2020下半场，西安公寓现在还值得买吗？附西安60余个在售公寓项目

当你看到LOFT公寓，买一层送一层！精装修，拎包入住！当你非常想拥有自己的一个私人空间，买住宅又买不起，公寓面积小总价低，入手容易，于是你心动了！

公寓作为特殊的房产投资模式是否值得入手，一向都是仁者见仁智者见智。而在西安楼市一系列的限购政策出台和国家“房住不炒”大方针之下，催生出一波商业属性产品的投资大潮。于是乎定向向投资类资产输出便再一次占据上风，这像极了一个跷跷板，商业和住宅分别坐在两头，一头低下去的时候, 另一头迟早会抬起来。

首先，我们来看一下公寓的定义 :公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。

2020年上半年，西安主城区住宅价格打破1.5万/平，而普通公寓产品价格仅相当于同片区住宅的70-80%左右，单价相对便宜，总价更低差距较大。

早在2018年，公寓产品供应量相比2017年供应量就翻了一倍，从66万㎡上涨到127万㎡。2019年公寓供应量又几乎是2017年的2倍。2020年上半年，西安公寓的市场存量是190万方，去化周期达到27.7个月。对比2019年末，库存量再次增加了5.2个月。

2019年末，西安公寓均价12438元/㎡，售价超过2万+的项目也不在少数。2020年7月，公寓成交均价14707元/㎡，环比上涨7.5%。

从价位来看，单价20000元/㎡以上的公寓产品，占比已高达17.4%，大有成主流的趋势。单价8000-9000元/㎡的公寓产品，占比只有11.6%。

可以看出，在西安公寓市场上高库存和高增长已经成为常态。这也从侧面反映出来，西安公寓市场的需求缺口还是很大的。

近一年来，西安房子租金水平走低，供给价格30.36元/月/㎡，但关注价格仅为26.14元/月/㎡。很多人买公寓的时候设想是以租养贷，但是西安的租金市场并不景气。

更要警惕的是，很多远郊公寓可能根本都租不出去！

西安目前的公寓供应以高新，西咸，浐灞以及港务区为主。分布较为广泛，城西、城北、城南、曲江、长安等多个区域都有涉及。

图：西安在售公寓项目，相关资料来源安居客，仅供参考

小新整理了目前西安市场上的主要在售公寓项目，共计60余个，价格从6300元/㎡-33000元/㎡不等。

从以上数据统计得出：

1：高新和曲江公寓产品基本为高端公寓，尤其是环球西安中心价格最高为55000元/㎡；西咸新区，浐灞生态区以及西安国际港务区公寓产品大多为普通公寓，最低价格是融城璟荟在售均价为6800元/㎡。

2：目前来说，价格最低的项目是位于临潼新区秦汉大道秦皇医院对面的隆基泰和铂悦山铂寓项目，在售均价为6300元/㎡。此外，包括西咸新区华润万象域项目9500元/㎡，融创东方宸院V-PARK14500元/㎡，高新金地未来域12500元/㎡等都是性价比较高的产品。

小新建议，选择公寓产品无论是投资还是自住或者是办公，一定要在选择公寓产品时需要多方考虑，综合比较区域，产品品质以及价格等因素。

第一区域地段价值：选择公寓时，首先于需要考虑的就是区域，其次就是地段，不要因为区域好就可以闭眼买。区域的核心地段，一般来说，无论是在人流量配套还是交通等方面都是十分适合公寓扎根的土壤。

第二是品质：产品的品质也是十分重要的因素，包括基础的配建，开发商品牌和影响力以及物业服务水平等，都会对未来的生活或者办公产生十分重大的影响。所以在选择时时，尽量选择大品牌开发商。

第三是价格：不管是以租养房，还是初次上车的过渡期，买入的价格，一定要能够支撑后期租出的价格，即便不具备流通价值，40年公寓，多少年能回本才是考量的重中之重。

在住宅产品迭代的今天，以及西安市场预期比较乐观的情况下，公寓产品兼具住宅和投资属性，并且投资属性预期放大，投资风险较低，现阶段是置业的窗口期，可以预见其上行的趋势。在选择上，多关注地段、配套等外部功能和品牌带来的溢价、后期的托管等内部功能。