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楼盘报告 | 市场分析 | 区域板块 | 土地市场
刚刚，高新区首个成都第三个人才公寓“熙悦府”正式开售，均价在2.7万/㎡（含装修）左右。400套60㎡-183㎡的精装房，清水均价24198元/㎡，装修有2000元/㎡和2500元/㎡两个标准。事实上，在今天官宣开售之前，已有部分购房者接到即将开盘的电话，对于2.6万/㎡起售的价格，部分购房者颇有异议。针对网友“关于高新区‘熙悦府’人才公寓恶意高价的投诉”，在问政四川平台上，高新区管委会很快有了回复。 ▲高新区管委会回复截图回复称：人才公寓秉承政府主导，市场化运作。根据《成都市城乡房产管理局关于引发<关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程实施细则>的通知》（成房发2017101号）的要求：人才公寓出售价格由房源业主单位参考同区域、同品质商品住房市场价格确定，我公司结合高新区同区域周边在售项目情况，综合考虑公司运营成本、修建成本、市场价格等诸多因素置定销售价格，不存在恶意高价想象。项目周边高新南区范围内的二手房普遍成交单价在2.5万-3万/㎡。”此外，回复还介绍了楼盘情况，明确高新区坚持房住不炒定位。我们注意到，该回复是由项目的开发商，成都城投公司拟定的。从这份官方回复，透露出成都人才公寓的定价标准。请注意，虽然是政府主导，但是市场化运作，因此“价格随行就市”也就不足为奇。第二，人才公寓出售价格由房源业主单位参考同区域、同品质商品住房市场价格确定。参考同区域、同品质商住房，是核心关键。是不是觉得很熟悉？没错，成都商品房“限价”主要标准是三同原则：同区域、同时期、同品质。第三，周边高新南区范围内的二手房普遍成交单价在2.5万-3万/㎡。新房“定价”并不应和周边的二手房去比较。比如，仁恒滨河湾如果和自己的二手房比较，那就应该卖3万+/㎡；凯德卓锦万黛如果和自己的二手房比较，就应该多卖四五千/㎡。天府五街周边同时期、同品质新房不多，周边可以比较的新房是去年在售的卓越珑樾府2.4万/㎡（含精装）均价。去年12月卓越珑樾府44套房源，历时4个月才清盘。在新房供应稀缺的大源，如此速度，或许是源于价格抗性。虽然“熙悦府”价格和周边楼盘比没有价格优势，但是达到人才标准可以享受8.5折优惠。
依据《成都市人才公寓租售管理规定》第十一条：取得安居资格的人才以市场化方式购房人才公寓，可享受规定面积部分购房款15%的政策性优惠”，即所谓的8.5折。依据《成都市急缺紧缺人才和高端人才目录》，A、B类人才租购享受优惠政策面积原则上不超过120平方米，C类人才原则上不超过90㎡，D类人才原则上不超过60平方米。 ▲文件截图以研究生对应的D类人才为例，按规定60㎡可享8.5折优惠，超出面积按市场价核算。假设要购买熙悦府2.6万/㎡的109㎡户型，优惠后总价为60平米*2.6万*0.85＋49㎡*2.6万=260万，优惠金额为23.4万。 ▲四类人才界定标准依此计算，各类人才只能享受到固定优惠金额，非房源总价8.5折。“优先摇号”则是在A.B.C.D四类人才报名后，统一组织摇号选房，先于普通购房者一步。摇号剩余房源，面向市场普通购房者开放。不过据售楼部某合作渠道方的工作人员透露，项目人气较高，仅400套房源，渠道公司目前已收到100余名人才的报名资料，预计前往售楼部直接报名的人才数量会更多。熙悦府400套房源中，包含26套60㎡、26套80㎡、30套100㎡的小户型，百米及以下小户型仅占比20%。考虑到小户型在整个市场的紧缺型，虽然单价不便宜，但低总价上车大源仍有一定诱惑力。
若是抢不到小户型，在超房源半数的162㎡、183㎡，420万起的高总价大户型面前，所谓的八五折，或许就如兰博基尼5元消费券，人才公寓依然可望不可即。考虑到小户型、以及人才公寓或将拿出部分房源对外出租，居住圈层或将不够纯粹、人口流动性也或将较大，整体居住品质不如纯住宅规划改善楼盘。若有420万的购房预算，人才公寓是否还是必选项？这也是一个问号。在高新区熙悦府之前，成华区的梧桐栖人才公寓项目也因定价问题遭受质疑。项目地价比锦城峰荟低近1000元/㎡，但项目却同样开出了15285元/㎡的清水均价。对此，官方回复称：不存在恶意高价行为，定价合理。因此，从目前人才公寓定价情况来看，未来在价格上也难有太多惊喜。而人才公寓的优势，则是相对于普通楼盘，人才优先摇号选房，上车机会更大，以及8.5折购房优惠。 成都第一个人才公寓锦城峰荟，在人才选购之后就剩余了上千套房源。也就是说，只要符合人才标准，一定能选上房。另一方面，其他购房者也可以等待选剩之后下手，有剩余的可能性仍然较大。此外，人才还可享受“先租后买”的优惠政策。租住满5年后，可以5年前的市场价购置房源，购置完毕后，五年内不得交易。现在看上去没有太高性价比的价格，五年后回头再看，或许就变得温和。
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发表于 2020-8-4 18:36:00
