明知的，从而认定其具有非法占有之目的。

在长租公寓案件中，同样需要从长租公寓企业的履行行为和合同无法履行的原因两个维度进行考察。就履行行为来看，若长租公寓企业在取得租客一次性支付的租金之后，将该笔钱款主要用于支付房东的房租、维护房屋正常使用的，则完全可以认为其已经履行双方之间的租赁合同。争议点在于，由于租客向长租公寓企业支付房租和长租公寓企业向房东支付房租存在时间上的错位，长租公寓企业是否有权动用因支付租金的时间错位而产生的资金池，其动用行为是否直接导致了合同无法履行，是否是其所能认识到或者明知的，此时就需要从第二个维度进行分析。目前来看，近期爆雷的长租公寓既有经营不善的原因，也受到疫情的客观影响，不能简单地将合同无法履行的原因归咎于长租公寓企业，应当结合具体案情进行认定。同时，资金是用于企业的生产经营还是挥霍浪费，也应当纳入考量。就长租公寓企业是否认识到或者能够预知到合同无法履行而言，也具有一定的复杂性。从相关的行业报告来看，长租公寓市场开发潜力巨大，并且有青客上市在前，而“高收低租”在长租公寓行业又是一种常规的竞争手段，在行业前景一片向好的前提下，长租公寓企业在主观上是有可能产生错误认识的。

（四）是否采取了积极的补救措施

采取积极的补救措施主要是指，行为人通过欺骗手段获取他人资金且无法归还时，是否具有积极返还资金的意愿和行为。参考《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》的观点，在行为人通过诈骗的方法非法获取资金，造成数额较大资金不能归还时，可以根据是否返还资金来判断其是否具有非法占有的目的。其中，非法获取资金后逃跑的，肆意挥霍骗取资金的，抽逃、转移资金、隐匿财产以逃避返还资金的，以及其他非法占有资金拒不返还的情形，都可以认定为具有非法占有的目的。同时，在高浜浜合同诈骗案中【（2015）参阅案例28号】，法院也结合被告人高浜浜是否采取积极的补救措施，对其是否具有非法占有目的进行了认定：被告人高浜浜对于自己的经济状况及低价销售行为导致无力履行合同的后果是明知的，且对被害人造成的巨大损失不采取积极的补救措施，而是以逃匿的方式，逃避债务，可认定其具有非法占有的主观目的。

在长租公寓案件中，也可以通过企业在爆雷后的处理方式来判断其是否有拒不返还资金的行为，进而认定其是否具有非法占有的目的。若长租公寓企业积极配合调查，向租客返还资金的，则应当认定其已经采取了积极的补救措施；反之，若长租公寓通过转移资金等方式拒不返还的，则应当认定其主观上具有非法占有的目的。

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