北外滩，终于要起飞了

北外滩的规划起步很早，过去十几年发展很不如人意。

从上世纪80年代虹桥开始搞经济开发区开始，北外滩一直在错过机会。

在上海的开发历史长河中，北外滩没有当过一次主角。

1990年浦东开发开放，2000年上海搞四大副城，2010年搞世博、虹桥商务区和前滩，2019年搞长三角一体化示范区和临港自贸新片区，这些都和北外滩无缘。

过去整个虹口都还沉浸在四川北路的繁华里，北外滩的街坊也是车水马龙人气很旺，可能他们还不需要改革开放的洗礼和外资新兴产业的“打扰”吧。

直到2020年《虹口区北外滩街道控制详细规划修编（公众参与草案）》的发布，北外滩才终于迎来了翻身的机会。

北外滩的详细规划一出来，定位就被拔得很高，按照上海2035的规划，她将与四川北路一起将成为仅次于陆家嘴和老外滩、超越徐家汇的CAZ中央活动区，也即上海顶级市中心！

虹口区明确，北外滩地区是黄浦江世界级滨水区的重点组成部分，未来要建设成为：

1、与外滩和陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；

2、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅最闪亮的一幅画卷；

3、全球超大城市精细化管理的典型示范区。

这三大目标都很宏伟，还规划了北外滩的“三件套”，即在现有浦西第一高楼320米的白玉兰广场基础上。

再建设一幢480米和一幢380米高的地标新建筑，共同组成北外滩的”三件套“，与陆家嘴的”三件套“隔江对望：

虹口北外滩规划效果展示图

其中最高的一幢480米、99层的地标建筑北外滩中心大厦经过疫情的耽搁终于在今年3月份开工，7年的工期要拖到2030年建成了。

这个高度仅次于陆家嘴“三件套”632米高的“打蛋器”上海中心和492米高的“开瓶器”环球金融中心，比420.5米高的“注射器”金茂大厦还要高。

其形状像一支“口红”：

站在这支口红背后的，还有17栋180米以上的更多超高层烘托建筑。

虹口想让它们共同组成浦西的最美天际线，打造功能复合、新旧融合的顶尖中央活动区，与外滩、陆家嘴形成“黄金三角”：

一时上海北外滩、浦江金三角、世界会客厅、浦西新地标的口号响彻云霄。

从北外滩的规划图上来看，密密麻麻的红色方块都是办公和商业，占到了60%以上，建设总规模超840万平方米：

北外滩作为上海“五个中心”的总部集聚区、“四大功能”的重要承载区和“中国式现代化重要展示窗口”，正在开启一场轰轰烈烈的建设运动。

世界会客厅、雷士德工学院、友邦金融中心等一批标志性项目已经建成投用，一个蓝图正在绘就。

属于北外滩的时代，终于来了！

北外滩的内部开发建设如火如荼，但是外部环境已经发生了巨大的变化，有不少小问题要注意。

比如上述规划那么多的商办，会不会有些过剩？

而且要多年以后才建成，是不是已经错过了打造CBD的黄金时代？

现在CBD在上海已经很不稀奇了，到处都是。

人广、南西、陆家嘴、前滩、大虹桥等，甚至远在东南角56公里开外的临港也在搞CBD。

吴淞创新城、桃浦智创城、南大智慧城等哪一个不是虎视眈眈？

现在北外滩的对手有很多，而等到那些十几栋的办公楼造好后再招商，对手会更多。

因此虹口在打造北外滩CBD时，就需要拿出更多的特色出来，拥有足够吸引企业的优势。

虽然对整个上海来说办公楼不稀缺，但是对于虹口来说还是稀缺。

金茂来得最早，金茂时尚生活中心人气并不旺，形成的商务氛围也不浓，白玉兰广场、来福士广场也是星星点缀。

所以我们需要到香港去开全球推介会，面向世界招商，招来一些牛批的开发商，把北外滩的开发格局提得更高一些。

以徐汇滨江为例，搞了那么多年但现在产业落地依然不顺。

为了完成西岸金融城、西岸传媒港的指标徐汇滨江不得不掏空漕河泾，把很多企业都搬了过去。

这就警示我们，北外滩CBD的打造肯定不能只依靠虹口单打独斗，最好需要引入市级甚至国家级层面的支持，以此加快进度。

前面我们提到了480米的北外滩中心在造了，但是380米以及更多180米往上的大量办公楼都还没影呢。

这么多的CBD要是全部造完怎么也得拖到2035年以后了吧，这个周期着实有点长，不知道有没有变数。

这也怪北外滩的运气不够好，要是当年邓公在陆家嘴的北岸也画一个圈，那么北外滩早就起势了。

北外滩要搞大动作，肯定少不了房地产的开发，但在这方面也有一个小问题要面对。

北外滩是上海唯一可以坐北朝南瞰江的好地段，按说很适合开发江景房的，视野比东外滩还要好。

可惜北外滩没有这样做，规划了大量的商办面积，阻挡了住宅的视线。

北外滩滨江绿地简直是一个森林公园，北部还有白玉兰广场的阻挡，使得你住在12号线以北根本看不到江。

更过分的是，在西部虹口港历史片区和东部提篮桥历史片区的夹击下，再去除核心商务区。

整个北外滩只留了不到30%的宅地，地块都很碎，散落在几大功能区之中，能建造的新房极其有限：

而且这些住宅地块大多要求一半以上的商业和办公配建，房企实际拿地成本陡然升高，不会轻易来接盘。而实际上诸多地块都是由国央企兜底的。

再者，这些新房不会一次性开出来，每年拿出一两个项目来卖，长期折磨你的购房耐心，还要忍受周边长期的大工地影响。

即使这些新房开出来，那也基本上不是江景房。

新外滩花苑、白金湾府邸是最靠近江边的小区，但小区都很小，前者20多年的房龄看上去已经相当破旧了，没有一点滨江豪宅的架势。

白金湾府邸住宅就一栋连体楼，称不上小区，没有社区的氛围感，楼下就是中信建投证券和工商银行，包括临江大厦的塔楼住宅在内，周边都是办公楼林立。

北外滩所谓的“江景房”，就是这些了。

至于和泰玫瑰园、白金府邸、名江七星城等小区，都无法瞰江。

这也在于北外滩所占据的滨江岸线太短，与杨浦滨江相比就很吃亏。

北外滩住宅地块小、房源少、看不了江，无法吸引更多富人的入住，直接决定了她成不了一流富人区。

同是滨江地段，前滩、徐汇滨江都开发了不少江景房，提早吸引了一波富人前去入住。

北外滩一直被旧改所拖累，鲜有新房面市，这是整个虹口的普遍现象。

看看东面的杨浦新江湾城、西面的静安大宁，都是豪宅开发的典范，居住水平都比北外滩高。

但是从另外一个角度来看，北外滩更多的是定位成为一个产业中心，只要豪宅开出来市场还是要抢的，而未来也很好升值。

去年北外滩板块的新房爆卖433亿，共2581套豪宅，套均1670万，称霸整个上海内环板块。

北外滩在开发过程中另一个需要注意的小问题便是商业了。

前几天徐家汇开了30年的老店太平洋百货倒闭了。

还有在南京东路开了26年的置地广场也在今年初关门了。

同样是南京东路，驻守15年的美特斯邦威也已歇业，不少人慨叹一代人的青春划上句号。

虹口的商业凋零同样无法避免，运营17年的巴黎春天百货虹口店2020年就不再了。

即使是对面的陆家嘴，这种地段够牛吧，正大广场也快撑不住了，1/3的店面处在“装修升级”之中。

但是在北外滩的宏伟规划中，还将建设大量的商场，几乎遍地都是。

这是不是和CBD一样有些过剩呢？是否真的需要这么多商场？

目前北外滩稍微有些人气、也是唯二超过10万方的大商业仅有白玉兰和来福士两个。

后续规划建设的商业虽多，但都只有几万方大，与白和来相比不在一个档次上。

商场太小就无法聚集人气，即使都建成开业了也热闹不到哪去。

现在北外滩中北部地区大量的街坊已经关闭了，等待旧改和拆迁，人气尽失。

这是霍山路的沿街店铺现状：

这是东余杭路的沿街现状：

这是舟山路的马路现状：

在舟山路与东余杭路交叉口，昔日热闹繁华的小商品市场因为要被拆除显得很冷清：

上海银行北外滩支行也撑不下去了，选择关停：

唐山路、安国路、保定路……北外滩几乎所有的街坊均已关闭，都在等待漫长的动迁与改造。

等到这么多的地方建出新的商办，不知道要猴年马月了。

目前上海的人均商场面积是4.8m²，远超发达国家的1-1.2m²，连纽约、东京都甘拜下风。

现在都是电商时代，实体店铺就是一个不归路，但北外滩还要逆势搞这么多的商场，人口与商业的时代红利是否还留得住？

当然上述只是一些小问题，在大开发大建设的历史洪流中这些都会慢慢解决。

北外滩，肯定不能一棍子打死，毕竟发展刚刚起步，我们要给她时间。

网上批评北外滩的声音有很多，但通常都是站在陆家嘴和外滩的高度上来指责的。

陆家嘴是共和国长子有来自中央一级的关怀，而外滩有近180余年的历史稳固地位无可撼动，放在一起比肯定对北外滩不公平。

因此我们也不能一味地怪北外滩，不是北外滩不努力。

而是核心资源就那么多，市场蛋糕就那么大，竞争实在是太激烈了。

其实北外滩更加应该和徐家汇相比，这样一看是不是成功多了？

当然我们希望北外滩的规划能够早点落地，早点去抢那块蛋糕，那么多的商办要是孵化出更多的第三产业就好了。

但北外滩能否崛起，更多的还是取决于外部因素，而不是自己本身。

如果上海的经济再上一个台阶，第三产业再增加50%，来一波大的发展机会。

什么时候南西和小陆的办公楼满了承载不下那么多企业了，分流一部分去北外滩，这才是它崛起的机会。

虽然北外滩成不了像南西、小陆那样的一线商务区，但却可以通过降低租金吸引它们的二线企业，毕竟办公楼更新、地段优势也放在那。 

19号线2027年底开通后，将大大拉近北外滩与陆家嘴的联动距离，方便资源的转换。

北外滩现在仅开发了1/3，发展慢是因为过去拆迁按人头算，成本巨大。

这就拖累了城市更新，没有产业和新人的导入，整个区域都失去了经济活力，错失了一波发展机遇。

随着新政策的改革不数人头了，北外滩动迁速度已经提升上来了，迎来了一个蝶变时期。

在任上海市委书记期间，也是当今的总理曾多次前往北外滩调研指导工作，因此北外滩的机会还是很多的。虽道路曲折但前途是光明的。

我们希望北外滩能够快点起势，先改变虹口落后的面貌，再带领上海起飞！