专栏 | 和君咨询张凯悦：如何看专业化园区趋势

2021年，伴随中国产业升级诉求愈发突出，经济高质量发展战略深入实施，作为产业主要载体的产业园区数量和规模持续增长。为了在激烈的市场竞争中取得主动权，越来越多的园区企业对外宣传打造专业化形象，“专业化”园区已经成为趋势！

锁定前沿产业、定位精准的专业化园区，往往围绕细分产业进行产业深度研究，构建产业生态与服务体系，最终形成产业聚集，因此，更容易形成自身特色鲜明、辨识度高的“标签”，更容易得到行业头部企业的关注与认同，也更易于得到政府、行业协会的支持。因此，近年来专业化园区的数量越来越多，软件园、集成电路园、医疗器械园、智能网联汽车园、人工智能园、环保园、直播产业园等成为热点。

以位于北京市海淀区北清路的中关村集成电路设计园（简称IC PARK）为例，该园区定位于以芯片设计、基础软件、物联网、云计算、智能硬件为主体的泛集成电路设计园，总建筑面积仅22万平方米，属于“小而精、小而美”的专业化园区。

园区于2015年9月29日开工建设，2018年11月16日正式开园，仅仅数年时间，已经聚集了比特大陆、兆易创新、北京兆芯、地平线、文安智能等一批具有国际影响力和自主知识产权的集成电路企业入驻，成为了我国集成电路设计产业的“产业高地”，年产值达到300亿元，是专业化园区的典型代表。

但“理想丰满，现实骨感”，绝大多数的园区还是停留在喊口号的阶段，“挂羊头卖狗肉”的现象仍然存在，没有理解也不想理解什么是真正的园区专业化，依然停留在把收租当作核心指标的经营阶段，认为把空间填满才是园区的终极生存法则。这导致了产业园区招商企业杂乱无章、质量差、退租多、租金下降快等问题，无法形成自身的产业生态，从可持续发展的角度看，饮鸩止渴只会导致园区开发运营失败。

和君咨询认为，中国产业园区乱象丛生之中，地盘绝不是稀缺资源，唯有保持园区专业化，即聚焦战略新兴产业进行专业生态打造并且进行专业服务赋能，摆脱“吃瓦片”的传统模式，才有机会异军突起，成为整个行业的标杆旗帜。

结合和君产业园区事业部所经手的大量实操案例，我们分析认为，未来中国产业园区的发展势必将走入“运营为王”、“专业为魂”、“资源为器”的新时代。

产业园区将从最初产业形态简易单一，到后来多产业主题的覆盖，从最初工厂厂房为主，到后来的以人为本、产城融合，可唯独园区运营环节中的专业化能力与生态体系搭建，这一附加价值最高的要素还没有得到体现，园区“专业化”势必将成为发展主流。

换个角度去考虑这个问题，在这个园区数量与竞争激增的大环境背景下，园区运营方希望能在开发后快速地吸引企业入驻获取租金收入，谁出钱，谁进场，而不想把大量精力放在长周期的园区生态打造之中。

相反，作为企业方，尤其是行业内的排头军与独角兽企业，他们更看中的是园区的生态体系是否与自身调性匹配，园区内的其他企业是否可以与自身形成良好产业互动，园区所提供的专业化服务能否真正做到赋能，单单依靠低租金与齐配套远远不能将优质企业领进家门。

供需方之间缺口的产生，从本质中体现出当下园区只有进行单一产业深耕，打造园区生态体系，并且提供专业服务，打造专业化园区，才可以直击企业方的痛点，获得更长久、更持续的服务收益。试问在读的园区经营者们，倘若你作为一家行业龙头企业，你会对一家拥有产业生态体系与专业资源禀赋的园区抛出的橄榄枝说不吗？

以传统地产思维经营产业地产的时代已经过去，以中电光谷为代表的专业化园区开拓者的红利与先发优势开始显现。中电光谷组建于2004年，于2014年3月在香港联交所主板上市，目前的第一大股东是大型央企中国电子信息产业集团。在短短几年的时间内成功完成了商业模式的转型升级，从“房地产开发商”成功转型为“园区专业运营服务商”，2020年年报显示，产业运营服务收入占比已经超过50%。

中电光谷以中国电子网信产业核心技术为依托，重点服务新一代电子信息技术、智能制造、新材料、生命健康、数字创意等领域的高成长性企业。2019年中电光谷提出了产业资源共享平台2.0，重点打造“三能力一指数”。

第一个能力是数字双空间建设与运维能力，主要是针对园区智慧管理的体系打造，将物理空间和数据空间整合起来，从设计、建造到运营，全生命周期打通，通过数字化园区跨区域网络连接。

第二个能力是通过创新要素培育产业集群能力，主要是通过与技术平台、科研院校与社会资本协作，为园区集聚人才，并通过提供专业内容进行产业孵化，从而构建出有活力的产业集群，将产业链融入园区空间实体。

第三个也是最核心的能力是通过跨区域的产业协同构建新动能，也是中电光谷产业资源共享平台的一个重要的专业价值。通过园区服务的企业资源入手，构建一种新的产业互联网体系，使每个独立的园区不是在一个创新孤岛之上，而是把所有的外部资源能够连接起来。

 “一指数”是指OVU产业动能指数标准体系，通过智能化园区打造，了解入驻企业活力与能耗、工作者的生活性消费与活动等，并进行打分。根据指数评价，可以为园区自身未来的招商方向决策，外部银行系统的融资信用依据，中小入驻企业的运营状况进行参考与监控。简言之，中电光谷某种程度上为所有的入驻企业提供了一种资源性的连接，将多个空间的相关产业集群累积起来之后，形成两者之间相互交错、影响、促进、协同的关系。通过资源叠加达到一种放大效应，一种新的发酵效应。

纵观中电光谷打造出的园区专业化运营生态体系，其依托中国电子新一代网络信息技术，从开拓园区智能基础、创新基础、动能基础三方面为出发点，横跨园区空间、孵化及产业资源，多元构建自身专业化园区生态，成为业内标杆。通过“产业资源共享平台2.0”与“三能力一指数”的落地实施，2020年中电光谷园区运营服务收入15.98亿元，连续第二年超过了园区地产销售收入，相信未来这股强劲势头还将持续。

不同类型的产业园区都应该找准自己的特色与专业，园区专业化是产业园区未来发展要建设的核心竞争力之一，应得到更多园区人的重视与探索。

附：中国产业园区发展的四个阶段

回顾中国产业园区的发展史。

1979年，招商局正式创立了蛇口工业园，这也是中国第一个对外开放的工业园区，打开了产业腾飞和经济发展的大门。由于处于改革开放初期，国内的制造工艺技术相对传统薄弱，所以第一代产业园区的产业结构相对单一，主要以低端产品的劳动密集型生产为主，以大量的劳动力进行批量化的低附加值小商品生产，园区规模也较小。

20世纪末，随着我国沿海地区开展新的一轮对外开放和引进外资的浪潮，引进项目的技术含量和量级都有明显提升，产业园区也随之发展到了2.0时代，企业对科技研发、商务办公等诉求开始出现，娱乐休闲、公寓住宅等配套设施开始逐步丰富园区的功能。

2001年，中国加入了世贸组织，大量的资本拍马赶到，产业园数量开始激增，发展迅猛。产业园区从形式上开始打造主题产业园，也衍生出了物流、金融、商务等全产业链配套产业园。服务层面，园区开始为园区内部企业提供招聘会、手续代办等初级产业服务。

当下，随着中国城市新区开发，城市化进程再次提速，产业园目前已经进入4.0发展阶段，聚焦工业园区、科技园区、商务园区等实现产城融合。园区4.0模式遵循 “以人为本”的理念，将产业、生活、教育、商业、休闲及娱乐混合布局，构建起城市级的生活服务体系，营造各种功能和谐发展的良性生态环境。（完）