长租公寓暴雷迭起：资金链断裂、创始人跑路、租客被赶

文 | 明公子

明公子财经 原创出品

近期，上海和杭州分别发生了长租公寓暴雷的事件，涉及资金分别为4000万、1000万。一时间，创始人跑路，租客被赶，资金链断裂，一地鸡毛。

2020年，受到突如其来的疫情影响，长租公寓的经营弊端被不断放大，重压之下，暴雷潮来临。

据不完全统计，截止今年8月份，全国已有三十余家长租公寓相继暴雷。

十年间，长租公寓从蓝图风口到如今的谈房色变，它迅速又缓慢地走完了它的第一个生长周期。

01

1.萌芽期

2009年，魔方公寓于上海正式成立。

作为中国首家连锁集中式长租公寓运营商，它的诞生意味着长租公寓正式登入历史的舞台。

其后的三四年内，十余家长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

如微领地，青客，优客逸家，you+，青年汇，自如友家等。其中，2012年成立的青客、新派公寓均获得数千万美元融资，游客安逸获得400万美元融资。

从融资的实效和金额，不难看出资本家对长租公寓的青睐有加。

2. 高速发展期

2014—2016年，随着众多资本家由观望到纷纷入局赛道，长租公寓呈井喷式爆发。

2014年，小米创始人雷军以1亿元融资you+将这一阶段的长租公寓大战推向了顶峰。

2014年11月，万科试水长租公寓，成立万科泊寓。

2015年，由华住酒店集团和IDG资本投资创建的城家公寓成立。

这意味着开发商系（万科），中介服务系（链家自如），创业类系（魔方，you+），酒店系（华住）这四大不同系别的资本家正式打响新一轮的长租公寓大战。

同期各大公寓品牌纷纷涌入赛道，如头部玩家蛋壳公寓，龙湖冠寓，湾流国际等。

截止2015年，国内青年租房的市场规模已经达到8000亿元，每年新增应届生租房规模达到600亿元。

截止2016年底，全国已有规模较大的的公寓企业超过1000家。

3.2017-2020长租公寓陷入规模战

2017年，被业内称为中国住房租赁市场元年。

随着国家“住房不炒”的号召以及相关租赁政策的落地以及每年数百万到近千万应届生带来的租房需求，这让长租公寓全面爆发。

需求的增加，反而让赛道竞争日趋规模化，且越演越烈。

02

1. 高收低租和长租短付

为了迅速打开市场，抢占市场份额，“高收低租”成为了最有效的方式。

2018年8月，某房东称其名下房租被蛋壳和自如抢租，当时他的心里预期是7500/月，但经过轮番竞价，最终蛋壳以10800/月的高价租走。

房东感叹“资本进入租房市场，靠赔本儿高价抢占房源做运营，长期看会垄断房源并提高房租，并吸干年轻人的血……"

长租短付则是收取租客半年或一年的房租，而给房东按月支付租金。

高收低租和长租短付在迅速打开市场的同时，也埋下了巨大的隐患，一旦企业资金链断裂，房东和租客都将沦为受害者，进而导致租客被赶，房东租客集体维权等惨剧。

2.安全隐患

2018年，一位杭州阿里巴巴职工通过自如公寓入住杭州滨江区的房屋后患罹患急性白血病，随后于2018年7月13日病情恶化去世。其妻子对自如房进行检测，结果是：甲醛超标。

无独有偶江苏的陈女士一家2018年6月通过自如租房，入住4个月后，2岁半的儿子患上了白血病，100天后病故。经检测，其所租房屋甲醛超标。

2019年3月，记者暗访爆料“其3月17日装修完成的房间，隔日就通过网络上架。”越来越多的安全隐患问题，令众多租客“谈租色变”。

3.租金贷

据有关调查，国内目前的长租公寓投资回报利润极低，回报周期大约五年左右，投资布局则需要十年左右，而打开市场又只能凭借着“烧钱”模式。

为了解决短期内盈利远低于利润的客观矛盾，资本家纷纷把目光投射到“租金贷”上。

据蛋壳公寓的招股书显示，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。

其中，2019年前9个月，通过"租金贷"模式获取的租金预付款，已经占到蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年，这一比例高达90%和88%。

而长租公寓一旦资金链断裂破产亦或卷钱跑路，租客不仅无房可住，还要面临还贷甚至征信等问题。

4.两头吃

疫情期间，长租公寓纷纷要求房东减免1-3个月的租金，另一方面，租客不仅没有享受到相关福利待遇，甚至还面临租金上涨的难题。

对于长租公寓两头吃的乱象，不仅吃相难看，还被广大租客打上“卑劣”“发国难财”等标签。如果长租公寓实在运营不下去，就拿着房东的应付租金及房客的预付租金，卷款跑路。

03

一波又一波的暴雷潮都在佐证长租公寓正在迈入白热化的洗牌阶段。与小规模企业相继淘汰形成鲜明对比的是头部玩家的稳步扩张。

2019年万科泊寓的新增开业房源为5.6万间，累计开业11万间，成熟租项目的平均出租率约90%；

2018年底，TOP10品牌门店数量为660家；

2019年底，TOP10品牌门店数量为1134家，新开店率为71.8%：

目前，长租公寓已经不再适合投机者，已经成为资金雄厚的头部玩家才可以继续“玩”的赛道，将进一步扩张，最终形成群雄（头部）逐鹿的格局。

2020年的突发疫情只是催化剂，因为任何过度的行业，都会被打回原形。

在行业集中度不断提升的趋势小，长租公寓中小平台的生存空间进一步被挤压，资质相对不错的会被收购、而运营能力差的或将上演新的暴雷潮。