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近日，友客公寓爆雷事件引发社会广泛关注。与很多长租公寓不同的是，友客最近几个月还在疯狂收房，并且在爆雷前的一个月内成立了8家分公司，大有“大干一场”的架势。资金链这么快就断了？在很多房东看来，这更像是一场精心设计的骗局。友客公寓的房东和租客陆续收到一条短信，称友客公寓自8月16日之后就未正常打款。对方自称是友客公寓工作人员，对此事也是「一脸懵逼」，并称还不知道能否拿到工资。友客公寓全称是「杭州友客房产代理有限公司」，成立于去年6月，今年又相继成立了宁波分公司和成都分公司。今年7月，友客公寓法人代表发生两次变更，目前为陈某华。留在天眼查上的手机号码，今天下午一直处于关机状态。在位于滨江星耀城的友客公司，现场聚集了很多人，有的是房东，有的是租客。一对今年刚毕业的情侣说，他们7月和友客公司签了合约，租住在拱墅区一Loft公寓，交了一年的租金和一个月的押金，每个月租金1980元。女孩说，在别的中介平台搜索房源的时候，看到的这个房子，觉得价格蛮合适，就租下了。而同样40平方米左右的Loft公寓，装修不错，隔壁同户型同装修的房子价格要3100多元，贵了1000多元。事实上，在友客公寓之前，杭州已有多家长租公寓爆雷或者拖欠房东租金。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房……这些长租公寓都有一个共同的经营模式，那就是「高收低租」。记者在网上搜索了在萧山的友客房源，也能在其他的中介平台找到相关信息，比如下面这套位于荣星君佳园的合租房的主卧，显示1950元。在现场记者了解到，不少人都是以低于市场价的价格租到了房子；而在房东这边，中介给出的租金则比市场价格高。有的房东说，两方的价格差加起来，有的高达1000-1500元。而友客中介要求租客的租金一年一付，却按月给房东打款，时间差很长。根据天眼查信息，友客中介全称是「杭州友客房产代理有限公司」，成立于2019年6月，法人代表姓陈，记者拨打了公司法人代表的电话，提示对方已经关机。根据合同的相对性，房东可以起诉中介公司，等法庭判决解除托管合同，再收回房子。租客可以起诉中介公司，要求解除租赁合同，并要求中介公司返还剩余房租。但实际上从打官司的角度来讲，租客会更弱势一点。杨杨律师提醒租客，在看到中介公司低于市场价的租金时，应该引起警惕，避免上当。民事合同有两个重要原则，一是诚实信用原则，二是合同相对性原则。在此次纠纷中，涉及两个合同法律关系，基本上合同都有风险，所以才有违约责任。房东的损失，依据合同相对性原则，其可以解除与中介公司之间的合同，向中介公司主张违约经济损失。租客与中介公司的合同没有解除前，是具有法律效力的，租客的租赁物使用权应当得到保护。即使房东认为自己有权要求租客退房，也应当通过民事诉讼的途径进行主张，无权通过断水断电的方式强制退房。8月16日之前，友客尚能准时向房东支付租金。从8月17日起，友客暂停支付租金，对外解释是因为公司年检等原因无法打款，8月27日起恢复正常。没想到很多房东等到8月27日，还是没有等来租金。现在回过头来看，所谓“年检”很可能就是缓兵之计。是因为资金链断了吗？“上个月还在大量收房，大部分租客都是半年一付，付给房东租金却是一月一付。”很多房东表示，友客的资金链在疫情期间都没有断，不太可能现在突然断了。要知道，大量新收进的房源，会带来可观的现金流。按照杭州的平均租金来计算，1套房源就有可能带来两三万元的现金流，那么100套、1000套呢？更为蹊跷的是，7月8日，友客法人代表由曾某变更为盛某恬；7月14日，法人代表又一次变更为陈某华。此前多家长租公寓爆雷前，都曾发生过法人代表变更的现象。此外，从7月27日到8月20日短短不到一个月，友客先后成立了拱墅、滨江、余杭、广州等8家分公司。加上此前成立的宁波和成都分公司，作为母公司的杭州友客房地产代理有限公司，在全国共拥有10家分公司。目前这些分公司均已瘫痪。据杭州市住房租赁监管服务平台最新数据，目前注册在萧山的纯住房租赁企业82家，自持租赁企业13家，房产经纪机构590家，共运营集中式房源约11558套，已出租5145套，出租率44.51%；分散式房源约15024套，已出租9450套，出租率62.90%；自持房源总数7791间，已出租2447间，出租率31.41%。另外，还有一定数量的居间代理租赁房源，暂时未到该平台进行申报。同时，就萧山住房租赁市场来说，总体运行情况比较良好，但也有个别不规范经营的企业，出现了拖欠房东租金、拖欠租客押金的情况。从现有掌握的信息来看，注册在萧山的营业执照中经营范围含住房租赁等内容的企业有2400多家，出现不规范经营的现象的企业有20家左右，占1%左右。目前，就整个住房租赁市场来看，部分住房租赁企业不惜压缩租金差价，甚至出现「高进低出」的野蛮扩张，即高于市场价收房源，低于收房价出租。此次爆雷的友客就属于这种。另外，由于没有实体资产作为担保，融资渠道狭窄，住房租赁企业经营运作高度依赖租金流转。今年的疫情，也加剧了资金压力。其中，我区注册企业北京中润置家房地产经纪有限公司杭州分公司，租客逾期支付率从3%上升到11%，造成应收租金受影响超1800万，而房屋空置率从日常5%上升到15%，近800套房屋空置，一个月损失超200万。要注意选择正规可靠的房屋租赁企业、中介服务机构，查看其营业执照和相关资质，通过多种渠道了解其市场口碑和客户反映，慎重做出决定。可以考虑选去年萧山区房地产中介行业协会评选出的24家诚信企业。要多方了解市场价格区间，对收房价格明显高于市场、出租价格明显低于市场的租赁企业和租赁交易行为，自觉警惕市场风险。要仔细审定租赁合同条款，避免霸王条款、隐形条款导致合法权益受到损害，建议使用杭州市租赁合同示范文本。建议向租赁合同约定的企业账户打款，谨慎向企业业务人员个人账户打款，同时注意避免一次性支付较大额度的租金，防止自身权益可能受到的损害。租金贷是住房租赁金融市场的产品，租客签订租赁合同时需特别留意有无租金贷条款，避免「被租金贷」，陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。需要办理租金贷产品时，要选择信誉良好、规模较大的贷款平台，并仔细阅读贷款合同内容。目前，友客的房东和租客已组成维权小组，呼吁房东和租客尽量平和自己的心态，等待相关部门的调查结果。同时，开通在线登记渠道，截至昨晚8时许登记的房东已有600余人。
来源：钱江晚报、萧山日报、都市快报
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发表于 2020-8-30 11:59:35
