全国多城紧急发布住房租赁市场风险提示，长租公寓怎么了？

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文 | 地新引力编辑部

8 月 27 日，杭州长租公寓「友客」爆雷，有人交了 2 万多房租，中介拿钱跑路。8 月 29 日，杭州长租公寓「巢客」爆雷，引发上万房东强烈不满。上海长租公寓「岚越」在浦东的办公室也在一夜之间，人去楼空。

据悉，目前至少有包括适享、海玛等在内的多家房屋租赁企业的创始人或主要负责人失联，波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区，涉及了上万套房源背后的房东和租客。

为此，多地出台相关文件，提示广大人民注意住房租赁市场的风险，警惕「租金贷」、「高进低出、长收短付」等问题。

各地风险提示大合集

1. 上海

9 月 1 日，上海市房地产经纪行业协会通过官方微信公众号发布一则名为《住房租赁市场风险提示》的通知。

通知提到，近期住房租赁市场中有公寓运营商采取「高进低出、长收短付」的经营模式，出现「爆仓」后金蝉脱壳，做起了甩手掌柜甚至销声匿迹。这种行为对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。

为加强风险防范，避免经纪损失，上海市房地产经纪行业协会提醒住房租赁当事人，在从事租赁活动的过程中做到：选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出租金过低、明白支付周期越长风险越大、采用规范的合同文本等。尤其是关于支付周期的问题，尽量选择较短的支付周期，向约定账号支付房租、防范「租金贷」风险。

2. 广州

9 月 1 日，广州市房地产租赁协会官网发布《住房租赁风险提示》，并列出 2020 年因「高进低出」、「长收短付」等高风险经营行为导致「爆雷」的企业名单。

《住房租赁风险提示》指出，近期，国内市场上出现多家企业「爆仓跑路」现象，这些企业以住房租赁名义采取「高进低出」（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、「长收短付」（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）高风险经营模式开展诈骗行为，最终导致房东租金收不回来，租客房财两空，数以万计群众利益受损。

广大住房租赁当事人（业主、租客、中介机构及其从业人员）在租赁活动中特别注意：谨慎选择租赁企业、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范「租金贷」风险、查验房源信息和房源状况、采用规范的合同文本、拒绝非正常高佣金的诱惑、解决矛盾维护合法权益等。

3. 杭州

8 月 17 日，杭州市住房保障和房产管理局官网发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知 》。稳妥有序推进风险防控金缴交工作，确保住房租赁市场平稳健康发展。

2020 年 8 月 31 日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用「租金贷」获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。2020 年 9 月 30 日前，「托管式」住房租赁企业对 2020 年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金 30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

4. 合肥

9 月 1 日，合肥市市场监管局、合肥市消保委联合发出提示，近期合肥市个别住房租赁企业在开展住房租赁业务时因经营不规范出现「爆仓」「跑路」，造成房东和租客利益受损。

为防范住房租赁风险，保障承租户合法权益，建议有住房租赁需求的市民朋友们：谨慎选择住房租赁企业、防范住房租赁市场风险、建议使用合同示范文本、   留存证据，及时投诉。

5. 成都

8 月 28 日，成都市住房和城乡建设局发布关于住房租赁风险的提示，近期，我市数家住房租赁企业因采取「高进低出」「长收短付」经营模式出现「爆仓」「跑路」。

为加强风险防范，避免经济损失，请住房租赁当事人在租赁活动中注意以下事项：谨慎选择合作企业、查验房源信息和房源状况、认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范「租金贷」风险、采用规范的合同文本、及时办理房屋租赁登记备案。

同时，该局还发布了《成都市住房和城乡建设局关于开展住房租赁企业专项排查工作的通知》，提到住房租赁企业开展自查、成都市房地产经纪协会对会员企业全面排查、区（市）县对辖区内住房租赁企业深入开展排查。

6. 海口

9 月 1 日，海口市住建局发布《海口市住房和城乡建设局关于住房租赁的风险提示》，近期，我局在日常工作中发现类似「海南每天房屋租赁有限公司」及「海口良哲房地产营销策划有限公司」通过房屋租赁托管业务，采取「高进低出」「长收短付」经营模式，收取租户租金后，因不规范经营、管理不善等原因拖欠房东租金，携款潜逃。从而使房屋业主驱赶承租户，造成房屋业主及承租户利益受损的现象时有发生。

为防范风险，现向有住房租赁需求的市民朋友们进行风险提示：谨慎选择中介机构、认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、注意合同文本事项、及时办理房屋租赁登记备案、合法维护自身权益。

多重因素叠加，租赁住宅市场面临「大考」

此次全国多城发布租赁住宅市场风险提示，使得本处于恢复期的长租公寓行业一时「风声鹤唳」。这些风险提示的密集发出与租赁住宅市场本身所面对的现状不无关系。 

1. 疫情黑天鹅，加速市场下探 

2019 年，伴随整体经济环境收缩的大背景，租赁行业步入洗牌期。市场供需处于盘整的弱平衡状态。进入 2020 年，叠加疫情的冲击，加速租赁市场下行探底。根据克而瑞监测数据显示，2020 年上半年，全国租赁 55 城个人租赁房源新增供应量呈现大幅下跌趋势，55 城合计新增供应环比 19 年下半年下跌 29.1%。

由近一年市场供应数据反馈来看，2019 年下半年个人租赁房源新增供应开始持续走弱。春节前作为传统的租赁淡季，供应再次大幅缩水。节后返乡潮到来，市场预期提升，但受突如其来的疫情影响，市场实际供应出现断大幅下跌，2 月新增供应量为近一年最低值。

来源：CRIC城市租售系统

相应的，2020 年上半年，疫情导致部分企业现金流紧张，各行业掀起降薪潮。市场租房主力白领人群受其影响，工资收入及承租能力有所下降，导致中小户型租赁房源的需求开始升温，上半年平均套租金环比 2019 年下半年下跌 2.88%。分月来看，作为受疫情影响最为严重的 2 月，租赁房源需求锐减，房源套均租金下跌明显。3-6 月份，随着生产经营活动有序恢复，需求回升，套均租金相对年初呈小幅上涨。

来源：CRIC城市租售系统

此外，根据克而瑞监测数据显示，截至 2020 年二季度，品牌运营商长租公寓的开业规模累计约 23.2 万间。二季度，运营商基于一季度门店的经营情况，对项目进行了优化调整，同时增加一些质地较好的项目，导致了整体开业规模的小幅下降。同时，整体拓展持续收缩。

来源：CRIC城市租售系统

2. 资源整合，收并购频现促进行业洗牌

2020 年上半年，疫情加速行业调整出清，机构化租赁企业面临严峻的淘汰赛，企业资源整合、收并购事件频频。一方面，以建信为代表的国资金融机构入局租赁市场，与运营商合作，整合收购房源。另一方面，头部企业凭借融资优势在行业下行期进行资源整合。

2020年上半年长租公寓企业收并购动态

来源：CRIC城市租售系统

截至 2020 年二季度，运营商规模榜 TOP3 企业累计开业规模已占到 TOP10 企业整体份额 39%，头部企业通过收并购及强强合作，无形中提高了行业进入门槛，提升了行业集中度。

租客/房东如何防范租赁市场的风险？

如今，房间高出天际，动辄上万甚至十几万一平。对于大多数人尤其是在大城市打拼的人来说，租房是极难绕开的。而对于房东来说，将房子委托给第三方，对外出租，既省力又赚钱，不失为一种良策，也是共赢。

对于租赁市场的风险，不是不可避免，需提前做好防范。

1. 选择信誉良好的公寓品牌

无论是租客还是房东，都需要详细了解住房租赁公司或经纪机构租赁住房的资料。包括开业报告信息、营业执照、相关资质及投诉纠纷情况。可查询的渠道有行政管理部门官网、住房租赁交易服务平台或当地的房地产经纪行业协会官网、企业查、企查查等。对于有问题的公司，要谨慎选择。

2. 警惕「高进低出」

租客在租房，房东在委托经营时，应多方了解同区域的市场租金价格，租客需警惕租金明显低于市场水平的情况，房东对于委托价格明显高于市场水平的要格外注意。毕竟天上不会掉馅饼！

3. 警惕「长收短付」

一般来说，租金的支付周期不超过一个季度，租客需注意，不要一次性支付较大额度的房租。另外，在支付房租和押金的时候，应向合同约定的公司账户（出租房为公司）、个人账户（出租房为个人）支付款项。转账支付应保留转账凭证，现金支付应要求收款方出具收据。

4. 采用规范的合同文本

签订租房合同时，建议使用当地住房租赁合同规范文本。签合同前，一定要认真阅读合同内容，一定要将口头承诺落到书面合同。不要再空白合同上签字盖章。

5. 谨防「租金贷」

对于长租公寓企业开展租金贷服务，一定要尤为注意其中的风险。租客承租房租时，要留意是否有相关条款。如果个人愿意承受「租金贷」，需评估自身的还款能力。不愿意承受，可对公寓企业的诱导或强迫行为说「不」。

6. 合法维护自身权益

如果遇到自住房租赁公司「爆仓」或「跑路」等现象，应及时报警，并向房屋所在地的方管部门和行业协会租金进行投诉举报。维护自身的合法权益。

小结 

2020 年，租赁行业在疫情的冲击下饱受争议，企业面临生存的考验，成长更加重「质」而非量。

第一，行业不再过度盲目追求规模高增长，企业开始注重经营的稳定性和抗风险性。企业不再用单一的规模化指标衡量成长和发展，开始回归内在成长逻辑，关注自身经营能力的提升。

第二，企业聚焦内部资源结构的优化，一方面主动淘汰、关闭一些经营不善的项目，另一方面通过收并购或合作导入优质资源，来提升整体的资产质量和经营效率。

第三，由全国化布局到聚焦核心城市布局。疫情的冲击下，更重视进入城市和项目的资产质量，规模化布局之下更聚焦核心一二线城市。

可以预见的是，租赁行业将开启新一轮的发展周期，行业面临复苏之际，企业也将调整好最佳状态迎接下一轮的机遇。

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