宅基地三权分置+ 共享民宿模式

衢州市自然资源和规划局柯城分局 

宁楠楠 周林芳 陈亚红

2018年以来，衢州市自然资源和规划局柯城分局在适度放活宅基地使用权和农民房屋所有权政策方面进行了有益探索：创新“1234”工作法开展了农村宅基地“三权分置”改革，通过盘活存量闲置宅基地及地上房屋，在所有权、资格权不变的前提下适当用活使用权，用于民宿开发、旅游配套等，改变了农村宅基地长期闲置、不能流转的问题，为农旅项目开发、激活乡村新产业、新业态、新动能提供了政策支撑，为农民和村集体获得宅基地和农房产权性收益打开了通道，也为留住外来社会资本开辟了新的途径。

01

开辟一套新系统

委托第三方研发宅基地“三权分置”登记系统。系统包含两个子模块，即：“宅基地资格权及租赁权”信息管理模块和“租赁权抵押”登记信息管理模块，分别受理农村宅基地“三权分置”登记申请和宅基地使用权/ 房屋使用权抵押。

一是登记申请。在合法取得农村“房地一体”不动产权证书的前提下，产权人（农户）及承租方可申请办理宅基地“三权分置”登记。系统将自动识别并抓取“房地一体”不动产权证信息，在提交材料并明确宅基地使用权（地上房屋使用权）流转方式、流转价格、流转合同、流转时间和申请理由后，统一受理农村宅基地“三权分置”登记。申请通过后，村集体、农户和承租方将分别获得“农村宅基地所有权”证书、“农村宅基地资格权/ 房屋所有权”证书和“农村宅基地使用权/ 房屋使用权”证。

二是产权抵押。经农户同意，承租人可凭“农村宅基地使用权/ 房屋使用权”证及其它证明材料，向银行提出抵押融资申请，并经过宅基地“三权分置”登记系统受理。新系统的研发和使用，提高了登记和管理的水平和效率，为下一步常态化、规范化推进农村宅基地“三权分置”改革打下基础。

02

首创两大新举措

在全省率先落实农村宅基地及住房“部分流转部分自用”政策，率先推出“宅基地‘三权分置’+ 共享民宿集”模式，助推乡村振兴。

一是在全省率先落实农村宅基地及住房“部分流转部分自用”政策。在柯城区九华乡开展试点工作中，由村集体向村民统一流转闲置宅基地及地上房屋（可部分村民自用，部分流转），用于文旅开发等项目。改变了以往只能“整地流转、整房出租”的农村宅基地“三权分置”改革模式，让更多闲置宅基地和农房“活”起来，释放最大改革红利。

二是在全省率先推出“宅基地‘三权分置’+ 共享民宿”模式。按照“融入农民、带动农民、改变农民”的新理念，发动村民腾出闲置农房，交由专业公司以统一品牌对小、微和分散的闲置农房进行建设、运营，通过“村民宿集”产品带动乡村美丽幸福产业发展，实现民宿和乡村的共生共融。以柯城区首家“村民宿集”滑鼠森林之家为例，该项目率先取得农村宅基地“三权分置”登记证，分别由村民持有“宅基地资格权/ 房屋所有权”证，投资方持有“宅基地使用权/ 房屋使用权”证，村委会持有宅基地所有权证，从法理上彻底解决了农村宅基地流过程中农户收益权和社会资本使用权的保障问题，吸引了10 户村民积极参与，通过整合利用农房闲置空间，设计了一百多个床位，签约农户每年合计可收租金16 万元。

03

推进“三个三”工作体系

一是选定三个试点乡镇。衢州市自然资源和规划局柯城分局通过深入调查研究，选定沟溪乡、九华乡、七里乡3 个潜力较大的乡镇开展试点工作，因地制宜、求同存异，实现了三种不同形式的宅基地“三权分置”改革模式，推进了共享民宿发展。除了在九华乡新宅村实现“部分自用部分流转”新模式外，在沟溪乡余东村，将农房整治过程中发现的“一户多宅”中的老宅由村集体收回并统一流转给乡伴旅游公司进行民宿开发，与柯城区农商行及乡伴旅游公司初步达成抵押融资协议；在七里乡大头村，在农户取得合法的宅基地使用权的前提下，由农户与流转方在乡政府的监管下签订流转协议。

二是建立“三权分置”并存格局。通过深入调查研究、群策群力、集思广益，出台了《柯城区农村宅基地收回指导意见（试行）》《推动农村宅基地“三权分置”实施意见（试行）》《柯城区宅基地“三权分置”登记暂行规定》等规范性文件，建立了保护宅基地集体所有权，明确宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权的“三权分置”并存格局。

三是做好三点结合。与农村“房地一体”登记发证工作相结合。参与农村宅基地“三权分置”改革的前提是取得合法的农村“房地一体”不动产权证。本着尊重历史、实事求是的原则，借农村宅基地“三权分置”改革，加快不动产权历史遗留问题的处理，推进农村宅基地及住房确权登记工作。与农房体系构建和风貌提升工作相结合。民宿开发、旅游配套等对闲置农房地理位置、结构、风貌等均有要求。开展农村宅基地“三权分置”改革，通过所有权、使用权和资格权人签订三方协议，明确各自的权利、义务等，让所有权人（村集体）加大对农民建房的监管力度，让资格权人（农户）获得产权性收益；让使用权人（承租方）得到法律保障，可放心投入和开展经营活动，从而助推农房体系构建和风貌提升工作。与使用权抵押融资相结合，经流转取得的宅基地使用权及房屋使用权可转租，也可抵押，一经租赁转租和抵押可以申请依法进行登记。不动产登记机构根据承租人和银行申请，依照法定程序对闲置农房使用权作为债权担保进行审查后，予以注册登记，并核发宅基地及房屋使用权登记证明。从而吸引更多外来资本和产业进村，增加农民和村集体收入，助推乡村振兴。

04

守牢四条原则

一是坚持土地性质不改变。农村宅基地作为集体建设用地属于农民集体所有，农村居民建房时严格实行“一户一宅”。

二是耕地红线不突破。坚持最严格的耕地保护制度，着力加强耕地数量、质量、生态“三位一体”保护，严控新增建设用地建房。

三是农民利益不受损。始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革的出发点和落脚点，不得违法违规买卖宅基地、严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。坚持依法自愿参与宅基地“三权分置”，通过合同约定，确保各方利益，真正让农民成为农村宅基地激活利用的参与者和真正受益者。

四是“多规融合”促发展。结合全域土地综合整治，实行城乡规划、土地利用总体规划、旅游等产业规划融合，因地制宜编制村土地利用规划，优化农村居民点布局和生产、生活、生态空间。加强规划刚性，防止无序发展，防止低端扩张，以规划设计引领农村闲置资源盘活，撬动城乡资源要素对接，吸引创业创新人员下乡，助推农村发展。

可识别下方二维码

自行发布（无中介费）