公寓市场小周期进入尾声 小面积产品前景不乐观

文| 知道君

刚刚结束的730政治局会议上对于房地产的表述，再次强调重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。与此同时，新增城镇化相关内容：“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。”

来源：投资者关系团队

从政策端来看，未来很长一段时间内调控难有机会松动，特别是前段时间一线城市深圳学习长沙经验升级限购政策，已经起到向下级城市释放信号和威慑市场的作用；另一方面，推动城市群、都市圈一体化发展的导向，对房地产行业来说又是新的投资机遇。

成都限购始于2016年10月，【四川知道】通过限购至今的数据变化发现，公寓市场形成了一个小周期并走向尾声，即将再次进入冷静期，特别在小面积公寓产品的部分数据表现，已回归至2016年水平，甚至更不乐观。

在市场供应端，各面积段的SOHO和LOFT产品，均在5年时间周期内形成了一个由高到低的量变过程；即使2020年的供应数据只有7个月的量，但依然能够预判：至年底的供应量达到甚至超过2018年或2019年水平，很难实现。

具体到产品层面，五年小周期中SOHO和LOFT产品供应量增长最大的，是面积在50㎡以内的标间或套一公寓，其次为50-70㎡的套一或套二公寓。

SOHO和LOFT产品供应的不同之处在于，面积在70㎡以上的SOHO产品在2017年-2019年间供应增量明显，特别是面积在110㎡以上的产品，基本是在2017年才开始有市场供应；与之相反的是，面积在70㎡以上的LOFT产品供应，五年来均属极低水平，90㎡以上产品的供应更是趋近于零。

不难看出，住宅调控对公寓供应的促进作用在2018-2019年尤为明显，SOHO产品细分出类住宅、大平层等市场；LOFT产品受制于规范、形态、用途，其供应基本等同于小面积公寓的供应（故以下数据统计分析仅以面积段区分产品，不再细分SOHO和LOFT）。

在市场销售端，5年时间周期内呈现出的变化过程同样由高至低。依据2020年前7个月的销量依然能够预判：至年底的销量达到甚至超过2018年或2019年水平，很难实现。

结合存量变化可以看到，2020年之前，除2017年面积在70㎡以内的公寓存量出现小幅下降外，其余的年份和面积段产品存量均逐年升高；即使在2020年供应放缓的情况下，存量距离五年小周期中的峰值依然仅一步之遥。 

具体到出清周期上，面积在70㎡以内的公寓在5年时间周期中，始终处于上升状态，并且在2020年达到峰值；70㎡以上类住宅、大平层公寓的出清周期，在2017-2019年持续递减，但在2020年再次回升甚至反超。

可见，近五年公寓市场形成了一个完整的小周期并走向尾声，今年供销双双下滑、库存升至高位，市场再次进入冷静期。特别是小面积公寓产品，一方面历史库存尚未解决，另一方面随着类住宅、大平层公寓市场供应趋于饱和，以及新规范下LOFT产品的累加，新增供应源源不断，未来很长一段时间都会成为开发商的难题。

公寓市场周期走向尾声的数据表现，也是市场需求疲软的一个印证。

随着限购政策的完善稳定，市场回归理性，但过渡居住、高端公寓等需求依然存在，反而是以低门槛投资需求为主的小面积公寓产品，情况最不乐观。

价格是市场最直观的反应，面积在70㎡以内的公寓价格在2018年达到峰值后开始下行，其中面积在50㎡以内的公寓降幅更大。

低门槛投资型公寓产品虽然拥有广阔的客群，但不受市场青睐的主要原因是租金回报缩水；其次是2020年经济形势严峻、收入下降、避险心理等一系列综合因素作用，致使市场投资行为趋于谨慎保守。

在租赁需求端，一份来自【58安居客房产研究院】的数据报告显示，在2020年毕业季仍有57%的毕业生正在找工作；对于找工作的主观体验，93.5%的毕业生认为今年找工作较为困难；36.1%的毕业生认为工作的薪酬低于期待值。

反映在具体薪资水平上，一线和新一线城市毕业生月薪普遍在5001-8000元，占比为44.9%；其次为3000-5000元，占比为28.9%。

薪资水平和家庭经济实力决定房租承受能力。新一线城市中，近四成毕业生的房租占工资比重为20-30%左右，对应的租金范围在1001-1500元/月之间；受制于经济原因，46.6%的毕业生选择租住普通住宅小区，74.2%的毕业生选择合租。

可以看到，在租赁市场中，公寓不是租客的首选。

按照当前市场租金水平，以及公寓售价、空置损失进行简单折算，面积在50㎡以内的公寓租金回报率在4%左右。

一位资深业内人士指出：4%是成都市场一直以来相对客观的租金回报水平。在过去的公寓销售过程中，向客户描述租金回报率时往往会夸大到10%甚至更高，这导致早期购买公寓的客户预期过高，后期对继续投资公寓产品失去信心。

而成都市场本身公寓库存量大，产品同质化严重，除非是在地段、配套等方面具备优势的项目，否则很难去化，只能依靠中介推广和降价。

另外，投资小面积公寓的客户，启动资本有限，大约在20-30万元，因此更加谨慎，加上当前商业贷款利率高劝退，以及股市等其他投资渠道分流，信息化时代的公开透明，投资者越来越挑剔。

供、需两方面都表明，成都公寓市场的小周期走向尾声，即将再次进入冷静期，缺乏核心竞争力的小面积公寓产品势必艰难；而类住宅、大平层、商务等细分市场，需求仍然存在，产品经受住考验，就有机会从市场大环境中突围。

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