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过去20年，无锡房地产发展经历了3个重要的转折点。
第一个是1997年，无锡新区长江北路板块太湖花园破土动工，开始了商品房时代的萌芽；第二个是2008年，这一年，顺驰和万科相继进入经开区，此后，无锡开始了品牌房企遍地开花的阶段；第三个是2016年，这一年开始，无锡房价疯涨，接连创下新高。8月30号，无锡发布新政，其中特别提到要多渠道增加租赁住房供应，鼓励将闲置和低效利用的商业办公用房改建为租赁住房等政策倾向，再结合新房二变五、二套首付变6成这两条，不得不承认，今后无锡住宅投资的成本和难度都将变大。由此，不少人将眼光投向了商办公寓市场，商住投资的风潮逐步掀起。事实上，在谨慎投资成为未来市场趋势的情形下，商办公寓的投资优势的确已经日益得到凸显。要知道，商办公寓一直被排除在限购政策之外，另外，面积小、总价低、回报快的特征也最大化地降低了房产投资风险。而最重要的是，随着科技高速发展，如今商办公寓已经日益焕发出更多新的可能。打个比方，作为初期创业者，要开间理发店、美甲店或者照相馆，曾经必须选择租金昂贵的沿街商铺，然而，如今“走过路过不要错过”的年代早已远去，发达的互联网让人们不用抛头露面就能营销自己的产品，这种情况下，租间商办公寓做工作室是最省力且省钱的方式。8月底，无锡锡常楼市PLUS、锡楼、星语说房联合推出的围炉论市活动中，提到的一个重要点就是：公寓的投资逻辑是不同于住宅的。投资住宅，要让利益最大化，首选规划前景好的房产，这样方可做到低入手、高脱手，而公寓则非如此。作为最重即时收益的产品，投资公寓，现有的配套成熟度尤为重要。这是由于公寓的居住者大概率是租客，而租客租房一般首选工作生活都方便的核心地段住所，极少会看周边环境、未来规划等方面。另外，需要搞懂的一点是，区别于住宅，投资公寓，投资的其实并非后期房价，而是租金的上涨。举个例子：一套核心地段60㎡的住宅，租金大概在2000-2500元/月之间，再高就难以突破了；而一套核心地段的商办公寓，装修比较过得去的，租金往往高达8000多元/月，受地段配套影响，还可能更高。这就得说到住宅和公寓功能属性的区别了，租一套住宅，大概率仅仅是为了有个栖身之所，租客无法藉此创造任何价值。而公寓则不然，购房者租住一间商住公寓，大多数是创业初期或者自己开工作室，一间公寓一次性满足居住+办公两种功能属性。在这种情况下，公寓不仅仅是房产，而更应看做是一种生产资料，能产生生产价值，自然，租金也有别于一般住宅。要满足其提供生产资料的需求，公寓就要满足至少两点：周边具备大量常住人口、交通商业配套完备。搞懂了这个逻辑就好选筛选了，无锡目前满足此条件的板块无非几个：梁溪主城、经开区、河埒口、新区长江路。其中主城和经开区作为核心区，配套和人流量的确不成问题，但这两个板块房价已经过高，即使是公寓，价格也能高达20000元/㎡，不比其他板块的住宅低多少。值得讨论的是河埒口的湖滨路板块和新区长江路板块，这两个板块作为主城延伸的副中心，在配套和人流量上都具备先天优势，适宜商办公寓的发展。这一点，河埒口板块已得到成功验证，拥有了有苏豪国际等商办的成功案例。而再来看，长江北路板块，无论是成长历史、人口密度，还是周边配套，其实和湖滨路都有着相似之处，但不同的是，长江北路在产业齐聚和高素质人才方面，明显更具优势。作为无锡最早的富人区，即使在各大新区集中建设的10年里，长江北路板块的黄金动脉位置也未曾被撼动。早在千禧年之前，新区刚刚设区，长江北路就成为了新区联通主城第一条也是唯一一条主干道，其后，无锡第一个商品房落地于此，第一个品质楼盘也诞生于此，之后数十年，整个新吴区的兴衰与荣辱、沉静与崛起、厚积与薄发，全都起源于长江北路。此后，围绕着这条路，新区开启了快速发展的10年，外企接连入驻、高素质人才奔赴式涌现、商业体日趋繁荣、房地产行业率先萌芽......那些年，长江路板块成为全无锡当之无愧的金融中心和经济中心，一时风头无二。在此期间，金科、保利、新城、朗诗、融创、吉宝等多个大牌开发商纷纷入驻新吴区长江北路，为这条黄金脉络赋能。至此，长江北路板块住宅体系基本成熟，区域内大牌房企接连进入，品质住宅云集。
然而遗憾的是，尽管作为无锡高端公寓的发源地，长江北路沿线曾诞生了无锡最早的高端公寓和涉外公寓，但自奕淳公寓以后，板块内高端商住公寓市场始终处于空白状态，如今区域内对商住产品有着迫切需求。有需求就有市场，终于，万科金域缇香—西缇应运而生。
这批产品位于新吴区长江北路与南丰路交汇处，不限购，户型面积43-51㎡，放风价12000-13000元/㎡，目前仅150套可售，十分稀缺。
从区位来看，项目地处长江路商圈核心位置，周边商业配套成熟，有哥伦布、欧尚等多个商业配套；医疗方面附近有虹桥医院，仁德医院以及凤凰医院三所医院。而交通方面，金域缇香—西缇紧邻长江路，连通太湖大道和金城路高架，开车半小时抵达无锡的各个区域，往东十分钟到达G2京沪高速，往南十五分钟到达苏南硕放国际机场，公共交通方面，周边拥有众多公交线路。不仅如此，如今项目还迎来重大利好——地铁三号线11月底即将正式运行。地铁的开通对于一个板块来说，价值是不言而喻的，再加上项目周边外资企业集聚、周边方圆1公里内常住人口高达10万，不得不承认，未来长江路沿线的商住产品的租金还存在着很大的空间。而价格上，项目周边住宅价格在25000元/㎡左右，按照正常商业为住宅价格80%来算，项目本应在17000-18000元/㎡之间，而金域缇香的产品单价仅12000-13000元/㎡，远低于市场价。按单价12500元/㎡来算，一套43㎡的公寓总价仅54万，首付5成就是27万，27万即可买入新吴核心区的万科公寓，可以说极具性价比了。
每间公寓都是5-5.5米两开间，私密性好，3.05米的层高也让空间看起来十分开阔，居住感舒适。
此前，很多人一直不敢于投资公寓产品，担心烂尾、运营不善等问题得不到解决，而万科金域缇香—西缇，则彻底解决了购房者的后顾之忧。早在2004年，万科就首入无锡，打造了万科魅力之城，其后更是重仓新吴区，接连打造了万科东郡、万科金域缇香等多个成功的高端项目，为无锡带来了“金域系”、“翡翠系”两个高端产品系。
而在无锡人的心中，“万科”二字早已成为了品质和可靠的代名词，只要是万科的新盘，不少购房者可以说是闭着眼睛买。
有了万科的品牌赋能，无论是项目产品品质，还是后期物业管理，都可以说是一劳永逸。
至于未来，长江北路的商业公寓，到底能爆发出多大的潜力，让我们拭目以待。
注：本文仅代表笔者个人观点，与本公众号无关。（本文图片部分来源于网络，版权属于原作者。） |
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发表于 2020-9-10 16:57:49
