目前锐理君对2020年大成都市场、板块、产品进行了复盘，今天我们继续关注2020年大成都的公寓市场。
年终看点：
① 2020年新增公寓产品供应约285万方，销量约297万方，同比去年有大幅度下跌；
② 目前大成都公寓存量约751万方，去化周期约30.32个月，其中SOHO存量占大头；
③ 2020年大成都公寓整体备案均价约11531元/㎡，同比2019年微降约2.97%；
④ “小户型”“低总价”产品更容易吸纳购房者，并且从供应节奏与存量来看，LOFT相较于SOHO更具有去化优势；
⑤ 四大区域中，近郊为供销主力，“价格优势”是关键；城南区域供销存价“四高”。
【Tips】
统计时间：数据统计截至日期为2020年12月25日
数据来源：锐理数据RAP系统
统计范围：大成都范围（统计区域暂不包括简阳市场数据）；文中所述公寓包含LOFT、SOHO两种物业形态；如无特别说明，本文数据均为备案口径，因此与实时供销有一定延迟性；所有数据信息仅供参考，不作为官方口径发布。
公寓市场冰封期
供销大幅下跌
根据锐理数据RAP系统统计，2020年大成都新增公寓产品供应约285万方，同比下降约48.3%；成交约297万方，同比去年减少78万方，供销比约0.96，基本持平。
与此同时，由于2016-2019年连续多年“供大于求”，导致大成都公寓存量高企，截至统计时间，存量已达到约751万方，同比去年虽下降2.6%，但按照今年的销售情况，去化周期仍需30.32个月。
数据显示，2020年2月大成都公寓产品供销出现明显降低，达到阶段性新低，分别为6.5万方、4.8万方；作为参考，去年同期这个数据分别为22.2万方、20.9万方，供销大幅下跌背后，“疫情”是不可忽视的原因。
今年大成都公寓市场供应小高潮出现在9月份，据统计，在今年9月，大成都共计29个公寓项目取得预售证，包括中化润达丰滨江樾城、保利大都汇、棠湖华府公园等热销项目。
成交均价方面，2020年大成都共公寓产品整体备案均价约11531元/㎡，同比去年的11884元/㎡，下降约2.97%。其中，SOHO备案均价为11293元/㎡，同比下降1.67%；LOFT备案均价为12383元/㎡，同比下降9.25%。
受住宅购房资格受限及置业门槛提升等因素影响，成都2018-2019年公寓供销上涨明显，但随着限购政策的完善稳定，市场回归理性，从2020年公寓市场供销存数据表现来看，市场需求疲软，存量高企，未来公寓去化压力较大。
据统计，2018年大成都公寓产品备案均价达到最高，约13010元/㎡，随着市场冷静，不少项目开启“以价换量”模式，2020年成都公寓市场价格回落至11531元/㎡。
成交占比超6成
“小户型”、“低总价”是王道
根据产品类型来看，SOHO、LOFT在2020年表现各有不同。
SOHO：供销平衡，但存量高企，去化周期长。
统计显示，2020年大成都新增SOHO产品供应约228万方，成交约232万方，供销比约0.98，基本保持平衡；目前存量约618万方，按照今年的去化速度，去化周期需31.88个月。
LOFT：供小于求，存量微降，去化周期也不容乐观。
统计显示，2020年大成都新增LOFT产品供应约57万方，成交约65万方，供销比约0.88，供小于求；目前存量约129万方，相较于去年同期存量141万方，有所下降，按照今年的销售情况，去化需要23.85个月，依旧不容乐观。
从面积段看，“小户型”更受购房者偏爱。
统计显示，2020年大成都公寓产品供销榜首均为面积段50㎡以下户型产品，成交约33299套，占全年总成交约62.17%，供应约33186套，供销基本持平。供销比最大的是150-170㎡，约为2.67。
近三年，高端公寓市场迅速崛起。
从2018年开始，单价2万+公寓产品成交有了明显的上升。根据统计，今年大成都单价2万+公寓产品共计成交2356套，相较于2019年有所下滑，但仍然为2017年全年备案数据的2.38倍。
2020年大成都公寓备案成交297万方，其中SOHO占比78%，LOFT占比22%。虽然SOHO扛起公寓成交主力大旗，但从供销节奏与存量来看，LOFT相较于SOHO更具有去化优势。
因公寓产品具有过渡性、投资性等特点，注定“小户型”“低总价”更容易吸引购房者，统计显示，满足2020年大成都面积50㎡及总价50万以下产品共计成交19067套，占比43.5%。
另一方面，需求与产品升级以及高净值人群猛增的背景下，过去三年，高端公寓产品也取得不错的成绩，根据统计，2018年至今大成都单价2万+公寓产品备案共计11052套。
近郊为供销主力区
城南存量高企
主城区+近郊：供销领先，存量高企
锐理数据RAP系统显示，在2020年，近郊公寓产品供销量均位于四大区域之首，分别约为117万方、129万方；主城区则以91万方、121万方紧随其后，在成交均价方面，主城区与近郊分别为15357元/㎡、8511元/㎡，价差近一倍，与此同时，主城区公寓存量高于近郊。
远郊：供大于求，存在感弱
由于需求和使用的特殊性，公寓产品在远郊市场“存在感”一直较弱。统计期内，远郊公寓产品供应约29万方，成交约20万方，供远过于求，供销比高达1.45；其中崇州成交近10万方，占据远郊公寓成交量半壁江山。
天府新区：存量大涨，去化“难”
2020年天府新区公寓供销比达到1.62，供过于求特征显著，存量高企，约90万方，同比2019年上涨22.69%，按照今年的销售情况，去化需要39.83月，去化周期长，整体成交均价为12626元/㎡，同比微涨。
成交量：TOP1双流区
成交量前三区域分别为双流区、高新区、成华区，其中双流区以约46万方的销售成绩位列第一。
供应量：天府新区位列榜首
供应量前三分别为天府新区、双流区、高新区，其中天府新区以供应面积44万方，位居大成都2020年公寓供应量榜首。据统计，2020年天府新区共计15个公寓项目取得预售证，新增供应公寓约7320套。
存量：高新区遥遥领先
高新区公寓成交量、供应量与成交均价均表现不俗，都位列前三，目前公寓产品存量106万方，“遥遥领先”其他各区，与同样库存“充实”的双流与天府新区也一并跻身大成都存量前三。
成交均价：锦江区夺魁
锦江区、高新区、武侯区分别以17718元/㎡、17174元/㎡、15824元/㎡，占据2020年大成都公寓备案均价TOP3区域。
2020年，近郊公寓产品供销面积均位于榜首，且供销比为0.91，“供小于求”，价格优势（均价约8511元/㎡）是主要原因。
城南（高新区、天府新区、双流区）是成都商务办公的热点区域，其人口密度高、交通通勤便捷、配套聚集且丰富以及商务氛围浓厚，而地段、交通、配套、人流量恰好是公寓走量的关键因素，因此供销量价数据都相当亮眼。但不可否认，公寓产品存量最高的也是这三个区域，开发房企在产品规划打造方面，仍需仔细斟酌。
2020年大成都公寓市场开局较难，年初恰逢新冠疫情，楼市供销呈现阶段性“断层”，随着疫情得以控制，市场开始进入稳定恢复期，但与2019年同期相比，供销依旧大幅下跌。
从产品端来看，由于目前住宅新房刚需盘难摇，改善盘总价高且公寓不受楼市限购政策，“小户型，低总价”这类公寓产品吸引了大部分投资者和有过渡性自住需求的购房者。与此同时，近三年来成都高端服务式公寓也在逐渐增多，例如花漾锦江，誉峰，保利·天悦等，随着人们对生活品质要求的提升，这类高端服务式公寓也将成为后期商办产品的一种趋势。
并且目前成都公寓市场去库存压力较大，要从中脱颖而出，除了用“价格”吸引购房者，避免产品同质化相当重要，开发房企在产品理念、建筑形态、及功能等方面，仍需仔细斟酌。
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发表于 2021-1-1 07:00:00
