调控再升级！深圳叫停商务公寓！不限购的东莞公寓会有机会吗？

东莞新房通 · 发表于 2020-8-3 17:03:21

这个夏天，莞深楼市的劲爆消息接踵而至。

继“7.15新政”之后，为防止资金转而炒作商务公寓，7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓审批。

为了堵死楼市炒作漏洞，深圳今年可谓煞费苦心，不给炒房客留一点投机的空间。而在深圳住宅、公寓双调控，东莞一二手房双限购的时代，资金又将去向何处？

在很长一段时间里，至少在东莞市场，商务公寓、商铺等非住宅产品并不是很优质的投资标的。因为一直以来，东莞的住宅价格并不高，差距未能拉开，商务公寓较之并没有太高的性价比可言。

但随着近年来东莞房价的飙升，再加上深圳住宅、商务公寓调控升级和东莞自身住宅的限购，目前尚无限制政策的东莞商务公寓很可能异军突起，成为大湾区新的热门标的。

Part 1 从住宅到公寓，深圳严防投机

深圳楼市是一个现象级的话题，尤其是今年疫情过后的调控“组合拳”，更是让人看到了先行示范区的决心和力度。

7月15日，深圳出台史上最严楼市调控新政，核心内容包括深户入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；转让增值税从2年免变5年才免；豪宅线增设了总价750万的限制等等。

新政一出，很多炒房客乃至刚需一夜之间失去了深圳购房资格。而这还不算完，7月29日，深圳“7·15新政”落地细则出炉，从购房资格认定、离异人士购房套数计算、上线房屋抵押合同网签、二手房信息公开等8个方面做出详细规定。

深圳调控升级之后，东莞随之跟进。“莞九条”此前已有详述，不再细表。

可以说，“莞九条”的出炉短时间内遏制住了深圳楼市受阻资金涌向东莞的脚步，这些资金一部分转战惠州，一部分则回流深圳，目标直指商务公寓市场。

此时深圳叫停商务公寓审批，可以说是目标明确，有的放矢。通知指出，在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。规划已审批通过的商务公寓项目，可按原规定办理。

同时，对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

叫停商务公寓，理由是其偏离了这种产品最初的定位和目的，简单地说也就是类住宅化倾向。而深圳的这一举措，实际上已经是迟到了，因为北上广等一线城市几年前就开始打击商务公寓，彼时深圳的公寓市场还如火如荼。

梳理今年深莞楼市的调控时间线，会发现市场热点也随着政策的调整在迅速变化。深圳住宅限购，东莞尤其是临深等热门区域的住宅迅速火爆，随后东莞一手房调控，继而是二手房限购，入莞资金向惠州和深圳非住宅市场分流。紧接着，深圳叫停公寓，炒作深圳公寓的资金也被拒绝了，下一步又会去哪里呢？

Part 2 东莞公寓市场的历史逻辑

公寓的比较对象，其实并不是住宅，因为只要能够买住宅，基本都不会选择公寓。而且二者的客户群体之间虽有所重合，但基本面是不同的。

深圳公寓市场的火爆，一方面得益于城市本身有大量年轻、商务、国际化的人士，这一点很少有城市具备，另一方面也是因为深圳住宅价格过高，很多人欲在深圳置业不得不选择公寓。

而东莞的情况又不一样。2015年以前，东莞房价都处于同级城市中的低位，哪怕在2015年一波大涨之后，在新一线、强二线城市当中依然未能拔尖。在这样的市场当中，公寓的价值很难得到体现。

而且众所周知，在过去东莞的人口结构当中，制造业相关人员占比较大，对商务公寓的接受度相对较低。

另外一点是，过去东莞的大部分公寓，在产品方面做得并不好，价格没优势，实用性上也没有亮点。

比如，在2012年之前，东莞市场上的公寓面积以70㎡以上为主，小户型公寓欠缺，同时其性质实际上还是住宅，70年产权，价格也很难有明显优势，相当于花差不多的价钱购买了“阉割版”住宅；

而在2012年之后，各个公寓盘的面积段明显多样化，从30㎡到到70㎡的公寓产品为主流，但在使用性上就是“小一号”的住宅，不仅在使用功能上有所缩水，而且也没能突出商务、时尚等氛围；

到2016年之后，loft公寓大行其道，造成市面上公寓产品同质化严重，而且在居住性、使用方面都存在隐患，装修和居住成本也较高……

一方面是客户群体需求不足，一方面是市场供给水平不够，导致东莞公寓市场近年来一直不温不火，升值能力与住宅相去甚远，很多此前投资了公寓的业主都悔不当初。

Part 3 需求供应双提升，商务公寓或迎起飞窗口

但时过境迁，随着深莞调控政策的升级，东莞商务公寓也很可能迎来春天。

我们看看自7月以来东莞公寓市场的变化。虽然并没有大起大落，但在住宅市场因调控导致成交量明显收窄的情况下，仍能保持一个稳定的成交水平，已经殊为不易，说明公寓市场的受众群体相对稳定，受政策影响较小。

同时，成交面积段分布较广，从30㎡到80㎡，均有不俗的成交。表明随着产品端的持续创新，需求也日趋多样化，并非单一群体的投资炒作标的。

而深圳叫停商务公寓还是几天前的事情，影响还未完全传导到市场。我们有理由相信，深圳这一政策接下来将导致为数不少的需求分流到东莞公寓市场。

首先，从市场上看，现在东莞公寓市场的主要对标对象是惠州住宅，但惠州目前不但供应量巨大，而且在价值上已经多年未有显著提升，导致很多深圳客对惠州市场存有疑虑。

其次，从人口结构的角度来看，东莞商务公寓的目标群体正在不断扩大。从2010年-2017年，东莞批发和零售业从业人员下降了26%，制造业人口也有所减少，但是科研人员爆增10.2倍，IT人才增加90%，商务人士也显著增加。

事实上，在今年上半年这一波东莞住宅的涨幅当中，公寓也是受益者。尤其在城区片的一些核心区域，面对动辄4万+的房价，不少购房者将目光投向了商务公寓，这也拉动相关片区的商务公寓有了一定的涨幅。

但不论与深圳公寓市场相比，还是与东莞市场的住宅相比，目前东莞公寓都仍然有着继续上行的空间。因其供应量和存量都不小，可选择空间巨大，同时在购买上又没有任何限制，所以看到了明确增值预期的购房者，很可能会迅速进入东莞商务公寓市场，推动公寓市场整体拉近与住宅的距离。

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