199亿元吃下万达酒店后，富力“踏空”连年血亏

日前，全球三大国际评级机构之一“惠誉评级”将富力地产的长期外币和本币发行人违约评级（IDR）从BB-下调至B+，并将富力地产的高级无抵押评级从BB-下调至B+。而早在4月份，同属三大国际评级机构的“穆迪”已将富力地产（02777.HK）“Ba3”企业家族评级（CFR）及其全资子公司富力香港“B1”企业家族评级列入降级观察名单，并将这两家公司的展望从“稳定”调整至列入观察名单。

导致富力的评级被连连下调的“隐患”，也许在3年前已经埋下。

3年前，万达甩卖文旅和酒店项目，据说当时王健林因为富力的当场压价而气得摔杯子，说“这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！”，那场由万达、融创、富力担任主角，被誉为世纪交易的发布会，比原定的开始时间晚了足足一个半小时，且发布会现场的展板上还曾一度删掉了富力的名字。最后，富力以199亿元接手万达旗下77家酒店资产。

没想到的是，王健林“割肉”卖给富力的酒店资产不但没能让富力马上实现盈利，并且，至今还在蚕食着富力地产业务的利润，疫情的影响更让富力董事长李思廉只能坦承“无法提供好的消息”。此时王健林可能要额手庆幸当年的断腕之举吧，否则，此刻身陷泥潭的便是自己。

王健林、孙宏斌、李思廉举杯庆祝签约完成

2017年那场交易完成之后，融创得到了想要的文旅项目，13个文旅项目为其带来了1600亿元的收入；同时融创也顺利甩出了酒店这个包袱——富力以199.06亿元总价收购万达77间酒店权益，总共23202间房，38.65万平方米，这个价格比融创当时的335.59亿元作价，便宜了135亿元！

表面上看来，富力似乎是捡了个大便宜，而且，在收购万达旗下酒店资产之后，2018年3月19日，富力地产提出了3000亿元销售目标的三年计划，意图从2017年协议销售额818亿元上升至2020年的3000亿元，3年复合增长率达54%。

当时，富力地产的自信源于超过6170亿元的可售货值支撑的扩张筹码，也可能源于收购万达酒店所带来的“底气”。

可惜，该笔交易为富力带来的，却是持续的亏损。

财报显示，2018年，富力酒店业务亏损为4.59亿元，比2017年的亏损额1.46亿元增加了214.38%；2019年，净亏损额增加到了10.08亿元，较上年的4.59亿元扩大119.62%。

而在收购业务之前，2013年-2017年，富力地产的酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

富力地产的酒店业务已经连续7年处于亏损状态，收购万达酒店更让亏损不增反减！

而到了2020年，新冠疫情席卷而来，富力的酒店业务更是雪上加霜。

在3月26日下午举行的2019年度业绩发布会上，富力董事长李思廉称，2020年对酒店行业具有不可抗力，前三个月无论是现金流或者是会计账方面都是亏的，富力的酒店都在中国，目前暂时的策略是，希望5月至7月份的现金流能追回一季度，下半年恢复动力，即整体希望达到原来2020年的57%，这是比较理想的想法。但是，全球旅游业停摆“酒店方面目前没办法提供好的消息”，李思廉说。

虽然李思廉预计酒店业务全年NOP收入或只有年初预测的50%，但是当媒体问及是否考虑卖酒店资产，李思廉表示，酒店对公司压力不大，因为动用的钱也不多，NOP、资金、现金流收入足够支付相关的利息。

截至2019年年末，富力共有运营中的酒店90家，另有42间在建及规划中的酒店，集团共拥有132家酒店，继续稳居全球最大豪华酒店业主。

2017年那场交易签署完成之后。王健林对着镜头说到：“富力遇到了一个百年不遇的机会，拿下了这些酒店有助于提升富力在全球酒店业的竞争力，会帮助富力成为全国最大的酒店业主”。作为条件，富力则必须在2018年1月31日之前付清所有的转让款。

在此之后，富力缺钱成了一种常态。

2018年11月时，富力就曾抛出过一份新股增发方案。按照此方案，富力发行新股8亿股，这笔增发等于将富力的总股本扩大了近一倍，价格为五日均价。最后，这份方案发布之后，富力的股价应声跌了10%，这笔增发最后不了了之。

2019年7月，一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的富力内部档案被传出，根据通知内容，2019年下半年富力的主要任务就是“促销售、抓回款”，且原则性停止拿地。不过，李思廉事后在接受采访时也表示：“这份文件确实是我起草的，也不是说不允许拿地，但是要经过我们的批准”。此外，富力在2019年年报中亦披露，采纳温和拿地策略的原因是：历年储备的土地建筑面积已达5,800万平方米，足够未来四至五年开发之用。

而临近年关时，2019年12月，富力地产发布公告称折让7.19%配售2.73亿股新H股，配售价为每股配售股份13.68港元，这个价格较最后交易日收盘价14.74港元折让了约7.19%，此次最终配售款项约为37.5亿港元。富力地产方面直言，募得资金将用于偿还公司的境外债务性融资，希望能减少对债务融资的依赖，同时优化公司的资本结构。

尽管2019年年底这笔定增一定程度上缓解了富力的资金问题，但从2019年年报看，报告期末，富力持有现金为人民币384.4亿元，而借款总额则为人民币1971.4亿元，净负债与总权益比率（净资产负债率）为198.9%。远高于99.62%的行业均值。

在2015年至2018年，富力的净资产负债率分别为124%、160%、170%和184%，持续增加中。

另外，从今年5月4日富力发布的2020年“第一季度未经审核季度报告”可知，截至2020年3月31日，富力负债额合计3518.9亿元，比去年末增加了43.7亿左右，其中短期借款139.23亿元，一年内到期的非流动负债729.36亿元。

为了应对到期债务，保卫现金流，富力地产不断融资和再融资来“借新还旧”。2020年以来，其尝试了多种融资方式，包括公司债、美元票据等，以至有网友笑称，富力的核心竞争力是融资能力。

在高负债的同时，“华南五虎”之一的富力地产在销售业绩方面亦遇到瓶颈。

据2019年年报显示，富力全年实现权益销售额1382亿元，距离2019年初富力所制定的“1600亿”目标，还差着218亿的距离，5%的增速，也低于行业top100的平均增速。

而由于疫情影响，2020年一季度，富力实现总权益合约销售金额约167.1亿元，同比减少了32.65%。

7月2日，全球三大国际评级机构之一“惠誉评级”将富力地产的长期外币和本币发行人违约评级（IDR）从BB-下调至B+，并将富力地产的高级无抵押评级从BB-下调至B+。

而合同销售额表现不佳、去杠杆缓慢、现金水平低，正是惠誉将富力的评级下调的主要原因，但在惠誉发布的公告里也强调到，富力公司业务概况良好、土地储备充足、应占权益高，在这些方面其与评级为“BB-”的同行相比仍处于较高水平。而李思廉在3月的业绩会上曾定下今年内负债再下降15% 的目标，并称“内房公司还是有足够的力量去抵抗2020年”。

未来，背负沉重债务包袱的富力，是否能激活酒店业务、是否重启拿地，如何面对资本市场的怀疑，都将是外界会持续关注的焦点。