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文章看点 ··宏观篇·· 6、投资与可研：政策利好，但投资回收周期长，让可研变得两难7、规划与设计：没有成功先例，需要摸石头的勇气和智慧8、战略与人才：顶层设计普遍缺，人才缺口多管齐下来补充9、市场与销售：市场工作的核心是品牌，销售工作的重点是体系化建设10、软件与硬件：一账通与一脸通，业务与财务一体化··2020年11月3日·· 长租公寓被正式被纳入“十四五”规划，大力发展和培育租赁住房成为了“六保”目标与“双循环体系”新发展格局的重要组成部分。
··2020年12月18日··
中央经济工作会议，进一步定调以租赁住房为抓手，解决大城市住房问题。
这些将对2021年的长租公寓，特别是大型租赁社区产生哪些机遇与变化？ 租赁立法在保护租客权利的同时，也为公寓企业提供更多助力，保障专业化机构良性发展
截止2020年，“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的行业顶层设计方向从未改变，立法监管与政策利好兼有，可以预见2021年将是立法雷霆与雨露双管俱下的一年。首先，典型的雷霆行为当属国家层面的《住房租赁条例（意见征集稿）》发布。该《条例》强调保护租客权益，规范市场经营主体，租金实行监管，合同要备案，鼓励长租期，严禁以租代售等等，对当前社会关心的市场结构、经营理念、服务方式、服务质量等各类租赁乱象都做到了针对性的规范与监管，被称为史上最严、直指痛点的住房租赁政策，迫使长租市场告别野蛮生长，朝着公寓经营结构化、公寓产品民生化的方向改变。
其次，从2017年后行业利好不断，以下列举地的利好内容便是对过往各地经验的总结，部分规定已经在地方得到了实践验证，核心可为以下几点： 1、增加供给加大租赁用地供应，在试点城市允许利用集体建设用地建设租赁住房。3、机构化经营鼓励房企转型开展租赁业务、鼓励培育专业租赁住房经营结构。4、财税支持给予税收优惠、财政补贴、允许公积金用于支付租金。2020财政补贴使用汇总 获取小水滴2020长租政策完整资料包，欢迎致信 anting.xie@h2ome.cn
以上利好中，最有直接感受的是财政补贴的资金使用有章可循了。专项资金主要用于租赁住房建设方面，并按照新建、改建及盘活的顺序，在补贴标准及投入比重基本上依次递减，小部分资金用于住房租赁平台建设及运营与相关基础性工作。还有部分城市将资金用于租赁企业的资本金补充，但限于国有企业。其中政策性租赁住房、人才类租赁住房成为财政补贴关注和扶持的重点领域，对降低企业经营、稳定租赁关系也起到了积极作用。此外，2021年还将进一步升级房屋网签备案信息系统，同时深化落实人口治安管理、消防安全管理的职责，对租赁住房项目加强消防、人口、综治、社区和房屋使用等方面日常监管和服务。
因为土地供给不足，过去我国长期存在着房源供需与错配的住房问题。截止2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，但年轻租客的平均住房面积还不到居民的三分之一，且合租比例占63%，这直接影响了租住品质。
2017年和2019年，我国先后两批18个城市开展利用集体土地建设租赁住房的试点，力求解决我国住房的结构性供需矛盾问题和人地匹配问题。2019年12月18日的中央经济会议明确单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。根据2020年部分租赁试点城市已经出台的租赁用地供给政策来看，各一线城市的租赁土地供给风格各有差异：北京主推集体建设用地，上海主推纯租赁用地，深圳主推城中村租赁住房规模化运营，杭州则主推人才租赁住房用地。
然而三年下来，集体土地入市总体是雷声大雨点小，究其原因无非是法律和机制两个障碍。
直到2020年新的《土地管理法》删去了“从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定，法律障碍宣告破除。接着，“十四五”规划建议中明确提出“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”。过去的三年，北京市集体土地建设租赁住房一马当先，已有39个集体土地租赁住房项目开工，可提供房源5.3万余间。
同时，济南在6月出台了租赁房用地政策，在土地选址、获取方式、土地定价、持有可售等方面务实而创新，非常具有前瞻性和可操作性，相信2021年会被其他城市借鉴推进。
济南市人民政府办公厅关于印发济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法（试行）的通知经过三年多的试点，集体土地建设租赁住房将在2021年逐渐释放，给长租市场带来新一波冲击。企事业单位的闲置用地建设租赁住房将激活存量土地市场，也就是说，存量的房与地，都可以转为租赁住房，可谓力度空前！在十年的互联网经济冲击下，实体商业持续走下坡路、不景气，而新冠疫情疫情加速了商业和办公地点的分离，使本就过剩的商业和办公类资产雪上加霜，即便在一线城市，也创下了空置率的历史新高。根据戴德梁行最新数据，2020年上半年，北上深的非住宅类资产空置率集体攀升，分别达到16.2%、20.9%、25.4%。专业人士保守估计，未来十年一、二线城市，写字楼至少有1/3过剩，商铺至少有1/2过剩，造成了社会资源的巨大浪费。国家早在2017年就实行了‘非住转租’政策，允许商改租、厂改租、仓改租来盘活闲置资产，打破租赁供给结构单一的现状。作为多方共赢的政策，非住转租近三年发展依然缓慢，或受以下两大难题阻碍：第一是法规有障碍。非住转租由于涉及土地、规划、消防等多个监管部门，各地普遍采取某一政府部门牵头、多部门联合，经权利人申请后以个案审查的方式处理，在审查中缺乏明确的标准，如何申请、审批条件、改建验收等等，实际操作难度依然不小。另外，物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对商改租项目尚无明确规定。第二是财务不可行是关键。非住宅类资产按照商场、办公、工厂需求建设，改造成本几乎与新建住宅相当，但租住品质无法匹敌新建的大型租赁社区，除非有一、二线城市、优质地段、高房租支撑，否则非住转租的运作空间不大。一旦财务上缺乏吸引力、甚至不可行，资产所有者就必然重视机会成本，宁愿空置以抵押融资，也不再投入新资金，等待旧市场恢复，或者挖掘新的商办用途。快速完成住房租赁体系建设，盘活低效存量资产是大势所趋，是最经济、最高效之路。建议未来政策进一步放宽，允许部分低效资产改为租赁住房的同时，允许部分可售，即非住转租也享受“租售并举”，并给予税收优惠，可售部分既可以市场化，也可以国有化，即政府专项债、约定回购价，用于保障性住房。
资金供给依然以四大行为主，建议公积金入市创造双赢局面过去三年，P2P和VC基本退出公寓市场，国有四大银行伴随大型租赁社区进入公寓市场，其中建设银行是最活跃的金主，其次是国开行、中行和农行也有类似产品，股份制银行和城商行目前还基本未进入。
建行的租赁住房开发贷款产品，给出了优惠的利率和长周期贷款，但其针对的融资主体依然是国资国企，个别参与了大型租赁社区的民营企业，要么因为没有征信无法获得贷款，要么贷款条件非常苛刻。
银保监会允许保险资金投资长租公寓市场，但人保、平安等头部保险公司并未探索出适合进入这一市场的投资标的与金融产品。
华平、基汇等海外地产基金，偶有投资改造型项目。
2020年关于公积金政策废止的有过一番争论，追根朔源，公积金政策本质是未来解决老百姓住房问题而设，过去主要在买房行为上发挥作用，而今要全力发展租赁住房市场，何不让公积金回归初心，权益性投资租赁住房建设？这样可以将快递、家政、保安、环卫等在内的新城市人口一并纳入，进一步扩大公积金缴存面，只要缴存公积金，就有资格申请公积金投资的租赁住房。
以苏州工业园区租赁住房数据为例，34亿公积金投资能形成75万平米住房面积，解决1.5万户租房问题。全国公积金余额大约5万亿，拿出10%试点即5千亿，再撬动5千亿社会资本，1万亿投资到集体建设用地上，可以解决400万户家庭住房问题。如果再适度使用杠杆，在税收方面具有一定减免，投资资本收益率可达7-9%。
目前我国出租公寓市场融资成本较高、租金回报较低，与退出模式不清晰有直接关系。上海租赁用地R4项目投资回收期基本在20~25年，这里面虽然受收入假设保守，成本预估留余量因素影响，但更多是R4土地楼板价定价经验不足造成的。济南租赁用地管理办法第十条规定，“协议出让用地价格评估以收益还原法、成本法评估为主”。相信在十四五规划租赁用地供给中，应该会更加务实，给予地方国企和市场主体一定话语权，缩短投资回收期，从而逐步激发社会资本投资公寓的热情。
万众瞩目、千呼万唤的公募REITs2020年在基础设施领域试点， 2021年，为进一步落实租售并举、解决大城市居住问题，实现租赁住房资金闭环最后一环，逐步恢复和树立行业信心，有望放行数十家公租房公司，试点公募REITs树立标杆。长租公寓破局的任督二脉，是以公募REITs为核心的一揽子金融产品来实现公寓投资的现金流闭环。长租公寓的金融终局，应脱离主体信用而改用项目经营数据实现资产证券化。从目前来看，公募REITs依然是公认的重资产公寓项目退出的主要方式，当然培养更多的、健康的公寓上市公司，活跃收并购市场，是中小项目退出的渠道。发展租赁住房的顶层政策设计已经非常清晰： 土地供给，与集体土地改革相结合。 盘活存量，与商业地产去库存、产业结构调整相结合。 资金供给，公积金入市与公募REITs试点相结合。 租购同权，供给侧结构性改革与新型城镇化相结合。
在宏观篇里，我们站在高处眺望，发现相关政策与金融支持都在向大型租赁社区倾斜，2021年行业将迈过产品形态的分水岭，正式走进大型租赁社区时代。
小水滴将从细微处出发，与大家一起探讨大型租赁社区对行业格局的影响，以及如何破解大型租赁社区设计建设与运营管理难题。 
2020年，大型租赁社区成为行业新势力，极大地改变了行业格局。但大型租赁社区相关人、财、物和数据沉淀都还在摸索阶段，也由此产生了一系列新问题：如何判断项目的可行性？如何打造城市标杆租赁人居产品？如何构建完美的人才梯队？行业供应商和服务商，如何定位、为企业赋能？
从宏观趋势上看，集体用地、租赁社区也许可以“盲投”，但具体到每一个项目，则习惯和必须进行投资可行性研究。投资可研不是一两份报告，也不是一两位专家建议，而是多层次、全链条的解决方案。
租赁住房按照投-融-建-管-退的业务闭环，一份严谨的投资可研报告，是决策大型租赁社区项目的前提，但在具体执行时会遇到一系列难题。市场分析，缺乏权威市场相关数据，且不具有可比性，也缺少对标项目，如区域的有效供给和需求，这些基本数据都无法获取。产品方案，缺少针对性的设计规范，设计院也缺乏租赁住房产品的研究和经验，如产品业态、房型配比、配套功能等。财务测算，缺乏依据来支持收入相关的假设条件，如租金增幅、增值收益等，在成本项里也是如此，累积税收和利息达到30%，我们明明知道这个数据肯定不准，但又无可奈何，几乎成了薛定谔的猫。大型租赁社区投资大、细节多、影响久，在政策密集期、行业数据不完备、没有可比性标准的情况下，国资国企不得不先行先试，力争当好排头兵。不过在“租售并举”的大背景下，只要认准“大型租赁社区是行业未来”这一趋势，在2021年虽然“测不准”，仍可勇于战略性投资。租赁社区的设计在执行不断补充修订的2003版《住宅设计规范》，该规范的制定背景是住宅大开发时代，以城市化为背景，家庭需求为出发点，租赁住房在客户群体、使用需求方面，与商品住宅存在较大差异。在规划与设计过程中，融合公寓运营场景，运营思维前置是行业研究的一大方向。运营思维前置是指在建设阶段就提前考量运营场景需求、结合运营场景进行规划设计，减少不完美、不可逆。大型租赁社区的项目定位、规划设计、室内装修，到营销招租、租客运营，曾经的分散式公寓、单体集中式公寓的行业经验已不能用来“抄作业”。
企业在落地大型租赁社区项目的过程中，从建设前期就应做好运营场景下的设计空间预留，并结合智能化运营、成本预算等综合维度做综合评估，组织建设团队与运营团队深度沟通，减少因“变更设计”增加的成本，避免改造成本叠加。
运营阶段的成本、费用、效率，很大程度上又与产品阶段的设计、材料、工艺和智能化选型等密切相关。新城市主义的崛起与Z时代的到来，给租赁住房的规划与设计里带来更大挑战。中国过去的城市化源自功能主义规划思想，城市规划按照功能画块块，带来城市人流的潮汐和隔阂，欧美的城市摒弃了柯布西耶的功能主义规划。我国城市在不断的修高架、建地铁中突飞猛进，交通越来越拥挤，邻里越来越冷漠，没有了社区和社群，雅各布斯的新城市主义日渐被流行起来，其关注社区的规划理念，与年轻人的租住生活需求一拍即合，如开放的社区，便捷的步行，一公里内解决满足生活所需。另一边，Z世代的年轻人住公寓，已不仅仅是为了遮风挡雨，说走就走的旅行、动漫游戏与电竞、养狗撸猫撩妹儿正在成为一种崭新的生活方式。新的生活方式需要与之匹配的空间来承载，我们三十年城市化进程中，可售住宅的规划设计理论、理念和实践都在遭遇挑战。国资国企是被动进入公寓市场，来不及做战略规划和顶层设计。地产系显然相对自主和市场化，但单纯参考或复制行业的发展目标、商业模式、组织设计，同样没有顶层设计，例如组织设计，有些地产系公寓企业隶属于商业地产，有的隶属于城市公司，有的是独立业务板块。再如物业公司和公寓公司的关系，是铁路警察各管一段，还是职能上吸收合并，也没有明确定义和边界。可以说，没有战略定位，之后的投资结构、组织架构、岗位设计都难以决断。另一边，长租公寓的人才技能专业门槛远远高于其他地产行业。对比酒店、物业和住房租赁等不同行业对从业人员技能要求示图，可以看出，大型租赁社区需要的人才技能点最多，需求也最复杂，如线上线下融合的营销人才，如工程建设和运营融合的高管人才。克而瑞数据显示，截至2020年9月底，TOP20房企累计管理规模上升至约71.6万间，开业规模达到约37.9万间。租赁企业已经从追求规模为王转为精细化、专业化。但行业目前还没有完善的人才培养途径，租赁社区正式运营时，虽粮草充足，却面临无将可选无兵可用的尴尬。品牌公寓核心人才主要来自酒店、房产中介、开发商和互联网公司，曾经是国企系和开发商系挖人的主要对象，薪酬曾经一路飙升，被高薪请去、赋予重责，但因为战略定位不清晰、期望值太高、职责边界不清、国企文化不适应等等，大部分公寓高管不幸成为试验品。市场与销售：市场的工作核心是品牌，销售的工作重点是体系化建设“急于砍柴，疏于磨刀”的现象，在租赁企业中屡屡发生。毋庸置疑，租赁企业第一要务是招租，但不应急于做推广、获流量，制定好品牌战略才是首件大事。创业系的长租公寓被称为品牌公寓，是因为其具有明确的自身品牌定位和产品定位，有针对性地打造品牌调性和人群画像营销，从而能让销售工作事半功倍。例如YOU+针对年轻人打造情怀，新派主打中高端市场，9号楼瞄准员工宿舍主推床位。一些小而美的公寓也擅长通过差异化服务来打造自身品牌，如专精女性公寓、高级白领公寓、大学生公寓来形成竞争壁垒。未来还可以进一步挖掘市场细分需求，比如学区公寓、新婚公寓、高管公寓、健身公寓、直播公寓、宠物公寓等。受历史传统和组织文化所限，公寓的品牌建设对国企和开发商都是巨大挑战，我们从品牌名字中可以管中窥豹。公寓招租即销售，难点不仅在于客户需求和平台流量的多元化，更在于销售的体系化建设不足，借用下图表达销售系统的结构。谈销售，不能不谈流量，公寓企业不断尝试新可能，如企业客户，私域流量，会员体系等，将能取得长足发展。公寓运营管理系统伴随行业发展，已经成为行业必需品和基础设施。智能门锁、智能水表、智能电表、人脸门禁已经是公寓标配，随着租赁社区的建设、竣工、运营，更多的终端设备需要接入公寓软件，如小区入口的车行、人行设备，如Wi-Fi覆盖，如公区智慧零售终端，这些设备接入的背后需求是多个业务场景的融合，实现一帐通、一脸通，软、硬件已经不是简单的系统对接，而是深度融合的智慧社区解决方案。
在规模以上公寓企业，财务和运营团队很大一个难点是对账，即每日的应收账款和实收账款的一一对平，这项工作耗时耗力，其间摩擦和矛盾也不少。当然，财务部更面临扎心的工作，即权责发生制记帐，特别是收入确认工作，公寓的收入类型繁多，交易场景复杂，如果不能通过信息化工具分类处理，意味着财务人员只能在Excel里默默地消耗青春。
2021年开始，新的租赁准则要求表外的租赁业务全部表内资产化，将是一滩不得不面临的难题。业务和财务一体化，是行业ERP系统成熟的基本标志。后记 我们依然坚持三年前的判断：公寓市场是蝌蚪形，即大头部和长长的尾部，没有腰部。
1、头部市场：更多开发商入局
在租赁新政的推动下，地方国企显然是当前公寓市场的行业头部，房地产TOP10经过三年狂奔，也是当下的头部企业。随着更多土地、资金供给政策的落地，更多的中小开发商有机会实现弯道超车，在公寓市场赢得先机、成为头部，这个情况虽还没有发生，且容我们耐心等待。
只有吸引开发商纷纷入局，才能真正激活长租公寓，实现租售并举的国家战略。2021年应该有望看到这个趋势。
2、长尾市场：政府监管的课题和难题
二十年前，快捷酒店在上海诞生，并保持了高速发展，但依然有大量的长尾市场：廉价酒店。十年前，链家开始了全国扩张，今年的贝壳更加势不可挡，同样存在数不尽的中小地产中介。不管大型商超还是新零售如何挤压，小卖部、便利店换个姿势好好得活着。长租公寓市场不管经历怎样的风雨，中小品牌公寓这个长尾市场都不容忽视，其深耕区域、机制灵活，铸造了顽强的生命力。
租赁条例的主旨是发展机构化、专业化的经营机构，若2021年租赁条例完成立法，职业房东面临着公司治理和财务管理规范化的挑战，以适应政府监管要求。在创业大潮中，长租公寓和千团大战、O2O模式、共享经济、互联网金融、互联网教育一样，经历荣光和劫难，悲壮地被嘲讽。蛋壳危机把行业推到了冰点，反过来也可以理解为利空出尽，市场开始修复、等待反弹。 租赁住房的实际运营管理变得有术可循： 投资可研虽然艰难，但做出投资决策也许不难。 规划设计虽然不易，运营需求前置是一剂良药。 战略缺失人才不足，亡羊补牢犹未为晚。 公寓营销两手抓，一抓品牌，二抓销售体系化建设。 软硬件一体化是标配，业财一体化是标准。
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发表于 2021-1-1 20:17:10
