富婆的烦恼：房票用完了钱还没用完，商铺公寓写字楼到底能不能买？

很多朋友都会问我这样一个问题：我在武汉的房票用完了，炒股我又没水平，几百上千万存银行我又跑不赢通货膨胀。想去买商铺公寓写字楼吧，又觉得心里不踏实，特别这次疫情好多写字楼跟商铺都空置了。

那我钱到底往哪里投呢？

作为一个一有钱就买房，钱不够买房就会投到基金股票里的人，银行账户永远没有大笔资金的人恕我实在无法理解这帮富婆们的烦恼。

但我可以帮她们出谋划策解决烦恼，所以富婆们都喜欢跟我交朋友。

一直关注我的朋友们应该都知道我的一大爱好就是踩盘，在武汉我看过不下8套公寓，最后一套都没看中。不是开发商我没看上，就是该公寓本身品质不佳，再要么就是周围配套实在是做的稀烂。

但我不在武汉买公寓的根本原因倒不是这些，而是三个根本原因：1.租金完全无法覆盖贷款。2.涨幅太慢，跟同区块住宅完全无法比拟。3.信贷价值太低。

也就是说，我拿着武汉公寓的房本去银行贷不出两个钱来。

别的城市我并不是很清楚，杭州跟武汉我比较熟悉，在这两座城市各大银行工作的朋友也比较多，于是我找4个不同银行的朋友多方打探了一下。基本上是这么个情况：住宅打6.5折贷款（疫情之前是7折）——商铺打三折贷款，公寓跟写字楼基本贷不出来。

只有农行目前的政策跟其他银行有所区别，这类产品还可以贷款，但信贷价值跟住宅也是无法比拟的。

再加上近年来网络渠道对于线下门店销售份额的掠夺，商铺的供求关系会越来越不平衡。除了租给各大银行，通信服务商的商铺不受影响之外，其他小商圈小商铺，各种住宅的底商都会或多或少的受到冲击。

再加上写字楼还有一个闲置率的问题，公寓再怎么不济也能租给做酒店式公寓的人，不太容易闲置。所以在我的投资理念里，公寓是此等的投资品种，写字楼跟商铺是更差劲的投资品种。

不是钱多到花不完，或者说本身公司做的足够大自己买一层写字楼，本身餐饮做得好自己买个门面之外，我们普通老百姓真的不要去碰这类投资，性价比极低。

我还没说到40年产权跟交易税高的问题.......不过我相信前面这段话足够把你们这些拿着钱乱投资的富婆们通通劝退了。

不过我后面分享的内容可能又要颠覆你刚刚建立的认知。

那就是：我已经在杭州买了三套公寓，下周准备把第一套的房产证办下来卖掉，再买一套......

不是我双标，而是杭州的公寓跟武汉的公寓，确实是完全不同的两种产品。虽然土地性质一样，交易税费一样，但是在杭州投资公寓是一个不错的选择。

首先，我非常确定杭州的公寓房本是可以贷款，并且可以贷到六折以上的，也就是说你的公寓100万付清了，至少可以拿抵押贷款60万出来。

另外我只会买租金能够覆盖贷款的公寓。也就是说，除开首付，我只需要养它两年，交房以后它就能自己养活自己了，每年还能富余一些租金给我买买护肤品。

再过八年，贷款彻底还清以后，公寓就能养我了......

并且，浙江人对公寓这种产品的接受度非常高，无论是一手房市场还是二手房市场，成交量都远远高于武汉。可谓是不愁租也不愁卖，确实可以作为房票用完后，安全稳妥的投资选择。

并且诸多数据显示，杭州是未来5年最适合投资房产的强二线城市。但是杭州那么大，到底买哪里呢？

并且我关注到未来科技城81号地块拍卖，也诞生了两个新纪录——经过58轮竞价，绿城&交投以总价291264万元竞得该地块，39786元/㎡的楼面价、52150元/㎡的限精装均价。

虽说在杭州投资地产优势明显，但是公寓这种比较特殊的产品我们也要遵守一定的挑选原则。

首先看区块，比如未来科技城这种炙手可热涨幅明显的黄金板块根本不用犹豫。其次看面积，很显然面积越大越不好租不好卖，你的投资收益也会受到影响。

所以我最看好的还是总价100万出头，首付不超过55万，绝大多数投资者都能负担得起的公寓产品。这种产品因为面积不大，租金不贵，也很好出租。卖的时候也绝对比那些动辄200平以上的豪华公寓好卖的多。

我最近买的这套公寓最吸引我的还是超高租售比，因为是33平的双钥匙小户型，总价不超过110万，个别房型都不到100万，首付只要一半。

也就是说，拿33平计算，我的月供在5000多，然而上下两层完全分离的双钥匙产品，我租给两个租客按照现在的租房价格都能覆盖掉房贷，更别说是两年交房之后的出租价格。

也就是说，我的月供是恒定的永远都是5000多，然而我的租金收益是一路上涨的。除了首付，我只用养它两年，它就能自己养自己了，而且越到后面我的租金收益减去贷款的盈余就越多。

出租8年房贷还清以后，也是比较理想的出手时机。所以你真的不必太纠结住宅70年产权公寓40年产权的问题，首先根据《民法典》到期都是可以续的，你的房子不会被政府收回。

其次，也是很关键的一点：你真的会持有一套公寓40年时间么？投资公寓产品利益最大化的方法绝对不是持有一辈子将来留给孩子，而是前期用租金还贷款，后期在适当的时候迅速出手。

所以我才反复强调：一定要选公寓成交量大的城市，买地段好面积小的公寓产品，因为好卖才是核心竞争力啊！

所以综合以上几点考虑，只有符合以下条件的公寓值得买：

1. 一二线城市的核心商圈，不愁租不愁卖。
   
2. 租金能完全覆盖月供。
3. 首付不超过60万，因为公寓这种产品不值得占用太多流动资金。
4. 物业给力，包租服务健全，方便外地投资客。