时间进入2020年下半年,深圳楼市进入了特殊轨道:
715新政让很多购房者失去房票;公寓禁批令出台,公寓成绝版资产;深圳40周年,传说中的大礼包未如期而至……
于是,市场上看空深圳的声音又开始传出。
8月份新盘频繁拿预售证,打新限价盘刺激购房激情。
要不要买房?新房还是二手房?对深圳这个城市到底应该怎么看?
……
8月30日,淘房志创始人、著名房产投资实操专家顾洪波先生针对疫情下又逢40周年特殊节点的深圳,如何正确进行资产配置的战略与思维,进行具体分析。
下面是周末讲座的核心观点,供大家参考。
1)全世界真正有价值的资产只有两种:高科技公司的股权和核心城市的优质房产2)新政之后,市场进入观望期,深圳暴击机会减少,需要多关注补涨机会3)前海是深圳未来唯一的中心,扩容在即,与前海的距离决定了物业的价值4)“打新”易踏空,要警惕打新“陷阱”,不要盲目追逐“网红盘”
NO. 1| 深圳目前进入了观望期 暴击机会减少,需多关注补涨板块
715新政之后,市场进入观望期,当时我们认为观望期是三个月左右。
很多专家认为这个估计太乐观,新政力度前所未有的大,很多人骤然失去购房资格,为什么才观望三四个月?
我们认为,是因为深圳的供求不平衡太严重,就算一部分人失去购房资格,不平衡仍然客观存在。
比如,一些网红盘,原来可能有2万人去买500套房,现在砍掉一半名额,1万人买500套房照样供不应求。
二手房市场也一样,需求被减少的同时,供应也在减少。
比如,一些人卖房之后去打新,但新政后,卖了房也没有购房资格,或者手续费太高,就不想卖了,因此供求在减少;
另外,也有税费的影响,一些2~5年的房子交易起来税费增加,愿意买的人很少,导致实际供给在下降。
反而市场上一些满五唯一、社区又不错的房子价格在暗涨。
另外一点,我们不得不承认,深圳的暴击机会确实在减少。
因此,接下来我们要去关注补涨的机会,有些板块会补涨。
深圳湾、宝中、光明等网红板块阶段性见顶,要等待整体水位抬升。它们不是不涨,只是涨幅会比较慢,需要一个契机。
西乡、龙华、观澜、坂田、布吉、龙岗,甚至盐田,甚至不排除坪山,在明年可能都会进入一个补涨期。
但对于资深的投资者来说,比如你现在去坪山买套300多万的房子,意义不大,反而还浪费一张房票,不如在福田、南山的二手房里面看看有没有一些趋势性的机会。
NO. 2| 前海是未来深圳唯一的中心 投资就要紧邻前海
前面说深圳的暴击机会减少,但如果未来还有暴击的话,大概率是围绕在前海周边。前海扩容的方案去年10月份就已报给国务院,现在估计要等合适的节点推出。另外,今年6月《广东省开发区总体发展规划》里面已经明确规定了扩容的范围,并且这个扩容的范围是比我们想象中要大。按规划扩容是从东边包含蛇口,西边囊括大铲湾、碧海、大空港、海洋新城、会展新城,将来都纳如前海的范围内。最近,很多人都说深圳40周年大礼包根本就没有,质疑深圳是不是又不行了?其实,深圳特区成立40周年的庆祝大会还没召开,而这个大会在历史上从来没有在8月26日当天开过。有两次是在11月份开的,有一次是在9月份开的,今年也许也要11月份召开,在开这个大会的时候,才会有大礼包释放。所以现在不是说礼包没有了,而是礼包还在路上,在路上的过程中,其实就意味着还有暴击的空间。现在深圳一直是两个中心,一个叫福田-罗湖中心,一个叫前海-后海中心。从未来趋势看,前海是唯一的中心,并且这个中心叫国际化城市新中心。目前香港一些龙头企业,比如说嘉里、九龙仓、周大福,这些重要的香港的家族,还有东亚银行、汇丰银行都看到了前海的价值,开始布局前海。 未来大量的外资投行、风投基金、对冲基金,还有会计师事务所、科技金融型的企业,很多都会往前海和前海周边布局。这里面可能一年几万亿的交易量,可以养活非常多的金融公司。将来全深圳最贵的写字楼、最贵的公寓、最贵的豪宅、最牛的商场都会在前海。过去买房是围绕后海、深圳湾买,但以后买房就要围绕前海买,哪些地方离前海更近,通勤速度更快,哪个地方的价值就更高。
NO. 3| 核心地段优质公寓 也会进入补涨期
另外一个很重要的判断,核心地段的优质公寓也会进入补涨期。
这里举一个案例——
过去几年,京基滨河时代的公寓涨幅非常不错,投资收益非常高。很核心一点就是它的地段很好,紧邻车公庙,离福田中心区也近。
同时,整个下沙一片都是农民房,没有太多的有效的供应可以给到车公庙的白领,所以它才有高租金收益和房价涨幅。
但是,715新政后,很多人没有了房票,如果投资临深,管理起来太麻烦,比如说在临深买六七套房子,接下来收租或者买卖,都很麻烦。
所以有些人就干脆在深圳买公寓,核心地段的优质公寓就进入了补涨期。
当日活动现场有一位女士,同时持有华强北小公寓和东部别墅,但两个物业的增幅天差地别。华强北的小公寓,租金回报率比较高;东部大梅沙的别墅,现在卖掉也只有一点点利润,但前期的资金投入却是千万级的。华联城市中心地处前海、蛇口以及深圳湾后海总部基地和科技园四大中心的交汇之地;
这里也可以说是未来深圳发展的核心,更是深圳面向世界未来发展的窗口,未来物业的价值是有很高期待值的。
NO. 4| 南山核心区不限购优质资产 低总价撬动大价值
活动当天,一位平时以3000万标的的女士在参观了样板间之后,表示了惊叹“端头位的户型太好了,设计装修都符合我的审美”!她表示,如今市面上3000多万总价的项目,可供选择好项目并不多,大部分都需要长期持有才能有收益。
华联城市中心T4的公寓,以小户型居多,占用的资金量少;
同时,周围旧改庞大,达到近500万平米的量级,未来整个区域都会是一长翻天覆地的变化,物业的价值将水涨船高。
即将面市的T4栋公寓,共644套,面积段是建面33-60平米的单房至两房,带一线品牌精装修,基本上实现拎包入住的精致生活。 客户在惊艳样板间的同时,对华联城市中心投资价值也认可。
五维交通连接世界
项目坐拥五维立体交通网络体系,属于9号线荔林站、南油西站双地铁口物业,可以实现粤港澳大湾区一小时的经济生活圈;
从项目出发,半个小时可以到达T3航站楼,快速与世界联通。
臻熟配套满足商业需求
项目自带1万平米的商业,未来周边2公里范围内拥有来福士以及海岸城等成熟商圈,满足客户一站式的商业需求。
同时项目被三大公园环绕,未来在这里居住,享受的是一个健康舒适的生活环境。
国际大师团队打造
华联城市中心由世界top5顶级团队gmp公司整体打造,T4座U舍公寓室内及公共空间由香港梁景华设计公司设计,曾为李嘉诚办公场所及住所设计,1998年亚太室内设计大奖任评委。
综合来说,对比前海动则10万+的公寓价格,华联城市中心才6万多,具有非常明显的竞争优势。建面约33平米~60平米,不限购的公寓,低门槛入住南山区核心资产,可满足多种家庭需求。 |