可以收租金,可以左手右手倒时差,可以租金贷回笼现金,可以资本市场ABS,总体算下来,小小的租房,可以杠杆出很多倍的现金。
这哪里是租房?这简直是现金流印钞机。
对于企业而言,有什么能比这个更重要?
由于这套操作过于香,很多房地产公司都开始玩儿这一套,大家是不是发现很多地产公司推出了各种自有的长租公寓品牌?
你们以为是赚你的租金么?
不,他们是要用你们租房子付钱这件事情,去资本市场获取更多的现金,然后去拿更多的地,赚更多的钱。
你租房积攒首付期待未来的时候,你支付的房租正在让地产商通过杠杆赚到更多的钱,给你自己买房增加更多的难度。
我自己弄自己。
虽然很讨厌,但事情就是这么个事情,很多时候话说的太明白确实比较伤人。
所以反过来,当大家都看到这件事情的好处的时候,就开始一窝蜂的涌进来了。
资金流,资金流,资金流,只要有资金流,什么都不重要。
为什么很多考研机构主打考不上退款?目的就是占用资金,用这笔钱去钱生钱。
为什么很多电商不赚钱也要促销?因为他们左手从消费者手里收了钱,右手和供应商结算都是按月结的,目的就是占用资金,用这笔钱去钱生钱。
当资金流滚动起来的时候,其中永远有一部分现金是短期溢出长期兑付的,这笔钱虽然不是你的钱,但你怎么用,都可以。
你说是你的钱,也可以。
这么迷人的模式,不干还是人么?
当大家一拥而上的时候,问题就来了。
你要搞资金杠杆,最起码要有标的物对不对?你起码得先有房子能对外租,然后才能搞这一套。
地产商主打的长租公寓都是自有资产,不存在这个问题。
而其他草根们都得从房东手里收房。
这时候,就产生了竞争。
房东也很精明,谁给我钱多,我租给谁,大家都来找我,我就坐地起价。
所以这个行业从来没有规模效应,因为每一套房,你都要和不同的房东谈,还要和其他竞争对手来竞争。
规模和成本出现了罕见的无关的现象。
而在另一头,当你囤积了房子之后,得有人租你的房子你才能跑起来,租客可不会管你多少钱收来的房子,只要租金高,那就不租了,这年头租房早就不是卖方市场了,更别提每个小区都有一些坚忍不拔的个体户二房东在拉低价格。
所以在租客端要降价。
这就形成了实质性的倒挂。
因为在收房端和租房端,都面临着竞争以及用户(收房端房东,租房端租客)的比价,为了能够形成一个有效的【资金标的物】,高价收来的房,只能低价租出去。
我不是给你开玩笑,真的是赔钱也要做。
这中间亏的差价,就当是资金流的利息了。
据钱江晚报,房东范先生说,“我是今年1月把房子租给友客的,是香槟之约的一套酒店式公寓,租金2400元/月。友客出事之后,租客主动找上了我,这时候我才知道友客是以1800元/月租掉的。”
这样的差价,在友客的业务中并不算大。有房东说:“我的房子在奥体都会山,这是一个酒店式公寓楼盘,租给友客的价格是5500元/月。后来我才得知,友客租出去的价格竟然只有3800元/月,吓死人了!“
过去是无息资金流,现在是有利息的资金流,咬咬牙,日子还是过得下去的。
但这时候,会出现2个问题。
首先是无息资金的时候,就是存在银行,都是白赚的钱。
而当资金出现利息,并且不低的时候(别忘了发ABS也要给投资者利息的),投资收益也要求更高,而更高的收益,必然带来更高的风险,很多公司的投资能力并不是那么出众。
很容易一不小心就造成亏空。
或者说,如果有能力把收益做到完全cover掉这些成本,那还开个屁公司,自己靠投资理财就够了。
亏空还好,只要资金流不断,东墙西墙的游戏也还过得下去。
但这时候第二个问题来了,这种资金盘模式,最怕的是租客大面积退租,租客不租了,则游戏必然玩不下去。
因为水池的源头活水没有了,但房东的租金不能不给,只要不给,房东强行收房,竹篮打水一场空。
而今年的疫情,恰恰好给了后者机会,很多时候资金盘的崩塌,只需要一个小小的黑天鹅。
地产商自有物业不慌,而这些二道贩子,则大裤衩都没了。
而这时候跑路,就成了他们最后的挣扎。
所以归根究底,投机一时爽,跑路火葬场。