长租公寓，扛不住了！

艰难的上半年，长租公寓可谓是话题不断。年初疫情正盛时期，多家长租公寓被曝资金链吃紧，哄骗房东免租，然后反手给租客涨一波租。而在上半年即将结束的时候，风波又起。端午小长假最后一天，行业头部品牌自如被爆要求业主在合同期内降低租金，不降租就解约，消息一出，立即引发多方关注。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

长租公寓的至暗时刻

疫情成引爆风险导火索

“疫情过后，你想做的第一件事是什么？”，对于这个话题，很多“城漂”族表示：“我想买一套自己的房子”。

城市化是把“双刃剑”，城市化进程中人口集中的过程不仅带来了效率的提升，也加速了风险的累计，疫情成了引爆长租公寓风险的一条导火索。

一方面，疫情爆发期间，多个城市对于人员流动的限制政策非常严厉，春节假期后很多租户无法返回租住地，免租需求空前高涨。另一方面，为限制病毒大范围传播，很多小区实行的封闭化管理，对于带外来租户看房的中介，大概率是拒之门外，造成了部分长租公寓品牌房屋空置率大幅提高。

如今，国内新冠肺炎疫情虽然得到有效的控制，但由于外来输入病例和本土病例的零星出现，上述管控措施又在部分城市不断反复。

这些压力落到了长租公寓行业头上，成为了压塌某些企业的最后一根稻草。

因房东与租客的大规模投诉与维权，自去年年底，“国内长租公寓第一股”青客就深陷舆论危机，而疫情爆发后，青客的境遇更是雪上加霜。

今年3月，不少房东都收到了青客公寓“无法向房东如期缴纳租金”的通知，部分退租的租客也迟迟拿不到青客退还的押金，但仍被迫向金融机构缴纳“租金贷”。

4月，前往青客总部维权的房东发现，其总部大楼已人去楼空，15楼部分会议室电脑、桌椅也被搬空。一时间“青客倒闭跑路”的传言开始流传。

4月16日，青客通过微信公众号声明公司仍在正常运作，“正在通过多种途径，加快恢复生产经营”，坚信“这次遇到的短暂的困难可以很快解决”。另外，青客也表示会逐步处理解决与小部分房东、租客的合同纠纷，但并未透露具体的处理方式。

玩家背景各异

运营方式大有不同

长租公寓的商业模式非常传统，公司在从房东手中获取房源，装修改造后配备基础家具与电气，然后以“二房东”的身份再出租，同时提供一些维修、搬家、管理等方面的服务，主要面对的是高学历青年白领群体，因此也被称作“青年公寓”或者“白领公寓”。

目前，长租公寓领域玩家可大致分为房企系、房地产中介系、以及创业系等。

房企系除万科泊寓进入较早，且形成了一定规模。其他房企背景的品牌进入时间较晚，大多属于初级发展阶段。

中介系的自如（自如友家、自如寓）、相寓等品牌在市场上拥有较高知名度，创业系则以魔方、蛋壳公寓、乐乎、新派等品牌为代表。

另外值得一提的是，还有一些企业以“投融管退”的重资产模式切入，在市场上收购存量物业，定位高端，以品质化的产品，附加高溢价的服务，实现物业的价值提升，通过资产证券化或交易实现退出，如阳光城睿湾、景瑞悦樘等。

除背景各异之外，各派系长租公寓在运营方式上也大有不同。

房企系与创业系主要以集中式运营为主，强调整栋物业或整层楼的统一改造，且大多伴有对该物业或楼层产权的持有，而中介系的运营方式主要为承租分散的空置房屋，予以统一装修后向市场投放。

若把集中式公寓比作“阵地战”，分散式就像“游击战”。不同属性企业都是根据自身优势决定的其长租公寓业务的运营模式，拥有开发背景的团队，更适合运营集中式公寓，而拥有中介资源的企业，在开发分散式公寓上拥有优势。

对于租客而言，集中式公寓的社交属性是吸引力之一，很多集中式公寓着重打造社区文化，为志同道合的租客提供社交平台；另外在安全性方面，集中式公寓自成社区，有效降低了租住人员身份复杂性，同时拥有更加完善的安保系统来保障租户的财产与人身安全。

而分散式公寓则可以灵活的分布在城市的各个角落，不同租户可以依据各自的通勤情况灵活选择租住地；在租金方面，也为不同经济条件的租户提供了较大的选择空间。

风口之下的瓶颈

盈利难成最大痛点

长租公寓是城市化派生的产业。在城市化进程中，劳动力的流动为长租公寓创造出了广阔的市场。据相关数据统计：2010-2018年中国流动人口规模均超过2.2亿人，其中2014年高达2.53亿人。另一方面，年轻群体居住观念的改变也在一定程度上成为行业利好。

政策方面，为满足新市民的住房需求，同时又能准确把握住房的居住属性，建立租购并举的租房制度成为了相关政策制定的主要方向。发展和规范房屋租赁市场，增加房屋“供应池”的做法有利于挤泡沫，让房地产市场回归正常发展轨道。

立足于流动劳动力的居住需求以及年轻群体的额外付费意愿，长租公寓企业大多布局于一二线城市，“二房东”间的激烈竞争就此展开。

“房东不可能亏钱，二房东更不可能亏钱”，这是大部分中国人对于租房的认知，但长租公寓并非如此。

2018年网易经济学家年会上，潘石屹这样一针见血地评价长租公寓：用5%、6%的银行贷款去建公寓租出去，回报率最高超不过1%，这个生意是亏的，哪怕你租金价格再翻一番，还是亏本。

造成长租公寓“盈利难”的原因有以下几点：

租售比的严重扭曲。在一线城市以及强二线城市，高房价、低租金（相对于高昂的房价来说）模式长期高位运行。一般来说正常的租售比应在1：200-1：300之间，而我国大部分一二线城市租售比远超合理区间。对于业主来说，靠投资买房出租获取收益基本上是天方夜谭，因此导致了这些城市租赁供给端的严重不足。

企业间恶性竞争。互联网领域有烧钱竞争的传统，长租公寓也毫无保留地学了过来。很多企业为了抢夺房源，不惜以哄抬收房价格的方式参与竞争，杀敌一千，自损八百。如此前就有媒体报道，在2018年8月，北京一位房东准备以7500元/月的价格出租一套位于天通苑的120平米三居，自如开价8500元/月，蛋壳公寓开价9000元/月，自如再加500元，蛋壳公寓最终以1.08万元/月，成功拿下这套房子。

行业门槛较高。长租公寓对于企业自有资金要求太高，无法加杠杆。另外对于企业的自有资金实力、资本运作能力、运营服务能力、出租率等方面要求较高，没有相关实力的企业很难入局，即使勉强上车，也会因运营能力的不足，不能实现持续盈利。

市场潜力仍巨大

房企转型优势多

伴随着市场的淘汰和整体估值的大滑坡，行业内或将出现抄底机会。更重要的是，城镇化浪潮仍在进行中，中国30%的租赁人口比照国际大都市平均50%的水平还有较大发展空间，市场潜力仍然巨大。

尽管长租公寓在过去几年饱受质疑，但是幸存下来的头部品牌，无疑已经获得了下一张入场券资格。对于近年来纷纷谋求多元化的房地产企业来说，长租公寓也是一个很好的赛道。

一是房地产开发、前期物业服务与长租公寓市场高度吻合，这对房地产企业来说，转型风险较小。

二是房源筹集渠道广。房地产企业可以将周期性滞销商品住房用来租赁，实现去库存的目标，也可以通过收购存量物业拓宽房源。

三是融资能力较强。在房地产开发的黄金十年，房地产企业与商业银行之间形成了良好的信贷关系。房企也可以通过预付租金与押金收入，获得稳定的现金流，对冲主业市场波动风险。

四是改造装修有经验。部分房地产企业自身拥有施工队伍或参股施工企业，有利于减少前期成本。

五是善于客户维护。房地产企业具有细分客户群体的经验，善于将住房租赁产品实现战略性全覆盖。

参考资料：
《博志成2018租房租赁与长租公寓市场白皮书》

《长租公寓「做坏了」的底层原因》

《“租售同权”遭遇现实尴尬后，长租公寓的危与机》

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