近期，有不少朋友在后台留言咨询各新盘的预期积分

今天我们干脆就来做一期完整预测

由于本批新房中，不少项目调整了入围比，

因此，对于本批新房积分的预测，我们要综合考虑多个维度：

1）项目自身/附近新盘的历史表现；

2）项目本批房源的供应量，以及竞争格局；

3）积分与倒挂率的历史规律，如下图所示

并且，根据去年积分调整总结出的规律

• 倒挂率显著的新盘（远高于8折，甚至7折的力度），入围积分几乎不受入围比调整影响；

• 倒挂率不显著的新盘（倒挂水平在85折、9折，甚至无倒挂），很多则会因为入围比上调而降低入围门槛

实际上，这也比较容易理解

倒挂惊人的新盘，由于“赚钱效应”，需求是极具弹性的，入围比提高，认购也容易相应提高；

而倒挂不显著的项目，则更多是实打实的自住需求，很难对应扩大

因此，今天我们将根据倒挂程度进行分类，分别对新盘进行积分预测

完整预测名单放在文末

没有耐心的朋友，可直接拖动至最后

对上海新盘感兴趣的朋友

欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

 

1、倒挂极高5新盘积分预测

这5个新盘由于倒挂惊人，入围比即便调整也不会有多少影响，

可直接参考自身前期/附近新盘历史表现，或者积分与倒挂率的关系统计

上海蟠龙天地自不必说，共识就是裸分80分左右；

华发仁恒苏河世纪倒挂5W左右，对应裸分75分左右，目前已有8000组意向

比较值得一提的是和欣国际花园和静安府

1）和欣国际花园

项目周边二手房，根据房龄系数还原后，行情价在10W+水平

而项目本批房源均价仅7.52W，且还是联排产品（相比公寓一般溢价35%以上）

理论上，该项目倒挂率非常惊人，且套数不多

但考虑到总价超过2000w，与板块并不匹配，因此较难估计积分情况

2）静安府

类似的还有静安府，项目自身前期高层房源，行情价已经14W+

而此批叠加（相比公寓一般溢价15%以上）均价不到11W，倒挂率非常惊人

不过不同的是，2000w左右的总价是匹配大宁的

再加上仅有12套房源，预计将复刻杨浦东外滩天阅滨江的“准满分”

2、倒挂较高6新盘积分预测

这6个项目由于倒挂也较为明显，入围比提高的影响，也不会很大

比较值得一提的是宝能公馆1288以及古北中央公园

理论上来说，这两个都是倒挂7折左右的新盘，对应的裸分75分左右

但两者各自都有一些特殊情况，积分难以预测

1）宝能公馆1288是由于开发商的爆雷风险；

2）而古北中央公园，这次的52套小户型，比较特殊

据说并不是去年商品房小区保留房，虽然产品力还是较高，却混杂在隔壁的动迁安置楼栋之中，性价比与商品房有所差距

类似于第1批新盘中，浦东锦博苑的“高配版”（该项目入围积分64.08分）

3、有一定倒挂25新盘积分预测

这些都是要靠地段、产品力抢客户的优质自住盘，“赚钱效应”不明显，因而入围比提高，会降低入围门槛

我挑几个重点来说：

1）曹路璀璨

虽然由于5.39W的定价，导致不再是“红包盘”，但由于浦东600W级别地铁房没有竞品，仍然会是个高分；

2）颛桥华发、罗店保利、顾村大华和中企

根据倒挂水平，原本都应该裸分60左右，但由于入围比从1.3上调至1.8，积分应该会下降，预计裸分50-60分，甚至很可能不触发积分

3）宝山淞南“双子星”——上港、碧桂园

根据倒挂水平，原本都有可能是裸分50-60左右新盘，但由于同时入市，约900套房源内卷，且入围比上调至2

大概率是不会触发积分制的

4、无显著倒挂10新盘积分预测

这些项目原本就不太容易触发积分，入围比调高后就更不会触发了

对上海新盘感兴趣的朋友

欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

 

对上海新盘感兴趣的朋友

欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

 

2022上海40-50新房积分群

2022上海50-60新房积分群

2022上海60-80新房积分群

2022上海80以上新房积分群

如果上述2022新房积分群已满，

请扫描下方小姐姐二维码，让她拉你进群