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图源：阿里拍卖
今天，杭州某楼市公众号发文，说银湖街道新视界公寓还没交付就开始亏，业主崩溃了！
看到这标题，多年的房产记者经验告诉我——标题党！无疑！
到底是怎么一回事，让我们来一探究竟。 14人报名，2682人设置提醒，最终8人27次出价该文章的标题是《房子还没交付就开始亏，业主崩溃了！》。
大意说的是今天上午阿里拍卖成交了一套富阳区银湖街道高渠路31号新视界公寓5号1601室的房子，经过27轮出价，这套建筑面积为127.17㎡的房子，最终以2670001元的价格被N7075买家顺利拍走。此次成交价比当初新房的成交价便宜了6.2万元，竞买人捡漏成功。14人报名，2682人设置提醒，57841次围观，8人27次出价。最终成交的N7075买家共出手10次，与他竞拍到最后的N8596仅出价了5次。N7075买家一出手就一副势在必得的样子，昨日开拍后仅3分钟，X4483买家就率先出价，N7075买家只过了8秒，就直接将价格直接提高了102万元，等到第二次出手时，又将价格提高了66万元，等到第三次出手时，再次将价格提高了24万元，就这么一直和N8596买家“厮杀”到了最后，并赢得了最终的胜利。本次开拍的这套新视界公寓5号1601室房源，杭州富诚资产评估有限公司2020年6月5日给出的评估价为2,683,300元。该房源是去年5月底新视界公寓二次开盘时推出的，当时的成交价为2,732,116元。的确，这价格比评估价低了13299元，比当时的成交价低了62115元。N7075买家为这套新视界公寓5号1601室到底需要支付多少钱？根据公告得知，出卖方（被执行人）缴纳本次交易环节的增值税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加等，买受人缴纳本次过户所产生的印花税、契税。具体税额以税务部门确定的实际税（费）为准。缴纳方式：可由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已缴纳税（费）票据，向本院申请退还已垫付本次交易产生的税（费）。小编就此电话咨询了富阳区相关部门，有关部门负责人说：除了新房所需要缴纳的各项税费外，还涉及到二次过户转让。因该房源未满两年，需要缴纳增值税及附加和个税共计6.3%，买家同样需要缴纳契税（首套1.5%，二套2%，三套3%）。简单来说，和直接在售楼处购买新房不同，该法拍房N7075买家最少需要额外垫付缴纳成交价的7.8%，合2670001*7.8%=208260.078元。小编想说，对买受人来说，拍下这套房子，其实还是存在不少风险的。首先，因为这套房子未交付，意味着原房主本身并未取得房产证，而按照规定，拍卖房是不能直接过户，存在二次过户的情况，待房子交付时，需要缴纳的税费包括两次契税和一次增值税，以及还需要缴纳物业维修基金等费用，实际成本并不低。这套新视界公寓登记为郎某某、王某某名下，王某实际所拥有。这套法拍房的风险还取决于原购房者的配合度问题。如因资料不全导致无法过户，风险由买受人自负。要说买此类法拍房的最大优点，当属无需房票、不限购。很多人会好奇，究竟哪些房产可以拍，而哪些房产又不能拍？对此，小编咨询了本公众号常年法律顾问浙江金芒律师事务所主任陆丽吏律师。陆律师说，根据《拍卖法》第二章，对于“拍卖标的”的规定，主要有四条：1.拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。2.法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。3.依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。委托拍卖的文物，在拍卖前，应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。4.国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。陆丽吏律师表示，一般来说，拍卖标的物必须符合自然属性、经济属性、法律属性三方面的条件。具体到法拍房，首先拟强制拍卖的标的物必须无流通障碍，符合《拍卖法》的相关规定；并且不能违反《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条规定的不得转让和不具备转让条件的房地产等。其次，拍卖标的物必须无权利瑕疵，人民法院委托拍卖机构进行拍卖的必须权属明确，是被执行人或相关义务人的财产或财产权利，防止拍卖他人财产、非法财产、争议财产情况的发生。像新视界公寓这套房子，开发商已领出预售证，购房者已签购房合同，其权属已经非常清晰，因此不存在权利瑕疵，可以拍卖。这也引发了网友们的另一个疑问：去年和今年富阳出让的地块中有不少规定了开发商的自持比例。那么，这些自持部分是否也可以在建设过程中通过操作，以司法拍卖的方式将这部分自持产权卖掉呢？对此，陆丽吏律师认为，对于开发商的自持产权，存在法律界定的问题，一般来说是明确不能过户的。陆丽吏律师介绍，杭州规定“开发商自持商品房不得销售或转让”，这意味着对于自持物业，开发商是拿不到预售证的，而且自持物业符合《中华人民共和国城市房地产管理法》中不具备转让条件的房产。“而且，这些要求自持的地块是去年和今年出让的，真正入市估计还要一两年后。目前相关部门也在制定调控相关配套法律法规，堵上各种政策漏洞，以后想钻各种法律空子，肯定越来越难操作。”相比该房源最终相对正常的成交价，本次法拍最吸引人的莫过于“1元起拍”。据了解，近日，浙江高院近期先后制定了《黑恶势力刑事案件涉案财物查证与处置工作指引》《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》。《规程》扩大了刑事案件中可先行处置财物的范围，创新设立“一元起拍”的司法拍卖竞价规则。首批正式上线的刑事案件财产拍品于7月2日上线，拍品名称以“刑”字作标注，今后，浙江省内所有刑事涉案财物的变现处置均将通过该平台进行公开拍卖。这套新视界公寓5号1601室，就是新规实施后杭州的首套涉刑资产房源。
作为法拍界的新面孔，很多人会将带有（刑）字的法拍房直接等同于发生过刑事案件的房子。
涉刑房源仅仅指的是该房产的所有者发生过刑事案件，法院依法对其财产进行查封并拍卖，房源本身并没有问题，更不是一些人所认为的“凶宅”。这是一个半月前，同样是套法拍房，标的物在杭州江干区。7月14日在阿里拍卖的官网上，一套杭州市江干区丁桥景园南苑的“凶宅”以2221400元的总价成功拍出，竟还高出评估总价，单价高达2.38万元/㎡。此次拍卖引来14人报名，51658人次围观。
由于这套房源的特殊性，这套法拍房自上架就一直备受关注。因为发生过命案属于凶宅范畴，这套房子的起拍价为154.14万元，折合单价16503元/㎡，远低于周边二手房市场价。
图源：阿里拍卖
“凶宅”的成交总价比评估价220.2万元还高出了1.94万元。这个拍卖结果有点出人意料，加上这套房子需二次过户，实际成交税费更高。而参考链家网官网数据，该小区共有38套二手房成功成交，近90天内成交了5套，成交均价24237元/㎡。这样相比，咱富阳这套新视界公寓真的是“业界良心价”了。本文版权归“富阳楼市”所有 部分图片来自网络
顾问 | 叶建英 出品 | 袁力炬 主编 | 何芳远 郑欣月 编辑 | 何波悦
常年法律顾问︱浙江金芒律师事务所主任 陆丽吏 
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发表于 2020-9-1 19:37:41
