深圳公寓真真假假，如何浪里淘金？

深圳的公寓，不只是深圳人的，它还属于大湾区的，从某种层面上来看，它也可以说是“世界级资产”！

深圳湾体育中心效果图|来源：华润置地官网

近十年来，深圳商务公寓市场成交量和成交均价一路高走，市场态势非常好！

▲图源深圳同致诚评估

从供应量来看，14-18年，深圳公寓一直处于供过于求的状态，到了19年，出现了反转，需求大于供应，成交价自然也同步上升。

▲图源深圳同致诚评估

深圳的公寓产品为什么热销？

大白熊复盘后，梳理出以下几点：

1、2018年深圳“731新政”，规定各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。虽然去年12月，深圳取消了“商务公寓只租不售”的政策，但由于去年”7·31“以来，新拿地的商务公寓项目很少。因此，目前可以销售的商务公寓数量还是有限！

2、深圳的公寓产品不限贷不限购，很多人想在深圳买房子，没有房票也不想“借名额”，不限贷不限购的公寓产品非常合适！

3、核心地段的核心公寓，不仅产品素质好，增值空间也大；随着区域的发展，产品的承租能力将越来越强！

4、2019年，深圳定位从新中国第一经济特区跨越到粤港澳大湾区核心引擎，再到社会主义先行示范区，作为一个携带改革基因的城市，深圳未来发展潜力非常大！

5、深圳常住人口40年间增长约40倍，其中2019年比2018年新增了约40万人，且还在不断涌入，说明深圳发展动力十足！

在深圳，公寓还是一类增幅不错的固定资产：从价格角度来看，2016年深圳商务公寓成交均价约5.3万/平，2019年成交均价约6.2万/平，增值空间还是比较可观。

    

但并不是所有的公寓类产品都有投资价值，目前深圳公寓市场上品类繁多，鱼龙混杂。不仅有商务公寓，还有“办公、工改”类的公寓，投资评级不一，容易“踩雷”。好的真公寓一般情况下都能避开雷区！

如何辨识真公寓？好的“真公寓”具备哪些特质？一起来看看……

如何区分是否为“真公寓”？有人提出了“看产权年限”，其实不对！

深圳房屋产权年限界定与其他城市不同，它是以地块的产权年限确定房屋的产权年限；在同一块地块中，以占比最大的房屋产权年限为准，界定地块中其他物业的产权年限。

正常来看，商务公寓产权年限都是40年，但如果地块用地属性属于住宅（70年），占比最大的也是住宅，那么这块地的商务公寓年限也是70年。

所以仅从产权年限角度来判断，太片面了！

大白熊梳理了商务公寓的特点，今天跟大家分享如何用“三点”辨出优质“真公寓”！

第一点：看硬性指标层高是否小于3.6米

商品房报建时，必须根据深圳的建筑设计规范，设计公寓产品的层高。

深圳各类房屋的层高上限：住宅3.3米，商务公寓3.6米，办公产品4.5米，厂房4.5米，商业一层6米，其上5.1米。

可以直接通过建筑层高的区间筛选出不是“真公寓”的项目：

3.6米是“真公寓”的层高上限，凡是超过3.6米层高的公寓，均不是“真公寓”，只能是办公公寓、产业公寓、商业公寓等类住宅公寓。

第二点：看项目推广语，是否提到“真公寓”？

由于商务公寓属于真正意义上的公寓产品，所以在项目推广上一般都会提到“真公寓”或直接打上“商务公寓”；

其它公寓产品一般会以“创变空间”、创享空间“、“类住宅”等相对没那么明晰的推广定位语。

因此，一般情况下，也可以从广告推广语上直接辨识出是否为“真公寓“。

第三点：备案资料房屋用途是否为商务公寓

一般来说，备案资料显示为“商务公寓”的公寓产品，就是#真公寓#。

如果看到显示为“产业研发用房“、“商业性办公”，或者标为“办公”的，朋友们，要谨慎再三呐！

那么问题来了，目前深圳是否有值得关注的商务公寓产品？

大白熊梳理了一下，发现目前位于深圳西部的-润科华府就不错。从属性上，满足商务公寓的要求，还有70年产权、带阳台、地铁旁、商业丰富便利、大型成熟社区、精装交付！重点是，由于预售批得早，价格也有优势！

润科华府位于深圳市宝安区航城街道洲石路与鹤洲四路交汇处西北侧，处于深圳西部大空港经济圈、前海经济圈的重叠覆盖范围内，紧邻深圳西部经济快线地铁12号线洲石路站（距离约600米）。

润科华府区位图

润科华府有6栋住宅，1栋商务公寓；由于建成的大部分产品是住宅，产权70年，所以润科华府的公寓产权也是70年！

时间拉长了看，拥有更长的产权年限，意味着每单位时间内的持有成本更低！

润科华府门庭实景图

项目占地面积3.7万平，计容总建面约21.7万平，容积率5.86；由6栋30层住宅和1栋公寓组成。目前住宅已经售罄，在售的是公寓产品。

润科华府的公寓是居住属性明显的“真公寓”产品，也是公寓市场上不可多得的产品力爆棚的项目之一！主要有以下几点：

1、宽楼间距、视野开阔

作为一个住宅项目，润科华府产品在打造之初就从居住的角度出发，充分考虑了居住的舒适性。其中，南北楼间距最大达到70多米，视野非常开阔通透，最大程度上避免了对视和遮挡！

润科华府园林实景图

2、迪拜塔顶层会馆设计者担纲公共空间打造&品质双大堂

润科华府的公共空间设计和公寓大堂是由曾打造过迪拜·哈利法塔（迪拜塔）顶层酒店会馆的国际设计大师-洪忠轩先生担纲。

架空层泛大堂采用“前庭后院”的创新设计理念，遵循“生态情景空间美学设计”将“双庭十院”园林与大堂连接，环保耐久选材，自然采光通透空间，打造了环境与人和谐共生的“会呼吸”的生活空间（该设计荣获SIDA新加坡设计奖）。

润科华府大堂实景图

入户大堂亦是一改传统大堂的功能与形象，将引领时尚与潮流的生态建筑、绿色建筑、人文建筑理念贯穿其中，打造出集建筑美学、艺术时尚、社会人文、节能环保于一体的都会客厅大堂，精心打造智能门禁、服务台、休闲坐区、大气电梯厅……可带给业主家人们更多的生活惊喜。

3、1.2万平大社区园林配套

高台府邸的建设设计，将住宅整体抬高两层，实现隔绝社会人流的影响同时塑造了高台府邸归家仪式感。

社区内部的私家园林建面约1.2万平，选取了中东海藻、罗汉松、主题果园、海棠等珍贵四季园林植物；通过“草坪-小灌木-小乔木-大乔木“植被层层叠加，由外至内逐步升华，用不同的植被营造舒适的社区场景。一步一景、四季长青，营造仿若置身大自然中的体验。

除了私家园林外，还有分区泳池、公共休闲平台等，公寓业主都可以与住宅业主共享，在居住体验上要大大优于单体大厦型的公寓物业！

4、大型成熟社区商业配套

项目自带总建面约2.7万平的商业配套，是由和健集团控股投资、润科房地产开发有限公司共同打造的集中商业和健生活广场，集时尚潮流、创意文化、休闲购物于一身。

其中7座为4层集中教育商业，1-6座的1-2楼为商业街及内街商业中心，涵盖主题业态包括：主题影院、购物超市、特色美食、潮流购物、教育培训等，包括中影南方影院、华润乐购、钱大妈、百果园、麦当劳、屈臣氏等品牌商家的入驻，为城市精英带来全方位生活品质与体验。

只有完善的社区园林、景观等这些对于优质“真公寓”来讲是不够的，产品属性及内部配套也很重要！

据大白熊了解，目前润科华府在售的公寓都是精装交付，每个房间均带阳台。

精装交付，添置简易软装即可入住

一般来说，公寓都是精装交付，润科华府公寓也是，而且标准很高！

除了一般的基础灯具、木质地板这些，还配置了智能门锁、可视对讲装置，西门子厨电、科勒的卫浴等。基本上你只需要简单添置软装即可入住，而且目前项目已经是现楼，买了就能入住！

润科华府样板间实景图

舒适1-2房，带阳台、可开窗

一般的公寓产品，由于各种限制，是没有阳台的，只有小窗户，且不多！

润科华府的公寓产品均带阳台、可开窗，每个户型均有带飘窗。带阳台和飘窗的户型实用率更高；而有阳台可开窗则意味着采光通风更好，居住舒适度更高。

润科华府样板间实景图

不谈价格的“好产品”都是耍流氓！

关于价格，大白熊想说的是，润科华府的价格真的很香：2房仅需要298万起！

不仅价格很香，产品的居住舒适性也是很“可”，建面约62-67平打造了舒适的两房，今天大白熊跟大家分享一下：

首先，来看一下户型图：

建面约62平的公寓产品户型整体方正，有2个卧室、2个阳台，1个厨房，1个卫生间；其中无论是客厅、卧室、厨房还是卫生间，均有采光点，住起来很舒服！无论从空间角度还是采光通风来看，完全可以满足一家三口的日常居住需求。

客厅、餐厅采用竖厅设计，充分利用空间，营造出阔绰的空间感！

主卧室有约1.8米长的大飘窗，正对园林景观，视野非常好，通风采光都不错！平时摆上茶桌，再加一点小零食，挑选一本喜欢的书，就是一段美好的独处时光……

次卧带有小阳台，整个卧室采光和通风有保证，推开阳台门还可以看到园林景观；

很多时候，在人们的认知里，公寓大部分具备面积小、总价低、不限购不限贷等优点，投资属性非常强。但润科华府公寓产品颠覆了人们对公寓「投资属性」的认知，在润科华府的公寓里，你完全可以享受如同住宅般的生活。

如果你喜欢深圳，想要买套房子留在深圳，又苦于没有房票的朋友们，润科华府值得你重点考虑！

润科华府实景图

润科华府

宝安地铁两房298万起

建面约48-67平1-2房精奢小户型在售

品质现房，即买即住

坐享27万平都会大城生活