我为什么不建议买公寓！

苏州楼市聚焦 · 发表于 2020-8-26 21:39:16

因为苏州限购限售以及房价的原因，不少人问我买个公寓怎么样？值得买么？熟悉笔者的都知道，市面上大多数公寓我都是排斥的，因此不建议购买。

1

回报率低，大概率亏

首先从严格的投资回报率来说！

以两年前的亿博青春汇公寓举例，首先18年亿博青春汇总价35万起，收2万团购费，因此实际总价37万，首付最低要求20万左右。

该案目前已经交付，有实际二手房成交记录，那就可以用现有二手房成交价来计算这种公寓产品的回报率。

下面看看贝壳上该小区最新的成交价

小面积成交总价40万左右，假设18年购入价格38万，首付20万，持有时间2年，来看看首付的时间成本（按最低银行理财年化4%计算）以及利息支出分别是多少。

笔者这里有点偷懒，没有计算贷款月供支付本金的成本，大概意思38万买套公寓，2年后卖掉最起码43万才能保本。有人会说，我全款去买，这样就没有贷款利息支出了，如果全款买的话，两年后最起码也要42万才能保本。

那看看上面青春汇这几个公寓的出售价格，毫无疑问，全部是亏损出局的。

肯定还有人说，我全款买了出租长持，那笔者也不怕麻烦，计算一下长持10年的情况吧，扣除一般2年交房期。按照目前租金2000块一个月，每年月租金递增5%计算，同样来看看10年后的持有成本。

从上图可以看出，38万银行10年理财（年化4%)成本18万，加上税费和出租装修翻新费用，该公寓10年期的实际持有成本24.14万，8年的租金收入大概23万，差不多正好跟支出抵消。

也就是如果长持10年，每年都能够保证全部出租（没有空关期），并且每年租金上涨5%的基础下，该公寓的持有成本跟租金差不多正好可以抵扣。

那投资该公寓就看10年后能够升值多少，如果10年后卖50万，那就差不多可以比理财多赚12万。相对而言公寓升值很慢，后期持有成本会增加，比如物业费、维修费等等，况且房屋出租每年大概都有1-2个月左右空关期。

实际上哪怕持有了10年，公寓升值20万后，买家还不一定稳赚，毕竟公寓的流动性实在太低，相比这种投资回报，个人更愿意把现金流握在手上。

所以任何情况下都不推荐买，我也知道这玩意广告看着很心动，但确实很鸡肋。当然，也有不错的公寓，但得看缘分。

2

自住体验差

说完投资，再来说说自住！因为肯定有人说，我买了自己住不行么？

那就看你对居住的要求了，没住过的朋友可以去找个公寓房体验性，上下班高峰期等电梯都等的你头皮发麻，更何况租户人员混杂，时不时不知道整点什么幺蛾子，可以说公寓居住品质比拆迁房还差。

不少刚需买公寓一是出于限购，认为自己租房不如买套自己还贷，二是认为房价太贵短时间内不一定买得起，还不如先买个公寓过渡。说实话，这个想法从一开始就错了！

首先如果你买了公寓，再想去买住宅的动力会少很多，因为有地方住了，心里面没有那种急迫感，除非需要用学区或者结婚的时候。

其次买了公寓后本就没钱的刚需，首付不仅砸在里面而且月供也计算负债，再买住宅贷款额度减少，本来可以买住宅可以贷100万，一下受月供负债影响只能买70万，有点得不偿失。

当然你一定会反驳我说，等我要换住宅的时候，公寓卖掉就好了。那不好意思，如果持有时间低于5年，大概率是亏本出局的，而且还耽误买房时机。

所以刚需别看什么三十岁还在租房吗，就一下触动自己内心柔软处，真要这么矫情，还不如多搬块砖，三十岁要学会守住自己的钱包，而不是做个憨憨。

3

总结

以上仅代表个人看法

有误之处还望各位纠正

不构成任何购房推荐

（完）

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