理想丰满，现实骨感：中国大陆地区民宿普遍存在的6大问题

规划设计研究院 · 发表于 2020-5-15 20:51:39

来源：今日头条

随着政策和红利与乡愁思潮的兴起，民宿逐渐“火热”，民宿除了解决最基本的住宿外，还隐含着体验当地生活的功能，游客们渴望感受、体验、交流和回归。如今，民宿已经成为承载张弛有度、放松身心、自由洒脱、绿色健康生活方式的载体。

近日，国家信息中心发布《2019中国共享住宿发展报告》，数据表示：（1）未来三年，我国共享住宿市场规模将继续保持50%左右的增长速度；（2）一线/准一线城市是主要市场；

（3）乡村民宿成为新热点；

（4）人们对共享住宿的需求也将从早期阶段的经济型消费转向舒适型、品质型的中高端消费，中高端民宿将成为平台企业竞争焦点。

我们都知道日本、台湾的民宿走在前头，大陆的民宿最近几年也正在逐渐向他们看齐。但我们始终与它们有差距，大陆这个庞大的队伍在发展民宿的过程中也产生了许多复杂的问题。

一

缺乏规范

对于民宿，我国没有相关的管理规范进行直接监督和指导。目前，民宿都是民间自由发起，不完全属于旅游业，也不完全属于酒店行业。一个蓬蓬勃勃大规模开发的领域，却没有全国性的指导规范，更没有切实可行的法律法规依据，让众多民宿身处尴尬局面，无法为自己正身，从而游走在灰色地带。因此导致各地民宿质量参差不齐。比如，莫干山的民宿评价极高，而云南的民宿却常有顾客投诉。

就目前而言，由于无法可依，因而也无法完善民宿的监管，无法保证民宿的服务质量。分析其原因，一方面是民宿行业发展过快，相关法律法规还没有及时出台；另一方面，部分地区民众素质偏低，没有将服务意识、诚信意识融入到民宿业态中。

二

缺乏合理的区域规划

由于民宿一般只有几间房，规模甚小，因此，单打独斗的一家民宿，很难成气候。民宿的存在，必然依托当地的区域经济、自然环境、人文历史。

那么，问题来了，既然民宿有很大依赖性，那么民宿的区域规划自然也就非常重要。但是，遍观国内的民宿业态，表面上看在汇聚，实质上却各有各的想法、各有各的战法，要么形态各异、运营各异，要么相互模仿、逐渐趋同。而且，大部分没有行业协会、社会服务体系，更别说统一规划了。长期以往，资源内耗、局部恶性竞争，很难形规模效应，更没有地方品牌和地方特色了。

三

缺乏配套的基础设施

基础设施，不但包括道路、水电、网络、停车场、厕所、消防设施、安全监管系统，还包括社会服务体系，以及政府的法律法规的完善。据调查，符合这个条件的区域不多。也就是说，绝大部分发展民宿的区域，都存在基础设施不健全的问题。

民宿，是一个集群性非常强的产业，因此，民宿必须要抱团发展，同一区域共享基础设施。但是，公共设施不健全的情况下，个体民宿肯定会走向单打独斗，自立门户，一切问题自己解决，这样一来，不仅增加了民宿的成本，抬高了民宿的消费单价，而且，导致同一地区的民宿，无法形成合力，甚至产生恶性竞争。

四

缺乏品牌意识

台湾、日本等地做得好的民宿，大多数民宿主人本身就是当地居民，能够长期安心居于民宿，发展民宿，因此，他们能够承受缓慢的发展，能够沉淀多年发展积攒的人气和经验，打造品牌。而大陆的民宿不同，很多运营民宿的个体从业者是资本下乡，完全是一腔情怀进入这个领域，个人感情占据主导地位，前期根本没有考虑品牌培育问题。

这里面，有些人是为了个人的情怀，想到某种风格就开始做，完全没有考虑当地的风土人情，想到哪儿就做到哪儿；有一些人是为了做农村地产，进行大范围模仿，毫无新意可言。这样这种随机的、碎片化的建设和运营的民宿，都是没有办法创造好的品牌的。

五

缺乏市场认知

既然我们把民宿当做一个产业来做，那么，它必定是要盈利的，至少，要增加收入。就像农家乐一样，因为乡村旅游的发展，游客增多，本地居民开个农家乐小馆子，旅游旺季做做农家乐，淡季则做做农业生产，如此一来，居民收入有较大幅度的提升。发展民宿，其本意也如此。

那么，如果是以个人情怀做民宿，就无需讨论是否盈利的问题，个人住住就好。如果是一种投资行为，挣钱是必须要分析分析的。民宿的入住率到底有多高？这其实是一条遮羞布，局外人很难揭开看一看的。所以如果你的民宿周边没有景点，没有较大的游客量，那就得好好考虑每年的接待量了。接待量上不去，谈何盈利呢？

六

同本土居民关系紧张

发展民宿，毕竟地点在农村。民宿主人做生意，总得考虑一下周边居民的感受。那么，问题就来了。你如何考虑他们的感受？如何照顾他们的感受？如何不影响他们的正常生活呢？

跟农民打交道，说容易也的确是很容易，说难也很难。为何这么说？因为我们都见过农村憨厚的大叔，也见过泼辣的妇人。很多民宿从业者对农村的形势估计不足，没有考虑农民的感受，或者是对农民的期待过于理想化，后期运营的过程中才发现事情不是那么简单。各种纠纷、各种阻拦、各种要挟，让许多民宿从业者叫苦连天。

盛方商学认为，在大众化休闲度假时代，要通过品牌创新，引领民宿新概念；通过类型创新，丰富民宿新形态；通过业态创新，打造民宿新生活！

01

品牌创新

引领民宿新概念

无论是“姥姥家民宿”还是“玉龙雪山下的家”，很多时候，民宿给人的感觉不只是旅途中休息的场所，而是一个临时的家。盛方咨询首席专家许豫宏教授曾创意“旅居农家”这个概念，并在北京市门头沟区黄土贵村，为久在城市，久居樊笼的北京市民，打造一个乡村家。

图：黄土贵精品民宿

在屋后，垦一方农田，种上喜欢吃的果树与蔬菜，春生、夏长、秋收、冬藏！一份汗水，便可换来一份收获，等果子、蔬菜成熟后做成美食，健康又美味。把它们分享给亲朋好友，还有远道而来的客人！

图：黄土贵精品民宿

早上，采摘一些鲜花，放在客厅、卧室、厨房、卫生间……改善心情和空气，开启美好的一天；午后，捡一些落叶和碎石，拿起画笔与染料，无关技巧，随心所欲的涂抹上自己喜欢的色彩，平凡的东西也会变得独一无二；晚上，泡上一壶香茶，手捧一卷诗书，乏了、困了、倦了，便枕着山间的清风与明月入梦！

图：黄土贵精品民宿

02

类型创新

塑造民宿新形象

盛方咨询提出民宿要景观化：一方面民宿要与周围的环境、景观融为一体、和谐自然；另一方面民宿的材料要本土化、生态化、自然化，如石头、茅草、竹子等，彰显本地元素和特征。

图：船屋民宿

在建德富春江畔，梅城古镇东约五公里处，有一组别具特色的船屋民宿。“船屋”的概念和形态，源自当地的古老风俗。明初至清中几百年间生活在这里的水上部落，形成独有的船居文化。

图：船屋民宿

船屋结构采用木结构体系，是场地环境的需要，也是对传统蓬船同宗同源的延续。结构构件由工厂预制后再现场组装，船屋主体由插入湖底淤泥中的钢管桩提供支撑。施工现场无湿作业无扬尘，清洁简单高效，是保护生态环境的最佳建造方式。

图：船屋民宿

03

业态创新

打造民宿新生态

近年来，民宿呈现井喷式增长态势，尤其是乡村民宿，2017年消费规模达200亿元，预计到2020年消费将达363亿元，年均增长16%，远高于同期国内旅游消费年均8%的预计增速。

盛方咨询认为，成功的民宿收入已不只局限于住宿，而是要进一步拓展融合业态、活动、展览、物产、培训等各个方面。随着大众旅游时代消费持续升级，客群年轻化趋势显现，急需民宿业者创新开发思路，跨界融合，以“民宿+”促进乡村旅游转型升级，助力乡村振兴。贵州省独山县小城故事精品民宿，就是以“民宿+”来打造复合空间。

贵州黔南州独山县小城故事园区由独山县50年代老印刷厂厂房院落改造而成，创意了“政府+企业+规划师”的共建共享模式。园区占地仅7亩，2017年运营至今，已有LOFT（复式）民宿10间，厂长你好文化餐厅、你的酒馆、暖暖蛋糕屋、沐阳画室、她的花舍、元素健身工作室、婚纱与礼服定制馆、户外音乐休闲吧等多种业态。是独山成为“国家第三批城镇化综合试点”的一大亮点项目，在贵州的文化旅游发展项目中也独树一帜。

图：独山小城故事

重要通知：地方政府、房地产开发商、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注！！！

疫情过后“农文康旅”必定会迎来报复性的增长，战“疫”限制了出行，却是农康旅企业提前发力营销、品牌和影响力的时机；行业寒冬更要练好内功！学习就是生产力！

平台活动推荐

往届峰会现场实况视频（点击观看）

中国·杭州

峰会概要

【会议时间】：2020年5月24日—26日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地点】：中国·杭州

【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会150人规模）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

【报名电话】：153139529939张老师

峰会议程

第一版块

农康旅小镇产业发展及土地政策解读、土地整治实践

乔润令丨国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化研究专家

陈安华丨浙江省建筑科学设计研究院总规划师、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会主席、建科·曼嘉国际设计中心首席设计师、汗马研习社创新导师

宰建伟丨汗马研习社创新导师、乡村建设观察家、国家乡村旅游人才培训基地产业导师、甘肃省旅游智库专家

第二版块

农康旅小镇操盘运营实践解读

何小建 丨北京市青年农工党员、春雨医生集团副总裁、中房协养老地产与大健康专委会智库专家、中经联盟健康住区专委会常务理事

柳俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总

陈延年丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长、壹方城特色小镇联盟策划委员会委员

刘磊丨汗马研习社创新导师、锦上添花董事长、中国文化街区重新定义者

圆桌对话丨农康旅小镇发展当前遇到关键问题及解答

第三版块

乡村旅游综合体产业构建、招商运营研讨

郭强丨壹方城文化产业研究院招商操盘顾问负责人、袁家村河湟印象操盘顾问

第四版块

田园综合体/农文旅小镇构建&操盘落地流程

史御力丨幸福公社创始人、成都幸福公社房地产开发有限责任公司董事长

宋涛丨汗马研习社创新导师、壹方城特色小镇产业联盟运营委员会顾问、壹方城文化产业研究院农文旅项目操盘顾问

袁璿丨汗马研习社创新导师、某上市地产公司康养产业公司总经理、四川大学华西医学院医院管理MBA、亲睦家创始合伙人

第五版块

康养·文旅小镇产业融合构建及运营分享

傅林江丨汗马研习社创新导师、中房协老年住区主任委员、蓝城桃李春风建设有限公司董事长、蓝城集团执行总裁

叶剑明丨法国薇姿公司大中华区代表、壹方城特色小镇产业联盟温泉专业委员会特聘顾问

第六版块

农康旅小镇小镇超级创新IP实践及圆桌对话【创新IP路演持续招募中】

袁嘉骏丨汗马研习社创新导师、前字节跳动抖音市场负责人
雷艺礴丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院农文旅项目操盘顾问

圆桌对话丨当前特色小镇、田园综合体创建、运营及资本运作模式解读及答疑

贵宾席及汗马研习社会员专享

农康旅小镇创新项目路演专家点评及问诊

专家团队：郭强、宰建伟、刘磊、陈延年等

康养·文旅田园小镇如何获取土地及管控投资风险

柳俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总

农康旅小镇标杆项目实地考察+研讨

线路一丨莫干山芝麻谷、法国山居

线路二丨万科良渚文化村-随园嘉树

如何报名
电话报名：张老师 15313952993（电话报名优先）
微信报名：（扫码请备注“咨询峰会”公司+姓名+职位，“否则不予通过

壹方城是中国文旅康养、特色小镇产业生态圈服务的领跑者，是创新企业家学习平台、文旅康养、特色小镇产业创新方案集成者、创新项目IP孵化的实践者。公司致力于推动文旅康养、特色小镇行业的从开发到运营、从空间到内容的转型。依托强大的线上线下运营能力，致力于完善相关产业链周边生态，成为最大的文旅康养、特色小镇产业综合服务平台。

2015年9月成立，2014年初在全国范围首先发起中国房地产互联网高端总裁峰会，成功举办四十余届文旅康养、特色小镇产业峰会，海外游学、国内游学成功举办近100次、社群分享近200届，聚合了包括融创中国、碧桂园、华侨城、富力地产、中铁集团、保利地产、鑫苑中国、远洋地产、金科地产、上海浙商实业、雨润集团、亿利资源、利海集团等18000多家一线企业及区域标杆企业。详情添加微信：15313952993(张老师）

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