昨天,一个关于“郑州公寓是捡漏还是大坑”的话题引爆了我们的房产交流群。
网友A:我干了7年房产销售,之前7000左右入手的正弘数码港,现在单价10500,租金每月差不多有2500,真香。
网友B:不看好公寓!买住宅就像买头猪,不住还能杀了卖肉,买公寓等于买只鸡,只能看着下蛋。
网友C:今年租房市场不景气,据说郑州租金环比下降0.55%,同比下降1.66%,买公寓就等着砸手里吧。
为此小编特意调研了郑州一些公寓,郑州公寓租金的真相究竟是怎样?我们且往下看。
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郑州公寓存量持续走高,去化周期攀升,去化压力越来愈大。
数据来源:房管局备案数据
从郑州公寓存量变化上看,2016年下半年至2017年上半年,郑州公寓存量达到近4年低位,去化周期保持在6-12个月之间,整体市场表现良好,去化速度都反应到公寓市场火热。然而2018年下半年至2019年上半年,公寓市场突然下滑,遇冷现象突发,去化周期高达28个月。
郑州公寓去化压力大,市场上那么多的公寓都能给买家带来收益吗?
显然不是这样,不信你看:郑州市公寓销售主要区域租金收益率情况,用事实说明一切。
郑东新区:
东区是郑州产业最集中、就业人口最集中的地方,人均工资较高,租房需求也高,目前一室公寓租金在2000-3000之间,不同小区租金回报率差距较大。
在东区,小区环境更好、物业更好、配套更好的万科誉租金最高,出租率最高。卢浮公馆2013年的房价仅8800元/平左右,因此租金回报率最高。
管城区:
管城紧邻东区,除了地缘人口还能承接东区的外溢人口,有人就有租房需求,因此区域内配套成熟的公寓出租率还不错,一室公寓租金基本在1500-1600元/平。
在管城,配套成熟、人气集中的正商华钻出租率,租金回报率最高。
北区:
北区发展成熟、人口众多,但产业没有东区新,公寓在这个区域内并不是一个很受捧的产品,出租率、租金差距较大。
正弘城丽汀公寓是金水区近两年热度很高的一个标志性公寓项目,生活、交通配套成熟,62平的租金在6000左右,目前对外出租的房源并不多,更多的是自用。
美景麟起城临着大学城,很多不愿意住宿舍的学生会选择租在这里,小面积的一室出租率还可以,租金在1300左右。
高新区:
在高新区公寓供应过剩,人不多,但房子供应量很大,所以租金不高,且出租率很低,一室公寓租金普遍在1000-1200,四环内、外租金相差不到200块。
首先公寓投资无非是两种情况,一是转手赚差价,另一种是出租赚租金。
先来看第一种。
众所周知,公寓转手的税费非常高,但是高到什么程度呢?一起来看一看公寓转手需要交哪些税。
1.增值税:成交额*5.5%
2.印花税:成交价*0.05%
3.土地增值税:增值差额的30%-60%
4.个人所得税:增值差额*20%
我们以30万元购买一套公寓为例,3年后以40万元转手,收益为10万元,但是要交多少税呢?(这里增值税以最低的30%计算)
也就是说,投资30万的房子,持有3年转手的话收益可能仅为4.5万元不到。所以高额的税费,让公寓投资转手赚差价这条路基本上走不通。
所以说买公寓,最好是长期持有靠租金来获得收益。
那么问题来了,买什么样的公寓租金高,能够有更高的收益?
1、买公寓首选主城区地铁口,离地铁口越近越好。对于年轻上班族来说,交通方便真的很重要,并地铁口附近人流量大,这些都是潜在租客。
2、一定要选小面积低总价公寓。能买小的不买大的,两套20平公寓租金远高于一套40平的,最好的是月租金和月供基本持平。
3、一定要是有人口与产业支撑。在商务区或拆迁的城中村附近是投资公寓的绝佳选择,这些地方人口密度大,出租率会有保障。配套缺乏的新区的公寓一定不要碰。
既然知道了公寓能不能买,怎么买的问题,下面就是该买哪儿了。小编整理了几个郑州主城区值得投资的公寓,大家可以参考一下。
小编点评:
项目位置管城区紫荆山路与南三环交汇处, 距离地铁南三环站大约400米, 交通便利。目前在售建面32-42-62平的公寓房源,均价9000-13300元/平,预计2021年12月精装交付。
项目规划约8万㎡商业综合体,集百货、影院、购物中心于一体,生活便利, 后期肯定非常好出租。
小编点评:
项目位于高新区雪松路与翠竹街交汇处,占地1000亩,是高新区配套较为完善的核心区域。项目周边有1号线郑州大学站和8号线银屏站雪松路。
项目紧挨公园茂附、汉威科技、中心广场,生活特别方便。距离商业较近,好处自然是生活方便,比较热闹,坏处是经常堵车,有的时候噪音很大,对于周边居民来说也是困扰。
小编点评:
项目位于郑东新区商鼎路与博学路交汇处,属于郑州高铁东站东广场核心商务区,距离地铁博学路站约220米,交通出行便利。目前在售40-105平的公寓房源,均价12000-18000元/平。缺点是面积过大,租金回报率不如小户型房源。
小编点评:
项目位于金水农业路与中州大道交汇处西100米,金水区的核心位置,且临近CBD、熙地港、王府井、国贸360等商圈,是个地段为王的一个公寓产品。精装双气,带新风系统,也是项目的一大亮点。
目前在售建面约46-168㎡的公寓,均价12500-13000元/平。租金带来的收益可以参考一路之隔的名门国际的房租。
小编点评:
项目位于高新区莲花街与长椿路交会处向西300米,一路之隔是郑大新校区,东边700米是地铁1号线河南工业大学站,紧挨河工大校区。因为有着两个学校的背书,再加上莲花街区域配套都比较齐全,生活气息浓厚,出行有地铁和四环高架。劣势是项目左侧第一排挨着四环高架,可能会有噪音影响。
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