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 关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新 浦江镇是「一城九镇」中离市中心最近的一个镇，过去曾有市区大量拆迁人口流入，区域的发展并不均衡。近几年来，随着区域规划的发展落地，轨道交通的完善，使得板块利好性逐渐凸显，带来大量企业入驻和人口流入，租赁需求大幅提升。目前浦江镇有多家品牌公寓进驻，供应规模体量接近万间，集中式公寓的发展相对较好。 本文尝试从区域基本面、集中式公寓的发展格局以及产品供应情况来分析浦江镇的租赁市场。
浦江区域情况 浦江镇板块是闵行区唯一处于黄浦江东侧的板块，常住人口约 24 万，集轨道交通、大型绿地和水资源于一体，东连浦东新区周浦镇、航头镇，西临黄浦江与吴泾镇相望，北接浦东新区三林镇，南接奉贤区金汇镇。距离人民广场直线距离 17.5 公里。 2018 年浦江镇规划完成了公示，格局定位「中心城周边科技文化引领的综合性城镇」，未来将围绕北、中、南三大区域进行建设，北部地区打造成为优质产业和产业链集聚高地，中部地区发展文化产业和休闲旅游业，南部地区发展绿色品牌、生态建设、乡村振兴。 数据来源：网络公开信息、CRIC城市租售系统 1. 轨交导入型板块，出行便利 轨交 8 号线贯穿板块，可直达人民广场，浦江线运营后弥补了板块内南部无轨交的问题。卢浦大桥拉进了浦江镇与市区的距离，区域内浦星公路和林海公路南北向贯穿于浦江镇，还有东西向的外环高速和申嘉湖高速，出行便利。 数据来源：CRIC城市租售系统 2. 服务业及 IT 业招聘占比高，支付力相对较好 浦江板块板块面积较大，商务配套多分布于轨交两侧，沿线产业园数量可观，总体来看IT业、商贸业等第三产业类型占比较高。 但从招聘人口来看，2020 年，浦江人口流入最主要集中于服务业与 IT 业，占比 34.6% 与 23.7%，浦江流入人口平均薪资为 7967 元。板块内薪资最高的为服务业，平均薪资 9129 元/月，其次为电子商务行业，平均薪资 8692 元/月。 
浦江镇板块的产业功能相对较多，平均薪资收入虽低于 2019 年上海市平均工资（9580 元/月）但仍高于板块内市场租金，租金承受力较高。承接 8 号线导入的市区与前滩白领客户为主力客群，板块内生客群有随产业增长趋势，挖掘潜力较大，未来导入浦江漕河泾园区后，将引流更多的租赁人口。 3. 浦江镇租金价格平稳，处于价格洼地 浦江镇相较于其他板块，仍然处于租金洼地，集中式公寓、分散式公寓的平均租金均低于上海市平均价格。2019 年 8 月-2020 年 7 月浦江镇的个人房源、集中式公寓及分散式公寓租金均低于上海市平均租金。其中分散式公寓均值差距最大，达 55 元/月/ m²，个人房源价格差距相对较少，为 32 元/月/ m²。 
从上半年的租金走势来看，浦江镇租金整体走势平稳，随着疫情对市场的影响逐渐冲淡，租赁市场恢复了有规律的季节波动，3 月和 4 月释放了疫情期间积压的房源和租房需求，个人租赁和集中式公寓价格波动上升，6 月作为上半年租房小高峰，个人租赁价格略有上升，集中式和分散式公寓或因暑期促销活动，价格小幅下滑。 
浦江镇作为上海六大动迁保障性住房基地占地面积最大的中心城镇，华侨城的进入带动了整个区域楼市的发展，板块内新房多聚集在地铁沿线旁，成交均价一路上涨，目前在售新房较少，以别墅为主，拉高了板块成交均价，区域内价格差距较大。二手房价格已经到达 3 万左右，低于上海市平均价格。在租金方面，距离8号线、浦江线较近的区域多在 3000 元/月以上，普通地段均价 2000 元/月左右。 注：租金回报率=个人房源平均租金/二手房交易单价 长租回报率=长租公寓平均租金/二手房交易单价 对比全市来看，浦江镇的租金回报率指数相对较低，今年受疫情影响，个人房源价格有所下跌，租金回报率也随之有明显跌幅，全市租金回报率指数普遍不高。长租回报率参数接近全市平均值，主要受板块内二手房均价较低，及精品公寓、服务式公寓价格较高的影响。
区域内租赁市场分析 从集中式公寓角度来看，作为轨交导入型板块，浦江镇板块的客群容量相对充足，租金水平也具备一定优势，未来具备客群潜力，未来多个 R4 地块的项目优势也将进一步加剧板块内的竞争。 1. 集中式项目多为白领青年公寓，中高端项目较少 目前板块内供应主体较多，长租公寓项目超过十家，产品线多集中于白领公寓，有两家综合型社区，三家千间房源以上大型项目，对应企业高层、白领及少量家庭型客户。目前板块内企业型宿舍项目暂无，中高端项目也相对较少。 
2. 板块内部竞争激烈，有大体量白领公寓，总体入住率较高 浦江镇板块长租公寓项目数量较多，规模总量较大，各项目租金跨度较大，且相较个人房源溢价较高。目前板块内布局项目最多的是旭辉领寓，四家白领公寓和一家服务式公寓，合计房源数接近 3000 间，占比接近 4 成，产品线占据白领公寓及中高端服务式公寓，其中上海华侨城柚米社区作为综合型租赁社区，单店体量超 1800 间。 
典型案例 1. 城寓江月路店：上海首例转R4租赁住房的项目 城方活力社区·城寓江月路店是继城方超级社区·城寓华山路店之后，又一大型租赁住宅项目。是上海首例商业办公产品转型租赁住宅的落地项目，也是闵行区存量盘活改造租赁住房的重要样本。城寓江月路店提供 1080 套房源。城寓江月路店周边有多个产业园区，与浦江生活广场等商业综合体咫尺之遥，步行可达轨交 8 号线江月路站。 
户型以 40-58m² 的多户型设计为主，室内采用全装配式内装，在装修源头有效减少甲醛污染。室内提供沙发、床、中央空调、蓝牙门禁、无线灯控、品牌洁具等室内配置。空间分割为卧室、书房、客厅、餐厅、卫生间等区域，满足多种生活需求。 
城寓江月路店三栋楼宇的一层及二层提供共享客厅、特色配套社区商业，提供有价值的消费服务。社区共享客厅-城方堂，集咖啡、餐吧、书社、社群空间等功能于一体。 
城寓江月路店作为国有住房租赁项目，集租赁住房，社区共向客厅，特色商业等生活发展空间于一体，是城方「让更多人安居都市宜居生活」愿景的诠释。它的面世可以缓解租赁房源需求增加的压力，也有助于稳定区域整体的租金价格。 2. 方隅浦江精品公寓：重资产独立式纯租赁社区 上海方隅浦江精品公寓位于上海市闵行区，浦江漕河泾商圈和前滩商圈之间，距离芦恒路地铁站步行 10min 左右，作为上海目前高品质的居住板块，方隅浦江精品公寓的装修和装配风格为高端商务设计，致力于为租客提供品质尊贵生活。 
方隅浦江精品公寓户型以 33-100m² 的单间、高级一居室和两居室为主，南北通透，商务高端装修，全落地窗设计，独立卫浴厨房，配备智能马桶、洗烘一体机等高端电器家具，特别加装地暖，提升了室内质感和居住舒适度。 
公寓配有 2000m² 公区，设有健身房、瑜伽室、台球室、瑜伽室等；室外有后花园庭院，并设有篮球场等运动场地，另外地下还有停车场服务。在服务方面，提供 24H 管家服务，2H 响应维修服务，智慧安防系统，隐私安全有一定保障。 上海方隅浦江精品公寓作为品质型公寓，出门可及地铁，多种户型搭配，在装配端提供了高端商务装修及全屋定制家电家具，还有 24H 响应的及时服务，独栋物业管理，让租客实现了另一种「家」的可能。 3. 博乐诗浦江店：重资产类服务式公寓 2017 年 4 月 15 日，位于上海市闵行区浦江镇旭辉国际园区内的博乐诗服务公寓试点项目正式推出，该项目是旭辉集团房地产+的创新业务板块，该项目是旭辉领寓旗下的以企业菁英人群为定位的博乐诗服务公寓。公寓集花园式景观、女士楼层、品质服务与一体，并配套有餐厅、大堂吧、会客区、多功能厅等。 
户型以 25-45 平米为主，分有豪华房、行政套房、至尊套房、露台套房几种房型。房间以现代简约风格为主，干湿分离卫浴，接近日式风格。同时房间格局划分出一个步入式衣帽间，扩大了储藏空间。 
博乐诗采用酒店管理团队提供全天候服务，主要为企业精英和商务出行人士提供高品质、高精准服务，提供宽敞明亮的会客大厅、咖啡厅和餐厅，但公寓自身并不组织住户互动活动。 
博乐诗浦江店为城郊少见的服务式公寓项目，租金溢价高达 155%，长租比例约 30%，采用长短租结合的方式，入住率 97% 左右。保证了稳定的入住率同时，较高的租金溢价也保证了项目的投资回报。 目标客群为周边企业的中高层金领人士，多数拥有较高的租金补贴，对居住和服务品质的要求较高，博乐诗的精致装配及物业服务可以更好的满足这一诉求。 小结
1. 区域市场 浦江镇板块人口通勤主要依靠轨道交通 8 号线，轨交沿线产业及商业配套相对成熟，偏远地区配套欠缺。招聘人口主要分布于服务业及 IT 业，平均招聘薪酬高于板块市场租金。板块整体租金走势较为稳定，低于上海市整体租金水平。 2. 长租公寓市场 浦江板块整体品牌集中度发展较好，规模较大；作为轨道交通沿线的长租公寓，为一些愿意以距离换租住品质的的外导客户提供了选择空间，达到距离与支付租金价格的双赢；未来还有多个国企 R4 项目入市，能够进一步提升板块内区域租赁居住水平。 声明：文中图片除注明来源外，均源自网络，如涉版权，敬请联系删除。 
  
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发表于 2020-9-1 08:00:00
