股市“牛回头”，楼市“严调控“，炒股还是买房？

劝你还是买房！为何？

股海浪大，2015年牛市，曾冲走85%家庭的资产。这个7月份，几个交易日内，A股股东套现超350亿元，留下无数散户高位站岗。

而深圳楼市，6月份的一手房成交3343套，环比上升6.4%；同时，二手房成交破万，直逼2016年的放量加速行情。

不难看出，即使新一轮牛市在酝酿，深圳楼市依然得到市场资金的追捧，大多数人认识到，房子才是打赢家庭资产保卫战的有力武器。

我们预判，在楼市“新8条”的紧箍咒下，不限购不限贷的商务公寓，就会悄悄迎来春天。

在这个春天里，放眼深圳，哪个片区的公寓会鲜花盛开？

基于价格洼地叠加都市核心区利好，我们更看好龙华，以及龙华“市民中心”的龙湖春江天玺。

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股市套现3000亿，楼市单价20年稳中向上

即使牛市当前，还是劝你买房

股市跌宕起伏，非普通人能驾驭。如果想家庭资产保值增值，建议你买房。

近10个交易日上证指数飙升近400点，而短短3天指数又跌去200点。

据券商中国记者统计，仅7月的几个交易日，A股重要股东，累计减持达到了350亿元。从2020年至今来看，有近1525家上市公司遭到减持，套现总金额超过3000亿元。

这些钱从哪里来？答案，无非是高位入市接盘的散户口袋里！

类似场景，在2015年也曾上演。

来自VoxChina的统计数据显示，从2014到2015年，在大牛市与股灾期间，中国居民有0.5％的家庭获得了收益，85％的家庭损失惨重，金额高达2500亿元。

股市跌宕起伏，让大多数人把握不准节奏。

但过去20年，深圳楼市的新房成交单价，却给我们绘出了一条，稳中向上的“K线图”，好像任意点位入手，都不会错过好的行情。

2005年，新房成交单价7040元/平米，而2019年达到55821元/平米。14年间，涨幅接近700%，而且除了2008年金融危机影响，价格有微调外，其他时间都是持续 上升的状态。

什么才是真正牛市行情？深圳楼市过去20年的演变，就是最好的诠释。

回顾过去10年，哪种产品，更能打赢家庭资产保卫战？

不久前，我们在踩盘现场，看到一张图就是答案——过去十年，99%的普通家庭靠房子积累财富。

现实中，我们身边真有这样的案例。

一位是家住南山诺德假日花园的朋友，他2015年买了约73平米两房，单价6.5万/平米，当时还是单身，所以觉得够住了，无所谓。

上周和他喝早茶，非常后悔房子买小了，因为最近发现，和他同样户型的产品，单价已飙到12.4万/平米，注意，是成交单价，不是挂牌价哦。也就是说，5年时间，他的房子价值，差不多翻了一倍。

来源：链家网

另一位是楼兔子粉丝，去年2月份左右，果断入手一套宝能城88.53平米4房，单价约9万/平米。今年6月份，相近面积的户型，成交单价已达到13万/平米，1年时间涨幅55%。

来源：链家网

因此，即便在股市“疯牛”狂奔的节点，我们也要用长远的眼光，辨别出买房更靠谱。

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买房要摸清主流，把准方向

出手深圳核心资产才是正途

后疫情时代，全球资金纷纷涌入深圳，谋划布局核心资产。

最明显的表现，有三方面，品牌开发商加速拿地、实体企业坚守及公寓产品热卖。

近几年，一大批品牌房企，举旗进驻深圳，大手笔买地。

比如，龙湖、华侨城、华润、万科、中海、电建、勤诚达、龙光、金融街等等，在深圳都能看到落子身影。

而前段时间，龙光夺得价值115.97亿元的前海T102-0346宗地，更是出够了风头。

相比开发商的远见，科技独角兽们也不甘落后。

1、6月12日，今日头条花10.82亿，拿下后海一块地，打造总部大楼。

2、6月24日，小米拟投资77.6亿元，要在后海建国际总部大厦。

3、6月29日，宝中vivo深圳总部动工。

此外，这个夏天，有意跑赢通胀的投资者，开始携手抢滩登陆公寓市场。

1、3月份，蛇口某豪宅公寓开盘，当天清盘104套，单价2133-5479万/套。

2、3月份，宝安某商务公寓直播开盘，288套，7分钟售罄，收金3亿。

3、4月份，罗湖某中小型公寓推售893套，目前快清盘了。

4、6月份，南山某备案均价超过15万/平米的高端公寓，开盘当天卖了50亿，上一周据说又大卖几十套。

以上种种，无疑显现，市场对深圳城市发展的信心。

深圳成立特区至今40周年，无论是人口、GDP、政策支持还是城市规划，都能清楚看到深圳的远大前程。

1、人口变化。

据统计数据显示，深圳2019年常住人口较2010年增加了301万人，居37个城市榜首；同期的天津、广州和重庆增量都超过200万人，北京、郑州和杭州超150万人。

数据来源：第一财经

人口的持续增长，势必给城市建设和发展带来强大动力。同时，在近期《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提到，推动公共资源由按照城市行政等级配置向按照实际服务管理人口规模配置转变。

换句话说，深圳虽不是省会，但是服务人口比有些省会多，那么国家的公共资源，将对深圳倾斜。

2、GDP增长。

据统计局的数据显示，2019 年深圳市生产总值超过2.6万亿元，增长7%左右，提前完成“十三五”规划目标任务。

来源：深圳市统计局

在40年前深圳的GDP仅为香港0.2％，而2019年开始超过香港（GDP约2.5万亿人民币）。毫无疑问，在GDP体量上，深圳已跻身国际大都市行列。

3、政策支持。

4月28日，深圳市发改委发布的《2019年工作总结和2020年工作计划》提到，深圳都市圈包含深圳、东莞、惠州、河源、汕尾。将加快推进都市圈规划编制，协调莞惠河汕共同参与，助力河源、汕尾融入大湾区建设。

这次自去年“双区”礼包后的又一重磅举措。虽然这与民间呼声较高的“土地扩容”有差距，但是，作为都市圈的“领头羊”，也是对自身发展有推动。

4、城市规划。

有名的6大城市客厅（前海城市新中心、宝安中心区、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、大运新城、光明科学城），相关的基础配套，正在陆续完善。

在轨道交通方面，今年有3条全新地铁线(6、8、10)开通，另有3条地铁延长线（2、3、4）通车，预计年底，深圳地铁运营总里程将超过400公里。

整体来看，深圳一路走来，基本是3年一大变，10年一巨变，下一个40年，变化会更大更快！

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深圳楼市“新8条”背后

下半年的楼市重头戏看公寓

深圳持续向好，但楼市也要平稳发展。

这几天，深圳住建局发布的楼市“新8条”和相关细则，就是下一步楼市的方向指导。

透过“新8条”，什么“深户+3年社保”(签约日倒推，要连续不能中断)、“二手房出售，增值税免征由2年调到5年”，“总价超过750万就要缴纳豪宅税”等，让我们看到了限购、限售、加税这“三板斧”越发锋利，简直无法靠近。

不过，当上帝关上一扇门，就会为你打开一扇窗。

那么，不限购、不限贷的商务公寓，就是很多人，可以入手深圳核心资产的那扇窗。

楼兔子有位粉丝朋友，他是位炒股高手，炒股多年，基本每次大行情，都把握住利润后，提前出局。比如这次在7月13日高位出货，净赚超过30%。

前两天，他给我电话，打算入手公寓，问我意见。中间还笑谈，股市不能久留，因为普通投资者玩不过机构和游资，无论资金量还是买卖通道，完全不在一个层级。股市赚了钱，还是得买房，没有名额， 买商务公寓也挺好。

后面，我们也和他分享了近几年，深圳的公寓市场情况，并给他3点建议：

1、市场货币泛滥，深圳楼市严控，公寓更适合保值增值。

为应对疫情冲击，从1季度开始，全球各大央行不定期“开闸放水”，导致市场上的钱越来越多。

单看6月份，国内的M2增长了11.1%。这对普通百姓而言，不得不考虑如何打赢家庭资产保卫战。

而深圳715调控政策出台，公寓的不限购、不限贷未受影响，其实，这给了很多人上车深圳的机会。

除此，即使金融市场再火爆，也不适合普通人玩。比如，前段时间原油期货暴跌，有些客户要倒贴银行几百万；7月15日大A股强力回调1.56个点，很多散户被套，都是反面教材。

因此，大家仿佛有默契一样，楼市调控就买公寓，争取跑赢通胀。

2、公寓总价低、潜力大。

对比住宅，公寓的门槛相对更低，同样的涨幅，投资回报率更高。资金压力小，更加灵活。比如，龙华的春江天玺正在热销的公寓，首期才20万起，算是全龙华最低的上车门槛了。

而且，公寓投资价值在于物业本身增值＋租金收入。像在深圳龙华北站红山，位置核心配套好，此前几个公寓盘，很快就清盘了。

3、公寓选址有讲究。

相对于住宅产品，周边的配套，真正成熟估计要7~8年。而公寓的选址，一般会提前考察，择熟地而建，不用担心周边配套跟不上。

一句话总结就是，当下钱多又无处安放的时候，深圳核心区的公寓资产，能有效规避楼市调控。而楼兔子收到消息，龙华核心区的龙湖春江天玺，就是一个很好的上车神盘。

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单价比南山低约5万

70年产权+首期20万起

龙华珍藏版公寓值得拥有

龙华的崛起，有目共睹。

自1996年至今，深圳共发布了三版城市总体规划，仅在2018版草案中将龙华列入都市核心区，与福田、罗湖，平分秋色。

这预示着龙华不再是传说中的”宇宙中心”，而是官方授权认证的城市中心。不久的将来，在产业配套及区位价值上，还将不断升级！

据南方都市报最新报道，6号线和10号线预计8月份开通。

深圳地铁运营集团6号线相关负责人李炜泽表示：“6号线的开通，将大大促进光明区、松岗片区、龙华区和福田中心区的沟通和人员流动。”

而10号线正式通车后，平湖、坂雪岗、华为新城、梅林关以东片区不通地铁的状况将彻底结束，同时梅林关拥堵问题也能得到改善。

此外，规划中的22号线于4月30日公示，25号线列入2024年-2030年规划线路中。

22号线为南北走向中轴线，南起福田保税区，经民治、观澜科技园，并预留北延至东莞，线路长约36.9公里。重点支持深圳空间发展“南联北拓”，缓解中部交通不顺畅的压力。

25号线又称为宝龙轨道普线。线路起自大浪服装基地，经龙华中心区、路过石岩延长至机场，线路长约36.5公里。该线路缩短了龙华、龙岗、惠州、东莞等至机场的距离，是支撑深圳北部发展带的轨道干线。

未来，22、25号线的开通，将大大减轻龙华片区的交通压力，届时，住在龙华也可快速通达全城。

而在这个片区，瞄准龙湖春江天玺一期的公寓，就是很好的捡漏机会。此次推售的户型，主力产品是建面约41~48㎡一房一厅和建面约70㎡双阳台两房。

项目是龙华核心区，今年最早闪亮登场的全新盘。位于龙华区明清路与工业路交汇处旁，紧邻主干道工业路。工业路是贯穿龙华与坂田的主干道，连接龙华中心区与坂田核心区。

我们踩盘发现项目的几个亮点，在这里和大家交代。

1、对比福田、南山，价格优势突出。

据深圳房地产信息网统计数据显示，南山的公寓备案均价，已超过10万/平米，福田已快接近9万。

而我们获悉，龙华的春江天玺一期推售的公寓，单价5万/平米起。对比福田的皇庭世茂央玺园、南山的恒裕金融中心，约30分钟车程可通达的片区，单价相差约3.5~10万/平米。

这就进一步表说明，龙华的补涨空间巨大，春江天玺的公寓增值前景可期。随着未来轨道交通的完善，这种都市核心区内的单价差距，很快会拉平。

而龙华关注度较高的其他公寓，单价基本超过6万/平米。比如，红山某公寓单价是7.8万/平米，北站附近的某公寓单价约6.2万/平米。

此外，项目附近的某公寓，挂牌单价已超过7.5万/平米。

来源：链家网

总体而言，无论对比都市核心区的平级片区——福田、南山，还是在龙华自身，在所有热点公寓中，春江天玺的低单价，明显更受购房者青睐。

2、龙湖的豪宅基因。

价格优势当然重要，但房企的实力也不能小觑。

龙湖地产可不是一般人物。龙湖地产身上至少有这些标签：财富中国500强、福布斯全球企业500强、中国物业服务综合实力10强、福布斯亚太区最佳上市公司50强、中国房地产开发企业综合实力10强。

龙湖地产已经布局全国7大城市群60余个重点城市，前后打造了800多个经典地产项目。龙湖地产已经以口碑征服了万千消费者。

在北京上海重庆等地，龙湖地产这个名字就相当于是高端住宅及商业物业的代名词，龙湖地产以营造高端商业楼盘和别墅见长。特别提醒大家注意，春江天玺是龙湖在深港内的首个“春江系”项目。

3、地处龙华“市民中心”，尽享便捷配套。

龙湖的品质，注定项目选址的不将就。

项目所在的龙华现代商贸中心，是今年龙华区重点打造的四大重点片区之一，也是龙华居民眼里的“市民中心”。

来源：深圳梦

该片区超过40个旧改单元，比如中洲、海岸城、卓越、鸿荣源、德业基等品牌开发商皆有进驻，整个体量过千万平建面，还将打造超约110万㎡四大购物中心商业，进一步提升龙华的商业配套。

将来，无论购物还是休闲娱乐，在这里总能找到合适自己的款式。

此外，已在4月份公示的22号线油松站，距离项目仅约200米，基本是出门就到地铁口。

4、空间设计，诠释归家仪式感。

除了配套丰富，居家的美感也是让人留恋。

当劳累一天的业主，从进入小区的那一刻，就能感受现代精细化建造技术下，递进式的礼序空间，宽敞明亮的入户过道，显得更加便捷，进而让整个人身心放松，对家的归属感更加强烈。

同时，更科学的人车分流规划，确保出行和和居家，互不干扰。而天空农场、天空之阶、云朵飞船等，能满足不同年龄段业主，足不出户的休闲娱乐需求，尽享欢乐时光。

5、70年产权小户型+户户阳台，2房首期35万起。

在社区空间的用心，同样体现在公寓产品上。

公寓产品为建面约41-70㎡户型，其中41-48㎡户型有全功能品牌装修，可以拎包入住。

70㎡的2房首期仅35万起，卧室设计有双阳台，采光、视野好。

走进70㎡的样板间，全南向设计风格，通透明朗，不禁让人心旷神怡。住在这样的房子，春夏秋冬，都能收获阳光和温暖。

两房两厅方正实用，充分利用空间，没有丝毫拥挤感。而双阳台设计，更是兼顾采光的同时，把动静分区也发挥到淋漓尽致。

主卧既兼顾业主的私密和定制需求，又保留了套房设计的理念，无论是周末想睡个懒觉还是平时早起洗漱，都能体验淡雅自然。

再看次卧的设计，空间尺度能满足业主的个性化安排。内阳台的设计，不仅看起来时尚，而且增加采光度。此外，多出约1.5㎡的可使用面积，可供摆放装饰物件或亲子娱乐。

此外，从入户门的耶鲁安全电子锁，到水刀波打的玄关，从客厅陶瓷大板背景墙，到厨房的老板牌智能水槽，所有细节，无不彰显出，安全、舒适、健康、温馨的高品质居住理念。

效果图

目前，项目仅剩少量公寓房源，感兴趣的朋友可以重点关注。深圳新八条后，请不要错过这次绝佳的机会！

   文后提示  

  楼兔子小密圈 楼兔子从业深圳地产新闻传播超过20年，先后任职南方都市报黄金楼市、深圳特区报地产部、晶报地产部，地产记者、编辑、主编等职位逐步上行。日积月累，实地踩盘深圳楼盘超过1000个，专访深圳地产专业人士超过1000人，私人库藏大量深圳各区规划资讯，能够迅速果敢而专业地给出深圳任意楼盘的置评意见，为你的深圳买房投资保驾护航。目前楼兔子微信公众号订阅人数约6万人，楼兔子小密圈付费会员343人。欢迎朋友加楼兔子微信号 58142696 共同探讨楼市投资机会，有意向加入楼兔子小密圈的朋友请注明 加圈 ，一对一微信私聊。以下7个最新话题，圈子里引起讨论共鸣：

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