“神秘力量”火热助推，深圳公寓该怎么买？

2020年在一个中国亘久未有的春节过后，曾经世界突然变了模样，社交行为模式变了，消费习惯变了，连资产投资逻辑也发生了深刻的变化。

开春后疫情下的楼市，原以为必然会是一片萧条，然而楼市的表现却让人看得目瞪口呆，特别是公寓类产品，似有“神秘力量”在助推，多个项目开售皆以“秒光”或“日光”的形式结束。

3月7日，某项目首推70套2000万起步的公寓，当天售罄；3月17日，万科沙井某项目推288套公寓7分半钟售罄；4月5日招商项目再推54套总价2900万起的公寓，半天时间全部售罄……公寓产品一时抢过住宅的风头。

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公寓产品受捧，“神秘力量”缘自何方？

按照过往的逻辑，相对住宅，由于公寓功能性与舒适性受一定的限制，置业者购置更为谨慎，但今年的情况变了，深圳公寓产品成了更多资金追逐的对象。

全球疫情期间，各国央行频频放水救市，作为世界少数几个能控制住疫情的国家，经济运行逐渐步入正轨的中国成了难得的投资目的地，据外媒报道，仅4月份，流入中国的北向资本和增持债券资金就达到了1036亿元。

同样在中国经过央行的几轮操作，国内市场上的资金相对充裕，在整体投资方式受限的情况下，投资一线城市的房产，特别投资是像深圳这样具有超高价值的城市，成了资金流入的必然选择，而公寓产品作为不限购不限贷的一种资产，也就成了首选目标。

笔者了解到的是，北京上海的一些资金已经频繁进入深圳市场，有资金规模达几十亿的资金管理公司，也有临时搭伙共同出资几个亿的财团。

同时加上深圳本身具备数量众多的有实力“买家”，面对股市、原油、期货等投资渠道的雪崩，用无处安放的资金购置深圳价值较高的资产，再也正常不过。

正是多股力量一同参与促成了目前公寓市场火热的局面。

深圳的公寓当然也不能随便买，因为就算是深圳这个有价值的城市，也存在两极分化、冰火不均的现象。近两年深圳有不少这样例子，比如盐田某公馆开盘当天去化率不到10%；坪山某影视城公寓项目，开盘当天去化率仅11%。

买哪里？如何买？聪明的置业者其实已经给出了答案。

因此，如果买公寓必须选择城市核心区域或豪宅化区域的产品，同时最好买真公寓、买高品质的公寓。因为这样的产品代表的是深圳城市价值的最高标准，它能为置业者带来最丰厚的回报。

这类优质的公寓一般能为置业者解决最关心的两个问题，一个是物业的增长性，二是租金的回报率。

从历年数据来看，深圳的公寓成交量一直逐年递增，2019年更是近1.9万套公寓被拿下，成交量相比2018年上涨58%，成交均价同比升涨3.6%至61900元/㎡。

同时，深圳公寓的升值速度也快过了住宅，且正在缩小与住宅的价差。2016下半年开始，公寓均价在3.89万/㎡左右，数据显示，2019年公寓上升53.6%，而住宅均价却还停留在5.4万/㎡左右。

而位于中心豪宅化的公寓的表现更令人惊艳，例如福田中心的东海国际公寓，在2013年开盘时，均价约7万/㎡，目前二手房价格已经去到约13万/㎡，接近90%的升值收益。

同时，东海公寓的租金表现也不俗，链家显示东海国际公寓租金价格在400-500元/㎡，一套公寓的租金能够去到4-5万元/月，租金收益回报不菲。据笔者了解，深圳优质的公寓可以有接近3-4%的年化收益，相对于银行存款利率也是相当可观的。

如果你购置深圳公寓还有疑惑，那么这些位于核心区域的优质公寓已经提供了最佳的参考。

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再升级的龙华还能带来怎样的惊喜？

今天给大家推荐的优质公寓，是位于龙华核心区域一个项目，所以先为大家讲讲龙华的价值。

我们知道龙华是与福田中心区、南山中心区、前海新区等区域并列的城市级中心，城市区域定位规格上处于城市发展最高列队。我想大多朋友对此已经有比较深刻的了解，这里主要分享以下几个方面内容。

一是，龙华作为粤港澳大湾区的重要枢纽节点，将进一步升级。笔者了解到的是，深圳北站枢纽地区城市设计国际咨询在3月份已经正式启动，优胜方案也会在6月份披露，届时北站枢纽地区将打造成为绿色生态、开放共享、多元魅力、多彩幸福的城市会客厅。

北站新城的打造，由于种种客观原因所限，一直比较滞后，也是部分置业者诟病的一个重要原因，如今到了实质性进展阶段，龙华区域价值又将上一个台阶。

同时，龙华四大重点片区的其他三个片区也在如火如荼建设中，围绕北站新城与龙华现代商贸中心将打造成深圳中央活力区，而围绕九龙山智能科技城和鹭湖新城，则是打造成为粤港澳大湾区智造中心。

二是，龙华的增长性。面对着金茂府10万+的单价、地铁4号线沿线以及龙华中心区的楼盘价格，说龙华已经“豪宅化”已经让人无法反驳。经过短时间的安静后，龙华楼市又回到了能量很足的状态，我们以为的“天花板”，只是因为当时的环境与条件暂时遮住了双眼。

二手房方面，近期龙华二手房价的表现已经让大家有目共睹，昨日笔者通过某平台内网了解到，龙华最新的二手房成交价又已经悄悄上一个台阶。

我们支持“房住不炒”的政策，打击一切炒楼行为，但也应该看到龙华这个片区的价值确实已经摆在这儿，未来的增长性依然值得期待，有条件在此购置房产作为其中一种资产投资方式，当然还是不错的选择。

三是，龙华产业与高知人群的升级。

龙华的北站新城、九龙山智能科技城、鹭湖新城等是高规格打造的产业高地。

其中北站新城是深圳六大总部基地之一，规划有商办面积约950万㎡，办公密度与前海相当，规划产业人口规模25万人、居住人口规模11万人，精英商务人士汇聚。

另外，九龙山智能科技城和鹭湖新城也是产业服务的主要集中地，未该片区将承载着为高知产业人士的居住功能。

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华盛珑悦，深圳核心区优质公寓代表

今天为大家推荐的华盛珑悦项目的公寓产品，正是位于深圳龙华核心位置，区位上得天独厚，其作为70年产权不限购不限贷的稀缺真公寓，可以完美诠释了“优质公寓”的定义。

在配套享受上，华盛珑悦邻约60万㎡壹方天地旗舰商业，距全深圳第二家山姆会员店仅约500米，该楼盘周边还将规划新增450万㎡商业，将成为深圳最大的高端商业集中地与消费目的地。

同时，比如像龙华版的“市民中心”——龙华文体中心这样高规格的市政配套也在项目周边。也正因为这般成熟丰富，将吸引更多产业高知、高净值人群愿意居住于此。这将为优质公寓的升值与租金回报提供最“硬核”的支撑。

另外，华盛珑悦所在片区，规划旧改项目约39个，约1300万㎡更新体量，鸿荣源、中洲、海岸城、华侨城等众多品牌纷纷进驻。大量高规格的城市更新项目上马，除了让周边配套进一步升级，也会迎来新一轮物业价值发展的重大机遇。

在产品设计上，华盛珑悦邀请了 AECOM、高文安、吕元祥、香港华艺四大国际大师团队合力巨著，建筑表面采用银灰色铝板立面，一层一挂，历久弥新，大气锋芒，彰显出现代化建设的线条美，同时采用精心设计加华日门窗+中空LOW-E玻璃，彰显匠心细节。

其中，华盛珑悦艺术园林由AECOM打造，整个园林水景和绿植相互融合、映衬。据了解园林的打造以“美学与功能统一”为设计理念，实现美学艺术的融合。园林以蓝宝石泳池为核心，周边环绕种植灌木绿化，泳池边上还打造景观台天空之桥，可以漫步登上俯瞰园林的优质景观。

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在户型打造上，华盛珑悦将产品空间运用到极致。在售的产品是建面约44-72㎡，约3.6米层高，可创享2-4个空间，给生活解锁更多可能。每一户可享观景阳台，通风采光方面十分优秀，同时由于具备开阔楼间距，自己阳台则可感受园林与城市景观带来的舒适视野。另外，4梯14户梯户比在公寓产品上也是不错的一个指标。

在装修配置上，我们知道高品质精装几乎是深圳的优质公寓“标配”，华盛珑悦也不例外。这个楼盘的装修主要有精致、智能、品牌三大特点。

精致装修方面，华盛珑悦打造了奢适公共空间，高级墙面质感，每一次细节雕琢都诠释了精致装修艺术；

智能装修方面，华盛珑悦采用了耶鲁三合一智能门锁和罗格朗可视对讲系统，可以智能守护家居安全；

品牌装修方面，华盛珑悦则采用的是全屋标配科勒、方太、弗兰卡等知名品牌，造就精粹生活美学典范。

同时，高品质的装修配合了对标世界物业的标准的仲量联行顾问物业服务，让这里的业主从硬件的品质感、智能感到软件的服务上享受到极致的呵护。

那么，作为一种70年产权且不限购不限贷的深圳稀缺、优质真公寓价格如何？据悉，华盛珑悦入手门槛较低，整体的首付仅2字头起，另据笔者了解到的最新消息，现在可以进行首付分期，首期仅25万起，指定楼层还可送家私礼包，可谓惊喜多多，感兴趣的朋友可前往售楼处详询！

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楼半山