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赢在二审，笑到再审！欢迎预约浙江智仁律师事务所重大疑难金融商事争议解决专业团队首席，《金讼圈之100个典型疑难金融案例与裁判规则》一书作者李小文律师。预约电话：13336030722。
一、最近长租公寓商业模式开始接连爆雷，房东和租客陷入两难境地。长租公寓模式下房东、租客、长租公寓代管主体三者之间是何种法律关系？存在何种权利和义务？爆雷后又会产生什么样的法律后果？本案是一起关于长租公寓典型案例，具有参考启示意义。具体可参考金讼圈梳理的裁判逻辑链。二、诉为非诉，以讼止讼。文末金讼圈提示将以爆雷的杭州“友客”长租公寓所用《友客房屋托管合同》部分条款，重点剖析长租公寓模式下各方主体的法律关系、并根据司法裁判实践提供相应的法律风险提示。上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终3424号民事判决书。专业从事房屋代管的经营主体根据与业主签订的《财产委托管理服务合同》，取得业主授权，以代理人名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，不能认为仅仅是转租行为。一、作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例。二、具体到本案，根据被上诉人与业主签订《财产委托管理服务合同》，可证明被上诉人出租系争房屋取得了业主的授权；上诉人主张被上诉人取得的仅为转租权，显然与本案事实不符。被上诉人（原审被告）：紫梧桐（上海）公寓管理有限公司（长租公寓方）上诉人张伟因与被上诉人紫梧桐（上海）公寓管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初74698号民事判决，向本院提起上诉。2018年1月21日，张伟作为承租方（合同乙方）和作为房屋代管机构（合同甲方）的紫梧桐公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由紫梧桐公司将位于上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室（D房间）出租给张伟，租赁期间为二年，自2018年1月20日起至2020年1月19日止。合同签订后，紫梧桐公司向张伟交付系争房屋，张伟通过任买分期服务一次性支付租金49,680元，并每月支付服务费、维修费等费用。后张伟因需办理上海市居住证而多次要求紫梧桐公司协助办理房屋租赁备案登记，紫梧桐公司提出因信息已经被办理备案，无法提供协助，致使张伟无法办理。同时张伟对租赁合同上紫梧桐公司作为房屋代管人的权限以及电费明细提出质疑。张伟向一审法院起诉请求：1、判令撤销张伟与紫梧桐公司于2018年1月21日订立的《房屋租赁合同》；2。省略。。。。。。审理中，紫梧桐公司提供《财产委托管理服务合同》、系争房屋产权人的身份证复印件、客户登记表、房屋产权证，证明紫梧桐公司与房屋所有权人为财产委托管理关系，紫梧桐公司有权代理该房屋所有权人与张伟签署租赁协议。上诉人与作为房屋代管机构的被上诉人所签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。上诉人诉请撤销该合同，其理由系认为被上诉人无权代理业主李某对系争房屋进行出租管理。但被上诉人于一审中提供了其与李某签订的《财产委托管理服务合同》，已可证明被上诉人出租系争房屋取得了业主的授权。上诉人主张该服务合同实质上为房屋租赁合同，而非委托合同，被上诉人仅取得转租权而非代理权，故被上诉人无权以业主的名义签订本案租赁合同。对此本院认为，被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。上诉人主张被上诉人取得的仅为转租权，显然与本案事实不符。事实上，在本案租赁过程中，系争房屋的业主李某也从未就此向上诉人提出异议或阻碍上诉人使用租赁房屋。至于被上诉人与案外人签订的保理协议是否侵害李某的权益，实与本案无关，上诉人也并非代为主张的适格主体。故上诉人要求撤销本案租赁合同的请求权基础不成立，本院不予支持。因此，上诉人以撤销合同为基础提出的返还押金、搬家费用等诉请，本院亦不予支持。一、目前市场上长租公寓所签订的合同有《房屋托管合同》或者《资产委托管理合同》等类似性质的合同，合同条款兼具委托代理合同和租赁合同的性质。委托代理合同与租赁合同对于房东、租客、长租公寓代管方之间的法律关系、权利义务、爆雷后的维权途径均存在较大的差异。二、以网传杭州“友客”使用的《房屋托管合同》为例（以下截图为合同的部分条款），进行以下法律关系分析并对于前面临暴雷或者出租/承租长租公寓的房东或租客作出如下风险提示：1.结合《房屋托管合同》相关内容条款，房东与”友客“之间存在明确的委托代理法律关系及明确的委托事项，“友客”作为受托人有权依据合同中的授权事项与租客签订租赁合同、代为收取租金。2.租客在缴纳租金履行租赁合同义务后，即使出现爆雷房东未收取到相应的租金，租客亦有权要求继续履行合同，房东不得以未收到租金违约解除租赁合同。3.但如果存在“高收低租”情况且租客未实际支付租金的剩余租赁期间，租客还能否以《房屋租赁合同》的租金标准（两份合同存在租金差额）继续履行合同，法院是否会有认为继续履行合同显失公平，则需要进一步观察。4.对于已经踩雷的房东及租客，金讼圈建议：1）收集、整理签订长租公寓（托管/出租/承租）的相关合同，通过合同条款合同内容，明确合同性质及法律关系；2）结合法律关系及合同中的权利义务寻找符合法律规定及合同约定的维权路径；3）已爆雷且进行刑事立案的，建议房东向当地公安机关报案处理；4）房东和租客应当尽量友好协商，根据公平原则，互担风险，重新签订租赁合同，及时止损。浙江智仁律师事务所创始合伙人金融部首席律师 杭州市律师协会第八届金融专业委员会主任 杭州市律师协会第九届业务指导与发展委员会委员 浙江省金融法学研究会常务理事 杭州仲裁委员会仲裁员 浙江图书馆客座教授 浙江大学城市学院法学院优秀实务导师 杭州师范大学法学院实务导师 《金讼圈之100个典型疑难金融案例与裁判规则》作者 预约联系电话：13336030722 |
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发表于 2020-9-4 03:35:00
